"Принято считать, что в мире - семь чудес света. В торговле недвижимостью тоже имеется семь основных "чудес", которые могут использоваться мошенниками при перепродаже здания. И если их не заметить, покупатель и здание теряет, и без денег остается. Чтобы сегодня торговать домами, "продавцу" можно даже не иметь эти дома. Достаточно на "черном рынке" купить за тысячу долларов полный пакет необходимых для этого бланков да "джентльменский набор" печатей. После этого можно спокойно начинать массовую распродажу зданий".
ТАКУЮ вот невеселую ситуацию обрисовал мне президент Московской центральной биржи недвижимости А. Савенко.
ОПАСНОСТЬ N 1
ПРЕЖДЕ чем купить приглянувшийся вам дом, в первую очередь необходимо навести справки: нет ли у нынешнего владельца каких-либо обязательств. Дело в том, что последнее время довольно часто бывают случаи, когда владелец объекта берет в банке кредит под свою недвижимость, а потом по каким-то причинам не возвращает вовремя взятые в банке деньги. И тогда он принимает решение продать здание.
Вся сложность для потенциального покупателя здесь состоит в том, что договоренность между хозяином дома и банком может быть даже не отражена в бухгалтерских документах. Поэтому без скрупулезной аудиторской проверки здесь не обойтись. В противном случае можно вместе со зданием приобрести либо чей-то кредит, либо задолженность по коммунальным услугам, например неплатежи за электроэнергию.
А, как показывает практика, эти долги могут порой превышать в несколько раз стоимость самого здания.
ОПАСНОСТЬ N 2
ЕСЛИ предварительные проверки никаких сюрпризов не выявили, можно приступать к подробному изучению документов, касающихся покупаемого объекта. Здесь основным бичом всех сделок является неправильно оформленная первичная приватизация продаваемого здания.
Приватизировала, например, организация целый комплекс, а впоследствии решила продать одно из зданий. Это уже является нарушением приватизационного плана, и в дальнейшем при юридической проверке сделка может быть расторгнута. Причем к тому моменту здание может быть уже несколько раз перепродано.
"Стрелочником"в таком случае, как правило, становится последний владелец. Чтобы избежать этого, в первую очередь необходимо изучить первичный план приватизации данного объекта или целого комплекса, куда он входит.
ОПАСНОСТЬ N 3
СВЯЗАНА она с землей. Обычно любое здание продается вместе с прилегающей к нему территорией, поэтому у владельца необходимо потребовать вместе с приватизационным планом и акт резервирования на прилегающий к нему участок земли. Документ этот необходим для того, чтобы к купленному зданию, например, без вашего согласия не пристроили какое-нибудь другое сооружение.
Надо заметить, что в случае неправильного оформления или отсутствия акта резервирования земли сделка не теряет своей юридической силы, однако в дальнейшем могут возникнуть проблемы по поводу использования прилегающей к объекту территории. (Кроме этого, должны быть справки об оплате налогов на недвижимость, справка формы 1А и формы Г, в которой должен указываться процент капитального износа здания, справка об уплате земельного налога и справка из энергонадзора.)
Если все документы на здание не вызывают у вас никаких сомнений, можно приступать к самому процессу купли- продажи объекта.
ОПАСНОСТЬ N 4
ГЛАВНОЕ на этом этапе заключается в том, чтобы по незнанию или по невнимательности не заплатить деньги за уже проданное кому-то здание. Дело в том, что по новому Гражданскому кодексу договор купли-продажи можно не регистрировать. Отсюда следует, что владелец продаваемого объекта может попытаться продать его несколько раз, собрать со всех деньги и скрыться.
Чтобы этого не произошло, за консультацией необходимо обращаться в местное территориальное агентство Госкомимущества. Там можно получить подробную информацию о том, кто является владельцем здания и не продано ли оно в настоящий момент.
ОПАСНОСТЬ N 5
ЗДЕСЬ стоит обратить внимание на оценку здания в тот момент, когда оно приватизировалось. Рассмотрим, для примера, ситуацию в Москве. Дело в том, что согласно постановлению правительства Москвы от 20.09.94 г. все здания с 1 января 1995 г. выкупаются по новым ставкам, которые колеблются от 500 до 1,5 тыс. долларов за 1 кв. м. Поэтому если продаваемый объект имеет расценки, предположим, от 150 до 200 долларов за 1 кв. м., то фазу становится ясно, что покупка здания прошла с нарушениями (скорее всего за взятки), которые рано или поздно могут привести к серьезным проблемам.
После оценки объекта все документы передаются в Фонд имущества, где и составляется договор купли-продажи. В одном из его пунктов обязательно должно оговариваться, что новый собственник обязан в течение месяца оплатить стоимость объекта недвижимости. Как только приходят деньги, договор регистрируется в Фонде имущества и владельцу выдается дополнительное свидетельство.
ОПАСНОСТЬ N 6
ПРИ составлении договора особое внимание следует обратить на права и обязанности нового собственника, которые в обязательном порядке должны быть внесены в договор. В нем, к примеру, может быть оговорено, что объект нельзя продавать в течение десяти лет, а такие условия могут не всех устраивать.
Если же все пункты устраивают обе стороны, договор купли- продажи регистрируется, и новому владельцу выдается свидетельство Фонда имущества. С этого момента он является новым хозяином здания.
ОПАСНОСТЬ N 7
ЧАСТО бывает, что покупатель, заключив сделку, самого договора даже в глаза не видел. Из-за такой халатности потом может выясниться, что проданный объект разрешено использовать только под булочную или под молочный магазин, а новый хозяин, например, покупал здание под гостиницу или банк. Если в этом случае пойти на нарушение, то договор могут расторгнуть, а само здание конфисковать.
По мнению специалистов из МЦБН и из Московской ассоциации риэлторов, в таком серьезном деле, как покупка здания, обязательно должны принимать участие настоящие профессионалы. "Дом купить - не поле перейти," - считают они, и в этом случае с ними, пожалуй, можно согласиться.
Смотрите также:
- Как заказывать ремонтно-строительные работы (часть 2) →
- А налоги лучше заплатить... →
- Декларации - до 2 мая →