В прошлом номере "Долгожителя" мы выяснили, что новый Жилищный кодекс в одночасье превратил россиян в собственников своих домов. Меняется вся система управления жилищным хозяйством, и если сегодня не позаботиться о создании товариществ собственников жилья (ТСЖ) - завтра можно оказаться в незавидном положении: платить за услуги ЖКХ столько, сколько скажут, но не иметь никакой возможности проверить, насколько обоснованы платежи и куда они на самом деле уходят. Статус собственника с обязанностями, но без прав... Нас устраивает такая перспектива?! А если нет - то что же делать? Давайте срочно выясним это - ведь времени на раздумье осталось совсем мало: до марта 2006 года.
Все - и ничего
С 1 МАРТА 2005 года новый Жилищный кодекс (ЖК) превратил собственников жилья в многоквартирных домах в общедолевых собственников этих домов. А значит, "нагрузил" их обязанностью содержать не только свои квартиры или комнаты, но и дома в целом. Что еще - кроме появления над головами россиян дамоклова меча больших платежей - изменилось в нашем ЖКХ? Как ни парадоксально, но ответ звучит примерно так: все - и ничего. Все изменилось в плане возможностей, которые у нас появились. И ничего, если мы эти возможности не используем...
Новый кодекс дал новоиспеченным собственникам не только обязанности - содержать жилье, но и право им распоряжаться. В основном - в части управления. Можно сказать, дал в принудительном порядке: статья 161 ЖК прямо ОБЯЗЫВАЕТ собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из трех вариантов управления домом: можно, чтобы сами жильцы принимали все решения на общих собраниях; можно образовать для управления домом ТСЖ или жилищный кооператив; а можно и доверить управление домом сторонней организации.
Ну а если жители проигнорируют предписание закона и своего выбора не сделают? Или примут решение, но не реализуют его? Тогда это сделает за них муниципалитет: спустя год после вступления в силу нового кодекса (т. е. после 1 марта 2006 г.) проведет конкурс по выбору управляющей организации и в десятидневный срок известит владельцев жилья о его результатах и об условиях договора. И жильцы (все жильцы, а не только собственники!) будут ОБЯЗАНЫ заключить договор управления с этой организацией на предложенных ею условиях.
Как было, так и будет
ПРИ этом варианте формально положения нового кодекса будут выполнены, а на деле ничего не изменится, платежи - сами по себе, услуги - сами по себе. Единственно, местный жилищно-эксплуатационный трест (ЖЭТ) получит гордое название "управляющей компании". Платить за услуги ЖКХ жители станут столько, сколько им скажут. А получать - то же, что и сейчас.
Сразу же рассмотрим и самый экстремальный исход из ситуации такого всеобщего "пофигизма": коррумпированные чиновники отдают дом "на съедение" безответственному частнику. Тот взвинчивает платежи и, пользуясь пассивностью жильцов, выжимает из них под угрозой отключения ресурсов или судебного выселения (а иной может и "братков" прислать!) все, что можно, и доводит дом до полного запустения. После этого под благовидным предлогом скрывается, а жители остаются у разбитого корыта. Разумеется, виновниками такого оборота событий могут стать и жители дома, легкомысленно решившиеся на общем собрании "отдаться" кому попало. Однако будем надеяться, что это все же чисто умозрительный вариант...
Очень интересен (и, в отличие от предыдущего, вполне возможен) такой ход событий: ЖЭТ после нового года быстренько акционируют, и новые хозяева ориентируют персонал на получение прибыли, а все остальное - как получится. Почему бы и нет? На Западе ЖКХ - весьма прибыльный бизнес... Обратим внимание, что и в России с этого года предприятия жилищно-коммунальной сферы переведены из разряда планово-убыточных в разряд потенциально прибыльных, с них стали брать НДС - это симптом. В данном случае все будет определяться волей хозяев управляющей компании - как узаконенные монополисты они, без сомнения, вполне смогут ее продиктовать жильцам - потребителям услуг. Будет воля доброй - и все обойдется для жильцов более-менее благополучно, а окажется злой - их ждут те же безденежье и разруха, но не так ярко выраженные и более растянутые во времени.
"Постойте-постойте, а чем это отличается от того, что происходило у нас до недавнего времени, что тут нового?" - может спросить вдумчивый читатель. Прежде всего тем, что новый ЖК фактически снял полноту ответственности за жилой фонд с муниципалитета. Отныне муниципалитет отвечает за определенный дом лишь в той мере, какую долю в его общей жилплощади составляют квартиры, оставшиеся муниципальными. Допустим, если в вашем доме 25% квартир не приватизировано - значит, ответственность за дом на 25% лежит на местной администрации, а на 75% распределяется между жильцами-собственниками приватизированных квартир.
Станем немного хозяевами...
СЛЕДУЮЩИЙ вариант - переходный: вначале жители дома покорно голосуют, как им предлагает местная власть. Но постепенно начинают интересоваться: как организован процесс обслуживания, сколько и за что они платят... На ежегодных собраниях они задают "неудобные" вопросы, постепенно входят в курс дела, и из их среды появляются люди, готовые принять ответственность за дом на себя. А окружающие постепенно "созревают" до того, чтобы поверить им и поддержать. То есть жители дома потихоньку превращаются в его хозяев.
И наконец, жильцы дома (или нескольких домов) на собрании принимают решение образовать ТСЖ и выбирают в его правление достойных, толковых и честных людей. И те сами начинают управлять домом: организуют нечто вроде своего домоуправления, которое будет обслуживать и ремонтировать жилье, от имени жильцов заключают с ресурсными организациями договоры на поставку коммунальных услуг. На какие деньги? На те, которые соберут с жителей. Со всех, разумеется, не только с членов ТСЖ, ведь домом пользуются все, кто там живет. И эти члены правления будут подотчетны и подконтрольны жильцам, не то что нынешние управдомы.
Легко понять, что при этом организационно-правовые отношения между поставщиками и потребителями жилищно-коммунальных услуг меняются кардинально, все входит в нормальные человеческие рамки: кто платит деньги - тот и заказывает музыку, то есть кто платит за услуги ЖКХ, тот их и контролирует. Если добавить к этому ликвидацию "естественных монополий" и создание на рынке услуг конкурентной среды - тогда отношения приобретают вполне цивилизованный вид. И появляются шансы с течением времени выправить нынешнюю провальную ситуацию в нашем ЖКХ.
До будущей весны
КОНЕЧНО, набросанный список сценариев далеко не полон, рассмотрены только наиболее важные и лишь в самых общих чертах. К примеру, согласитесь, если в правление ТСЖ будут избраны толковые, но нечестные люди - это будет совсем не то же самое, как в случае избрания честных, но бестолковых. Не будем забывать, что и Остап Бендер в свое время не прочь был переквалифицироваться в управдомы.
Осталось предложить читателю выбрать тот вариант, который ему больше по душе. И, помня пословицу "Один в поле не воин", начать обсуждение будущего своего дома с соседями. Пора. Главное, из чего надо исходить: жить, как прежде, все равно не получится, каждому из нас придется что-то решать. Обязанности собственника у нас уже есть, воспользоваться же правами можно, только собравшись "в кучку". Причем времени на раздумья, повторяю, осталось не так уж и много, до будущей весны.
Кто в доме управитель?