Нередко в рекламных газетах можно встретить объявление о продажи доли в квартире. Судя по частоте предложений доли пользуются спросом. Для чего их покупают и можно ли в них проживать? Об этом рассказывает директор отделения "Октябрьское поле" корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Михаил РАЗДОЛЬСКИЙ.
Что есть доля
Если изъясняться языком юристов, то доля - это не есть что-то целое. Это не комната, а лишь часть недвижимого имущества, - поэтому пользоваться ей не всегда возможно. А вот распоряжаться можно. Как? Сейчас поясню.
Право собственности состоит из трех отдельных прав: владеть, пользоваться и распоряжаться. Всегда можно владеть, потому что это право эфимерное. Ты являешься хозяином, но не ощущаешь это материально. Распоряжаться долей каждый тоже может по своему усмотрению, то есть хозяин доли ее может продать, купить, обменять , подарить и т.д. . Но все же основное право - это право пользоваться недвижимым имуществом. И вот здесь у хозяина доли могут возникнуть проблемы. Дело в том, что очень часто долей пользоваться невозможно. Например, если в квартире проживает мама с детьми, и им принадлежат 3/4 доли квартиры, а у тебя только четверть, то ни один суд не сможет реально выделить в ней долю. Будешь владеть, а вот пользоваться не сможешь, и продать тоже практически невозможно, т.к. дети имеют, как и взрослые, преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности. Интересы несовершеннолетних детей охраняются государством и органы опеки и попечительства не дадут разрешения на совершение сделки по продаже принадлежащей вам доли третьему, постороннему лицу. Хотя доля - это собственность и ты владелец ее. Но в некоторых случаях доля совпадает с комнатой, и вот ее имеет смысл приобретать.
Правда и здесь могут возникнуть проблемы с пользованием. К примеру, нотариус может разделить доли(сколько частей принадлежит тому или другому собственнику), а вот порядок пользования (какая комната кому принадлежит) определяет уже суд. Но если вы в дальнейшем захотите выделить реально свою долю и признать за собой право собственности на комнату, то покупать долю стоит в том случае, если в квартире комнаты примерно одинаковы. А если они разные (одна совсем маленькая, другая огромная), а размер доли является чем-то средним между двумя этими комнатами, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы и споры.
Но так как доля намного дешевле полноценной комнаты, то чаще всего они приобретаются для регистрации, и основными покупателями долей являются иногородние граждане.
Только по полной стоимости
Кроме того, не стоит забывать о том, что при продаже доли в квартире должен быть нотариальный отказ от покупки этой доли всех имеющихся сособственников. Например, муж и жена приобретают двухкомнатную квартиру в браке. Через год они разводятся, делят совместно нажитое имущество, и становятся сособственниками, по одной второй доли каждый, но продолжают жить под одной крышей. Затем такое совместное проживание их утомляет и, к примеру, бывший муж начинает продавать свою долю. Так вот, прежде чем продать ее третьему лицу, он должен предложить свою долю бывшей супруге. Только когда она подпишет отказ или в течение месяца, со дня ее извещения, не приобретет продаваемую долю, только тогда она может быть продана постороннему лицу. И никак не раньше. Иначе она подаст в суд, и сделка на 100% будет расторгнута. Если же она избегает встречи с бывшим супругом и отказывается от получения уведомления и что-либо подписывать, то в таких случаях советую обратиться за помощью к участковому. Как правило, это помогает. Но ни в коем случае, без такого письменного отказа соседа долю, если она даже выделена в отдельную комнату, не покупайте.
Плюс ко всему, обязательно оформляйте комнату или долю по полной рыночной стоимости. Нередки случаи, когда соседи, недовольные продажей комнаты, обращаются в суд. А если они его выиграют. Тогда происходит реституция, то есть обратный процесс в сделке. Покупателю - деньги, продавцу - его комната-доля. А если в договоре купли-продажи стоит не рыночная стоимость, а инвентаризационная, то ситуация для покупателя может быть не из приятных. Как себя поведет продавец, неизвестно. Отдаст деньги по БТИ и вновь станет владельцем своей законной доли.
Поэтому я не советуют гражданам напрямую или через частных маклеров покупать доли. Почему? Потому что покупка доли - это определенная процедура, где нужно соблюсти все буквы закона. К примеру, если в квартире проживает несовершеннолетний, то приобрести в ней долю практически невозможно. Опека, в связи с тем что ухудшаются условия проживания ребенка в квартире, почти никогда не дает разрешения на продажу доли постороннему лицу. Много и других "подводных камней" у продаваемой доли.
Мой вам совет: покупайте и доли, и комнаты только через серьезную риэлторскую фирму. Там вам досконально проверят все документы и оформят сделку по всем правилам.