Когда сделка купли-продажи квартиры происходит без участия посредников, покупатель нередко предлагает оформить вносимую им сумму денег как задаток. Продавец же, памятуя о том, что в случае непродажи квартиры придется отдавать деньги обратно в двойном размере, старается оформить предоплату как аванс. Это, действительно, уменьшает риск сделки. Но и авансовое соглашение имеет много подводных камней. О них рассказывает директор отделения "Октябрьское поле" корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Михаил РАЗДОЛЬСКИЙ.
НЕСМОТРЯ на то что каждое агентство недвижимости имеет свой вариант авансового соглашения, существуют некоторые основополагающие пункты, которые следует оговаривать при его заключении, чтобы впоследствии избежать множества проблем.
Итак, во-первых, должно быть подробное описание недвижимости, под которую вносится аванс: адрес, характеристики БТИ (количество комнат, площадь). Во-вторых, стоимость, за которую недвижимость будет продаваться или приобретаться, должна быть определена однозначно, чтобы впоследствии она внезапно не стала выше. Помните, что все, о чем вы договариваетесь устно, не является доказательством в суде, а значит, несерьезно. В-третьих, нужно указать срок заключения договора купли-продажи.
Эти пункты, как говорится, незыблемы, и они должны в обязательном порядке присутствовать в заключаемом документе. Помимо этих основных пунктов, есть еще дополнительные, которые указывать необязательно, но иногда важно и нужно. Например, в авансовое соглашение не лишним будет включить условие о наличии телефонного номера. Выяснить и отразить письменно, является ли номер спаренным или отдельным. Также следует поступить, если квартира продается со всеми ниже перечисленными аксессуарами: произведен ремонт, стоит хорошая сантехника, в оконные рамы встроены стеклопакеты, межкомнатные двери сделаны из ценных пород дерева. Не лишним будет и включение, казалось бы, таких мелочей, как настеленный на пол линолеум или паркетная доска, обои в комнатах и кафельная плитка в санузле, а подчас кухонная плита и выключатели с розетками - все это нужно описать подробно. Поверьте, бывают случаи, когда продавцы, уезжая, снимают всю сантехнику и электрику, оставив после себя голые стены. Для того чтобы такого не случилось, и нужно все прописать.
Кроме того, в авансовом соглашении следует прописать, в какой форме будет заключен основной договор купли-продажи: в нотариальной или в простой письменной. А если квартира идет в цепочке или, как говорят риэлторы, является альтернативной, то, во-первых, об этом не только должны знать продавцы и покупатели всех участников альтернативы, но и нужно внести соответствующую запись в соглашение об авансе, а во-вторых, письменно отразить условия расчетов в банке посредством аренды депозитарных ячеек: количество ячеек и порядок доступа к ним.
Но и это еще не все. Уже на этапе внесения аванса можно и нужно выяснить и письменно отразить в соглашении сроки юридического и физического освобождения квартиры. По возможности проверить наличие прав третьих лиц, прав несовершеннолетних и в случае их обнаружения, а также в случае выявления других фактов, которые впоследствии будут препятствовать будущему собственнику пользоваться, владеть и распоряжаться квартирой, предусмотреть штрафные санкции и условия возврата суммы аванса. Это очень важно. Бывают случаи, когда проверка правоустанавливающих документов авансируемой квартиры только начата, ясной картины "юридической чистоты" еще нет, но аванс тем не менее уже внесен. И вдруг обнаруживаются обстоятельства, о которых на момент внесения аванса никто, кроме продавца, не знал и не мог догадываться. Сделка расторгается, о заключении договора купли-продажи и речи быть не может, и встает вопрос: "Как вернуть аванс?" На первый взгляд все просто. Аванс как предварительное средство платежа по будущей сделке должен быть возвращен, если сделка не состоялась. Это правило. На практике же аванс может и не вернуться к покупателю. Поэтому в ваших интересах письменно отразить следующее: кто, кому, в каких случаях и в какой срок должен заплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки. То же касается и случая продажи авансированной вами квартиры не вам, а кому-либо другому - третьим лицам. К сожалению, такое случается часто.
Когда аванс принимает частное лицо, проверьте его причастность к сделке: собственник это или доверенное лицо. Не стесняйтесь попросить посмотреть доверенность. Когда аванс принимает организация или ее представитель - убедитесь, что это не аферисты: ознакомьтесь с лицензией, если она есть, если нет - оцените состояние офиса, поинтересуйтесь, сколько лет на рынке недвижимости работает эта организация и т.д. Потребуйте оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру, которую вы собираетесь покупать. Старайтесь привлекать к заключению авансового соглашения специалистов, обращайтесь за помощью в агентство недвижимости, которому доверяете. Звоните! И наши специалисты проконсультируют вас по любому жилищному вопросу.