ТОВАРИЩЕСТВА собственников жилья (ТСЖ) - не колхозы, может быть, поэтому в них не загоняют массово. Помнится, еще Герман Греф, активно продвигая реформу ЖКХ, заметил, что ТСЖ до сих пор создаются показательным примером мэров, которые обязывают всех чиновников города создавать товарищества в своих домах. Послушные чиновники создают ТСЖ, а в отчетности виден возрастающий интерес горожан к альтернативной и прогрессивной форме управления жильем. Однако реально ничего не происходит. Даже в продвинутой столице москвичи не спешат, а часто и противятся вступлению в товарищества. Попытаемся понять, почему.
Дорого платить
ЛЕГКО рассуждать о возможности выбора вместо традиционного ДЕЗа управляющей домами конторы. Для москвичей-бюджетников или пенсионеров, живущих на одну лишь пенсию, к сожалению, этот выбор не по карману. Для них превращение муниципального дома в кондоминиум - "добровольный" переход на 100%-ную оплату за коммунальные услуги, все остальные "преимущества" ТСЖ уже не важны. Это объясняет то, что в пятиэтажках, девятиэтажках и других "обычных" домах товарищества не создают по экономическим причинам. Но в новых домах, как правило, другой формы управления НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО. Из-за разногласий: кто будет управлять домом - товарищество или местный ДЕЗ - часто задерживается заселение.
Городские власти когда-нибудь поймут, что нельзя очередникам предоставлять жилье в тех же домах, в которых более обеспеченные москвичи покупают квартиры. Но это когда еще будет. А пока в некоторых новых домах управление пытаются делить между ТСЖ и ДЕЗами. Понятно, что решение о способе управления кондоминиумом принимается домовладельцами на общем собрании, однако в ТСЖ можно не вступать. Это дает возможность оплачивать квадратные метры как нанимателю - по ставкам, утвержденным правительством Москвы. Но на практике муниципальную жилплощадь не выделяют в отдельные подъезды, а раз так, то чистым двором и красивым подъездом пользуются и те, кто за это платит полную стоимость, и все остальные.
На чем зарабатывать?
ТСЖ - хоть и юридическое лицо, но некоммерческая организация, в управлении которой находятся подъезды, лифты, технические этажи, инженерные коммуникации и придомовые территории. Основной доход у товарищества формируется из взносов жильцов на содержание электриков, сантехников, дворников, уборщиц и лифтеров. Но после уплаты коммунальных платежей и зарплат всем сотрудникам денег оставаться не должно. Поэтому на протечки, аварии и другие коммунальные форсмажоры денег брать неоткуда.
Прибыль могут приносить нежилые помещения. Но в некоторых новых домах таковые и не предусмотрены. В домах так называемой сложившейся застройки доход от нежилых помещений идет или в карман города, или нежилье находится в таком состоянии, что получать доход от аренды можно, только изрядно потратившись на ремонт. Другие источники дохода (например, размещение рекламы на фасадах) ТСЖ недоступны, поскольку подобные хлебные места давно распределены за другими муниципальными структурами. Самое лучшее, что можно было придумать, - предназначенные ДЕЗам бюджетные деньги отдавать ТСЖ. Но этот вопрос нужно решать на федеральном уровне.
Человеческий фактор
ЕЩЕ распространение ТСЖ сильно тормозит человеческий фактор. Вспомните, как в былые времена относились к управдомам. Доверие и сегодня не входит в список наших добродетелей. Тем более трудно доверить кому-то распоряжаться нашими деньгами. Те, кто не считает квартплату повышенным источником расходов, легко на ТСЖ соглашаются и мало интересуются тем, на что идут деньги. Остальным прозрачность бухгалтерии и доступ к отчетам очень важны. Зарплаты работников и ставки оплаты - величина постоянная, но об условной прозрачности речь идет при накоплении, например, на капитальный ремонт нового дома, который случается раз в 20 лет. Что за это время произойдет в стране, в городе, в районе, никто не знает. Зато всем известно, как списывают деньги ДЕЗы. Кто в таком случае поручится за сохранность накоплений?!
Но у ТСЖ все-таки есть будущее. Москвичи привыкли ругать ДЕЗы и подозревать всех в корысти, но вот читать законы нашей привычкой пока не стало. А между тем товарищества - спасение для домов, которым требуется капитальный ремонт, и домов преклонного возраста, занимающих дорогие земли в центре города. Когда ремонт необходим, у ТСЖ больше шансов вытрясти из города деньги, потому что 47% - муниципальная доля в товариществе и, по закону, на капремонт она должна быть выделена. Понятно, что только юридическое лицо вправе задать вопрос: "Собственно, где деньги?" - и получить ответ. Что же касается земли в центре города, то она быстро кончается. Я имею в виду то, что мест для точечной застройки с каждым годом все меньше. И уже известны случаи, когда морально устаревшие, проблемные дома сносят под новую застройку. Кондоминиумам эта участь не грозит. Но об этом пока мало кто задумывается, потому что просто не знает.