Квартирный вопрос - больной вопрос. На дворе ХХI век, но никак не уйдут в прошлое ни коммуналки, ни хрущобы. Вожделенные квадратные метры многим не по карману. А многие из тех, кто все-таки решился на сделку с недвижимостью, копили на квартиру годами. Большие деньги - большой риск.
СНАЧАЛА приватизации квартир в сфере недвижимости расцвел криминальный бизнес. Сегодня самое распространенное преступление в этой сфере - мошенничество. Вот три самых популярных сценария.
1. "Настоящая цена"
Человек хочет продать свою квартиру - и находит маклера. Маклер ему говорит: "По оценке БТИ ваша квартира стоит столько-то. Но по рыночной цене она стоит в 10, а то и в 100 раз дороже. Давайте, чтобы не платить большие налоги, в договоре купли-продажи напишем стоимость по БТИ, а покупатель заплатит рыночную цену". Конечно, новоиспеченному (и, заметьте, совершенно неопытному) продавцу сильно хочется сэкономить на налогах. Доводы маклера вполне разумны. И человек с ним соглашается, забывая, что суть мошенничества - это злоупотребление доверием. Нетрудно догадаться, что покупатель платит за квартиру ровно столько, сколько указано в договоре. И бывший владелец квартиры остался в дураках. Для недавнего владельца дорогущей квартиры - это трагедия. По документам никаких нарушений нет - сколько написано, столько и заплачено. Так что в суд после этой истории ходить без толку...
2. Генеральная доверчивость
Имея порой единственную дорогую вещь - квартиру, ее владельцы проявляют порой удивительное легкомыслие. Слишком часто дилетанты, понимая свою некомпетентность в квартирных вопросах, доверяют действия со своей квартирой (а отчасти и свою судьбу) первым попавшимся маклерам, не узнав о них ничего, не выяснив, кто были их предыдущие клиенты и остались ли эти клиенты довольны услугами. И дают им генеральную доверенность. А гендоверенность - коварная, между прочим, штука. Она позволяет доверенному лицу делать с квартирой практически все что угодно. И даже если это все что угодно не понравится доверителю, он не сможет возразить! А втершиеся в доверие преступники, пообещав помощь, например, в обмене квартиры, оформят договор купли-продажи и без ведома владельца выпишут его с жилплощади... Уличить преступников не так-то просто. Как правило, они оформляют доверенность на подставное лицо.
3. Продажа без ведома
Не стоит успокаивать себя тем, что среди жертв квартирных мошенников в основном пожилые одинокие люди, алкоголики, наркоманы и душевнобольные. Любой человек, решивший провернуть со своей квартирой какую-то операцию, рискует оказаться в их числе. Сотрудники правоохранительных органов, например, убеждены, что обезопасить себя от квартирных мошенников на все 100% можно только одним способом - не делать со своей квартирой вообще ни-че-го!
Впрочем, и тут иногда бывают случаи невероятные. Хозяева не собирались подавать свою квартиру. Они решили просто отдохнуть на юге. В квартире, однако, было много цветов, и их надо было поливать. Хозяева попросили присмотреть за цветочками жильца, который снимал соседнюю квартиру. Когда же путешественники вернулись, стало происходить что-то сюрреалистическое. Когда один человек, а когда и сразу несколько пытались открыть их входную дверь своими ключами! А законных хозяев пытались из квартиры выгнать. Выяснилось невероятное: поливщик цветов умудрился продать (!) их квартиру по объявлению сразу четырем (!) покупателям. И ключи им всучил, хотя и неподходящие...
Что же делать?
Если вы собрались купить, продать или обменять квартиру, будьте максимально бдительны.
Выбирайте в качестве посредника официально зарегистрированную риэлторскую фирму, успешно работающую на рынке жилья несколько лет, имеющую государственную лицензию и хорошую репутацию. Лицензию непременно попросите показать, причем не бледную ксерокопию, а оригинал. В самом крайнем случае, если накладки все-таки произойдут, на риэлторскую фирму можно подать в суд, причем с хорошими шансами на победу. Согласитесь, лучше сидеть в суде, чем под забором.
