обезДОЛЬЩИКИ

Статья по теме
Квартирный вопрос (04.10.2001)
   
   

По Москве и области прокатилась волна митингов. На улицы вышли люди, которые заплатили за свои новые квартиры, но новоселье справить не могут.

Кто виноват?

ЧТО остается делать людям, продавшим прежнее жилье и вложившим в новое все средства, которые были? Снимать квартиру и ждать, когда законсервированная стройка оживет, или лезть в петлю, потому что застройщики сбежали с деньгами? Самое ужасное в этой ситуации, что первые пострадавшие начали жаловаться на свои проблемы давным-давно. По многим адресам, которыми сейчас занимаются столичное и областное правительства, строительство не велось уже несколько лет. Но чтобы власти обратили внимание на людей, им нужно было выйти на улицы.

Почему раньше их не хотели слышать? Потому что, строго говоря, конфликты участников долевого строительства с фирмами-застройщиками с точки зрения властей носят... рыночный характер. Никто ведь не заставлял людей покупать недостроенные квартиры. И если вы недовольны предоставленной услугой или купленным товаром, подавайте на продавца в суд. (Но вот парадокс: суды не завалены исками дольщиков. Люди в большинстве своем продолжают писать жалобы в префектуры или управы. Почему - об этом позже.) А с другой стороны, кто как не префектуры распоряжается участками под застройку? Кто как не управы обязан следить за ходом строительства? Кто как не чиновники профильных департаментов и управлений должен наблюдать за тем, что происходит в городе?

А как у них?

ЗАЧЕМ вообще люди покупают жилье, которого нет? "Чтобы сэкономить", - внушают риэлторы. Красочная реклама на улицах, в журналах и на телеэкранах объясняет, сколько именно можно сэкономить денег, если успеть купить "квартиру на бумажке" до того, как выроют котлован под всем домом. Люди, вкладывая свою долю в строительство, становятся соинвесторами. Так в Москве и области раскупается порядка 80% (!) жилья. В Европе новостройки тоже популярны. Но практика продажи сильно отличается. Застройщики не имеют право требовать 100%-ной оплаты сразу. На этапе котлована покупатель платит 5% от стоимости, когда дом готов на 1/3 - 30%, еще столько же, когда здание построено полностью, а остальное - на этапе отделки. У нас же на этапе котлована соинвесторы, как правило, должны внести 100% от стоимости жилья. (Если воспользоваться предлагаемой застройщиком рассрочкой, экономии не получится - проценты драконовские.) Поэтому оплативших квартиры полностью ЗАЩИТИТЬ НЕКОМУ: сами отдали деньги, сами и должны разбираться.

Почему люди, наученные историями с "МММ" и другими "хопрами", соглашаются на рискованные операции? Есть тут одна хитрость. Давайте посмотрим типовой договор дольщика. Часто соинвесторам предлагают снизить налоговые нагрузки, указав в договоре лишь 50-60% от реальной стоимости квартиры. Остальное проходит, например, по статье "страховой взнос". (Не правда ли, подобная схема сильно смахивает на попытку уйти от налогов?) Кажущаяся выгода в случае задержки или заморозки строительства оборачивается тем, что даже по суду 100% заплаченного за "квартиры на бумажке" НЕ ВЕРНУТЬ! Получить назад страховые взносы можно, только если это прописано как одно из условий расторжения договора. Но кто догадается внести такой пункт?

Что делать?

УВЫ, инвестиции обычных людей сегодня не защищены. Правильный выход - покупать только готовые квартиры. А если такой возможности нет, риэлторские фирмы, давно работающие на рынке, рекомендуют выбирать крупные строительные компании с именем и внимательно составлять договора. Конечно, и известные застройщики могут задерживать сроки сдачи объектов, а в случае непредвиденных проблем из нескольких строящихся домов первым доделают дорогой, элитный. Но вероятность того, что бизнесмены сбегут с деньгами соинвесторов, крайне мала. Другое дело - фирмы "одного дома". Как правило, они предпочитают дробить ответственность перед дольщиками, выстраивая цепочки. Скажем, деньги принимает одна фирма, а жилье строит другая. Когда цепочка рвется, построившая дом контора может сказать, что у нее никаких договоров с соинвестором не было. Чтобы не "пролететь" мимо оплаченной квартиры, нужно требовать у продавца соглашение на право продажи квартир в конкретном доме. А непосредственно у застройщиков смотреть документы, подтверждающие легитимность строительства на данном земельном участке. В центре Москвы уже сносили верхние этажи нескольких жилых зданий, потому что по утвержденным проектам дома должны были быть ниже ростом. А ведь кто-то там уже заплатил за квадратные метры.

В составлении договора о долевом участии в строительстве кроме полной стоимости квартиры (кстати, она должна быть фиксированной, чтобы после сдачи дома за нее не попросили дополнительных денег) нужно обратить внимание еще на пару пунктов. Помимо сроков строительства стоит оговаривать и штрафные санкции за их срыв. А чтобы избежать двойных-тройных продаж, обязательно внесите пункт, в котором продавец гарантировал бы отсутствие прав третьих лиц на оплаченную квартиру. Иначе список пострадавших дольщиков будет пополняться.

P. S. Мы будем следить за ситуацией вокруг обманутых дольщиков. Тем более что пока не все проблемные дома попали в "особый" список столичного правительства. Сообщите нам о своих проблемах по адресу: bychkova@aif.ru

Галина ХОВАНСКАЯ, депутат Госдумы:

- УЧАСТНИКИ долевого строительства бесправны. И вступивший в силу с 1 апреля Закон о долевом строительстве пока мало что изменил. Он распространяется только на новые контракты. Для тех, кто вложил деньги до его принятия, ситуация не поменялась и не поменяется в будущем. Но в своих проблемах многие дольщики виноваты сами: подписывали договора, не разобравшись. Поэтому в лучшем случае они могут по суду вернуть вложенную в строительство сумму, но без индексации. По прошествии времени, к сожалению, на эти деньги уже ничего нельзя купить. Стоимость квартир в Москве растет. Условия, прописанные в Законе о долевом строительстве, со временем приведут к тому, что "мелкие рыбешки" уйдут в другие сферы бизнеса. А на строительном рынке останутся только крупные фирмы, которые станут монополистами и непременно воспользуются этим, чтобы диктовать цены.

Смотрите также: