Новый Жилищный кодекс РФ с 1 марта превратил собственников квартир и комнат в многоквартирных домах в общедолевых собственников этих домов. Отныне они должны содержать дома за свой счет, государство от этого хлопотного занятия полностью устранилось. А это значит, что над головами всех россиян (причем безразлично, являются ли они собственниками жилья, квартиросъемщиками или членами ЖСК) занесен дамоклов меч новых скачков жилищно-коммунальных платежей.
Наше новое приобретение
В ЭТОМ году в первый день весны мы проснулись в новой реальности: в одночасье стали собственниками своих домов. Нет-нет, не квартир, а именно домов. Правда, и до этого в Гражданском кодексе (ГК) РФ с 1994 г. "маячила" фраза, что собственники квартир в многоквартирном доме одновременно имеют в общей долевой собственности и общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290), и было упоминание о товариществах собственников жилья (ст. 291). Но полномочия собственника, права, обязанности (а главное - механизмы их реализации) в ГК расписаны не были, поэтому фраза так и осталась фразой. Подавляющее большинство из тех, кто приватизировал свою квартиру, собственниками дома в целом так себя и не почувствовали. Хотя товарищества собственников жилья (ТСЖ) можно было создавать с 1996 г., когда вышел соответствующий закон, настоятельной необходимости не было и массовым явлением это не стало. Лишь в последние годы, когда стали строиться элитные дома, в которых жильцы были сплошь собственниками квартир, ребром встал вопрос: а в чьем хозяйственном ведении должен находиться такой дом? Муниципалитета? С какой стати, если в нем нет ничего муниципального, ни единого кирпича... И с кем коммунальщики будут заключать договор на техобслуживание и содержание дома в целом? Неужто с каждым из владельцев квартир в отдельности? Не привыкли мы к такому "сервису"... Только тогда кое-где в новостройках стали возникать ТСЖ, и то под нажимом властей. Но широких масс россиян до недавнего времени это никак не касалось. Мы так и жили по старинке: право собственности жильца заканчивалось за порогом его квартиры, всем остальным по-прежнему ведало домоуправление. Как и в советские времена, жилищно-коммунальные услуги заказывали не жильцы - сами для себя, а муниципалитет - как бы от их имени. Заплатив за услуги ЖКХ за прошлый месяц, рядовой потребитель отнюдь не мог быть уверен, что получит их сполна в следующем, ибо никаких реальных правовых гарантий для этого не было. Оплата услуг и их получение - это были фактически два независимых, очень слабо связанных между собой процесса. Словом, наша жилищно-коммунальная телега, скрипя и постанывая, продолжала катиться по ржавым муниципальным рельсам. Тем более дотации из бюджета на это шли, правда, все меньше и меньше. Бестолковщина, неразбериха, но - привычная...
Теперь этот "застой" кончился: с 1 января 2005 г. дотации в России отменили, а с 1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс (ЖК) РФ. Он создал нужные процедуры и механизмы (пусть и не все) - и мы стали реальными собственниками своих домов.
С больной головы на здоровую
В ЧЕМ это проявляется? Прежде всего в обязанностях: "собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества" (ст. 39 ЖК). То есть дома в целом. С начала 2005 г. мы это уже почувствовали на собственном кошельке. Только очень наивный человек может думать, что январский 2005 г. скачок платежей и новый кодекс между собой не связаны. Связаны, да еще как. В основе и того и другого лежит давняя мечта нашего государства - полностью переложить содержание жилого фонда на плечи самих жильцов. Теперь она осуществилась. Для этого нас и сделали собственниками домов. Как обычно, забыв спросить согласия. Почему не спросили? Есть такое хитрое словечко "недоремонт" - оно неизбежно всплывает в любом серьезном разговоре на жилищно-коммунальные темы... Многие из нас были бы совсем не против стать совладельцами собственного дома. Но не старой же развалюхи, куда только вкладывай и вкладывай деньги! В каком состоянии сейчас находится российский жилой фонд, видно невооруженным глазом. По словам министра регионального развития Владимира Яковлева, 70-80% износа! Почему не ремонтировали вовремя? В 90-е годы не до того было, развивали демократию и рыночные отношения. А еще раньше - наверное, просто по пословице "пока гром не грянет..." Сейчас гремит вовсю - и российская политическая элита решила разрубить одним махом этот закаменевший от времени гордиев узел.
Жилец платит за все
СОГЛАСНО новому кодексу отныне абсолютно все, что прямо или косвенно связано с жизнеобеспечением, жилец оплачивает сам. В том числе - "услуги и работы по управлению многоквартирным домом" (т. е. деятельность домоуправлений и всей управленческой надстройки над ними). Финансовое участие государства в содержании жилого фонда сводится только к помощи малоимущим в виде субсидий. И все.
Все жилищно-коммунальные платежи можно разбить на две части:
- плата за жилье (для собственника она совпадает с затратами на содержание и ремонт жилья: если вы наниматель, к этому добавляется еще плата за наем),
- плата за коммунальные услуги.
Заметим, что под содержанием и ремонтом жилья здесь подразумевается отнюдь не забота о занимаемой вашей семьей квартире или комнате. Это обязанность исключительно самих жильцов (не важно, наниматели вы или собственники). Вы можете менять краны или белить потолки у себя сами, а можете приглашать мастеров из домоуправления, но за отдельную плату. Нет, тут речь идет о доме в целом. Точнее, той части общего имущества дома (крыши, чердака, подвалов, лифтов, подъездов, общедомовых систем водоснабжения, канализации, электроснабжения и т. д., а также прилегающего к дому земельного участка), которая соответствует вашей доле. Приблизительно она равна доле вашей жилплощади в общей жилплощади дома. Вот за содержание и ремонт этого "своего кусочка" дома и двора вы и должны платить. Плюс коммунальные услуги. До 10-го числа каждого месяца. Иначе - пени.
В одной лодке
НАВЕРНОЕ, у внимательного читателя уже возник вопрос: "А почему сказано: жилец платит за все? Ведь обще-долевыми собственниками домов стали не все жильцы, а только владельцы приватизированных квартир или комнат".
Да, на первый взгляд кажется, что ЖК РФ ставит квартиросъемщиков - нанимателей муниципального жилья в несколько лучшее положение, чем собственников: им надо оплачивать только текущий ремонт дома, а капитальный не надо (заметим в скобках: и налог на недвижимость) - это обязанность муниципалитета. Но это только кажется: если сейчас хрен редьки слаще (плата за наем муниципального жилья гораздо меньше платы за содержание и ремонт жилья собственного, а кое-где ее и вовсе нет), то это скоро пройдет. Ведь откуда муниципалитет будет брать нужные средства? Конечно, из платы за наем! Словом, нетрудно догадаться, что в конце концов на практике выйдет, как в народе говорят, "то ж на то ж": и собственник, и наниматель за метр жилплощади платить будут примерно одинаково.
Так что с точки зрения платежей все мы, жители многоквартирных домов, сейчас оказались в одной лодке. Причем, похоже, тонущей! Собственники тянут за собой и нанимателей жилья. Что касается членов ЖСК, они пока что считаются групповыми собственниками, но скоро тоже станут "частниками": новый кодекс требует, чтобы до 1 января 2007 г. ЖСК были преобразованы в ТСЖ или ликвидированы. Так что безразлично, собственники мы, квартиросъемщики или члены ЖСК - всех нас ждет одно и то же: будем платить регулярно и помногу. Столько, сколько скажут нам "киты" ЖКХ с высоты своего почти повсеместно монопольного положения.
Дамоклов меч над головами россиян
НОВЫЙ кодекс не определил конкретные размеры жилищно-коммунальных платежей, его назначение в другом: он фактически снял все барьеры, которые раньше препятствовали их безудержному росту, и дал этому процессу, так сказать, идеологическое обоснование. Законодатель как бы объявил всем нам, россиянам: "Хотите жить в комфорте, так сами за него и платите! Столько, сколько это реально стоит!"
В скобках заметим: на первый взгляд, казалось бы, бесспорная мысль, но, с другой стороны, как только вникнешь в историю вопроса и, если можно так выразиться, в особенности "национального домостроя", сразу почувствуешь тревожный холодок под сердцем. Сделать, как на Западе, сразу не получится, у нас все другое: и дома, и их жители, и индустрия ЖКХ, и отношения между людьми. Наши дома слишком долго были фактически бесхозны, затраты на их содержание никем не считаны, потребители услуг ЖКХ слишком привыкли к своему бесправию, а поставщики услуг ЖКХ - к своему монопольному положению и почти полной безответственности, чтобы надеяться вот так, одним махом перескочить в новые цивилизованные отношения. Как потребовать "полновесной" платы с тех, кто прозябает в полуразвалившихся трущобах, где даже изначально все было сделано кое-как, не "по уму"?! Ведь содержание и ремонт метра жилплощади в трущобе стоит дороже, чем в новеньком элитном доме...
Что касается грядущего роста платежей - тут сомневаться не приходится (ведь "недоремонт" когда-нибудь придется превращать в просто "ремонт"!). А что будет после вступления России в ВТО?! Для сравнения: средний немец тратит на жилье и услуги ЖКХ 31,3% своих доходов, а россиянин - только 4,7%. Конечно, там другое жилье и другие услуги (а главное, другие доходы), но это дела не меняет, раз провозглашено: "собственник платит за все" - конечно, мы будем тянуться за немцами, а не наоборот. Без сомнения, нас ждут новые скачки платежей. Отныне они всерьез ограничены только финансовыми возможностями (и терпением) россиян.
Итак, очень скоро мы будем платить за жилье по-новому. А вот о том, что будем получать за свои денежки, поговорим в следующем номере газеты.
Кто в доме управитель?