Особое внимание надо уделить договору купли-продажи. Вы должны хорошо представлять себе, какую именно квартиру вы хотите получить в итоге сделки. И это подробно оговорите в договоре. Настолько подробно, насколько это важно для вас. Адрес, площадь, этаж, а возможно, и ее внутренее состояние. А то ведь есть такие педантичные продавцы собственных квартир, что под шумок вывозят из них всю сантехнику, кухонную плиту, снимают дверные ручки, а то и двери. А вообще такой серьезный документ, как договор купли-продажи, без помощи юриста лучше и не составлять.
Все условия сделок и с посредником, и с другими участниками надо фиксировать на бумаге, а оптимально еще и заверять у нотариуса.
Все цифры в договоре купли-продажи должны быть реальными: лучше заплатить большой налог, чем недополучить свои кровные.
Оплачивать сделку надежнее не из рук в руки, а переводом через банк. Таким образом можно будет в случае чего доказать, что деньги действительно были (или не были) переданы.
При покупке квартиры нужно самому посмотреть и на квартиру, и на хозяина. А также выяснить в ЖЭКе, не прописаны ли в ней еще какие-нибудь люди, которые после вашей покупки могут неожиданно объявиться и предъявить свои права на жилплощадь. Помните, что по закону запрещены любые операции с квартирой, если они нарушают права несовершеннолетних детей: например, если в новой квартире на одного ребенка выходит меньше квадратных метров, чем в старой.
Снизить риск поможет страхование сделки. Но страховая фирма должна иметь лицензию, а договор должен быть составлен безупречно. Лучше, если вы заранее покажете его юристу.
Чистота - залог покоя
Покупая квартиру, мы в первую очередь хотим быть уверенными в ее "чистоте". То есть в том, что все предыдущие жильцы из нее выписаны и на нее больше никто не будет претендовать, что она не подарена, не заложена и т. п. Тут-то фирмы-посредники и наживаются. Они предлагают за приличную сумму дать гарантию, что покупать эту квартиру можно. Обычно фирма-посредник просто идет в ЖЭК, а затем в местный комитет по регистрации имущества, где выясняет про квартиру всю подноготную. Но мало кто из клиентов знает, что риэлторская фирма за "чистоту" на самом-то деле не отвечает! И если с "чистотой" впоследствии возникнут проблемы, фирму привлечь к ответственности не удастся. А сходить в ЖЭК вы можете и самостоятельно.
К тому же в комитете по регистрации, где сделку оформляют в финале, ваше будущее жилье все равно обязательно будут проверять. Так что трата лишних денег на проверку "чистоты" квартиры в фирме-посреднике неоправданна.
Хорошо быть психом
По закону вы не можете приобрести квартиру, если продавец недееспособен, т. е. суд уже признал его таковым. Сделка может быть признана недействительной, если продавец был в состоянии алкогольного или наркотического опьянения или если он состоит на учете в психдиспансере. Определять дееспособность продавца должен нотариус в момент оформления сделки. Но делает он это на глазок! И если ошибается, то вы рискуете потерять и квартиру, и деньги. Следовательно, выяснить, что человек не состоит на учете в психдиспансере, предстоит вам. Хоть такая информация и составляет медицинскую тайну. Попросите продавца предоставить эту справку. Он, конечно, обидится, но за дополнительную плату - почему бы и нет? Водительские права, особенно недавно выданные, тоже являются успокоительным фактором: их без такой справки не дают. Если же вы постесняетесь такие интимные вещи выяснить, вам, возможно, придется целый год пребывать в нервном напряжении. В течение такого срока сделка может быть оспорена в суде.
В МОСКВЕ 1 кв. м ЖИЛЬЯ СТОИТ СЕГОДНЯ В СРЕДНЕМ 1000 ДОЛЛАРОВ. Купить квартиру... полный кошмар!