Еще лет 10 назад купить комнату в коммуналке было проблематично. Но сегодня этот рынок развит так, что практически уже нет разницы, какую комнату покупать: приватизированную или неприватизированную. Рынок как тех, так и других давно сформировался. Более того, некоторые риэлторы считают, что неприватизированную комнату покупать даже выгоднее...
Когда согласия соседа не требуется
В ОКТЯБРЕ прошлого года комнаты в коммуналке наконец-то разрешили продавать без согласия соседей. Прежде их никак нельзя было обойти. Вам следовало сначала предложить комнату соседу, так как он по закону имеет преимущественное право ее покупки. Считалось, что это ваша общая собственность. И если вы этого не сделали или предложили ему по завышенной цене, а сами продали дешевле, вас ожидало судебное разбирательство и расторжение сделки.
Но это положение действует не во всех случаях. Согласие соседей не нужно, если у вас отдельный объект права (комната), и вы можете распоряжаться ею, как захочется. Если же квартира находится в общедолевой собственности и вы владеете долей, то придется спрашивать разрешение у соседей. В этом случае следует руководствоваться ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Она предусматривает преимущественное право покупки этой доли другими участниками долевой собственности. Поэтому прежде чем ставить вопрос о том, брать у соседа отказ или нет, нужно внимательно изучить документы и твердо уяснить, что продается: доля в квартире или объект права.
Как продать собственную комнату
РИЭЛТОРОВ порой удивляет, почему люди так страшатся получить отказ у своих соседей. По времени это занимает максимум месяц-полтора. Если они не хотят подписывать отказ, то продавец комнаты идет к нотариусу и составляет с ним письмо, которое затем вручает соседям. В нем им предлагается использовать свое первоочередное право на покупку комнаты по такой-то цене. Через месяц, если жильцы вашей квартиры не изъявили желания приобрести комнату, вы имеете полное право продать ее кому угодно.
Бывает, что сосед не хочет подписывать уведомление о вручении ему бумаги от нотариуса. В этом случае можно пригласить свидетелей, которые затем и подтвердят отказ соседа получить письмо. Лучше, если свидетелями будут представители РЭУ.
А вот продавать комнату через дарение специалисты не советуют. Это незаконная операция. Дарение - безвозмездная сделка, в которой не должны присутствовать деньги. Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску заинтересованных лиц (жена, дети и другие родственники дарителя).
Конечно, расторгнуть ее непросто, но вы же не знаете, как себя поведет сам даритель. Если он признает факт получения денег и то, что комнату он продал, то можно с уверенностью сказать, что это будет веским основанием для признания такой сделки недействительной.
И еще один нюанс при покупке приватизированных комнат следует учитывать. Покупайте их всегда по полной стоимости. В противном случае можно попасть в неприятную ситуацию. Сегодня сосед мягкий и пушистый и не возражает, что комната продается третьему лицу. А как он поведет себя завтра? Это гарантировать никто не может. Он пойдет в суд, а судьи, руководствуясь Гражданским кодексом о преимущественном праве покупки соседа, а не чиновничьим циркуляром о нивелировании этого права, решат, что комната продана с нарушением закона и расторгнут сделку. Покупателя выселят. Это произойдет, как бы последний ни сопротивлялся. А вот получит ли он обратно всю сумму, которую уплатил, - это вопрос.
Неприватизированные только меняют
КОГДА ЖЕ у вас неприватизированная комната, то в этом случае все проходит несколько иначе. При этих сделках нет чистой покупки или продажи. Здесь все делается через обмен.
Неприватизированная комната не является собственностью. Поэтому продать напрямую ее вы не можете. Для этого придется обратиться в агентство недвижимости. У них для проведения таких операций имеется приватизированная площадь, так называемый буфер.
У покупателя берется доверенность, и на него оформляется этот буфер. Затем через агентство "Мосжилсервис" производится обмен буфера на вашу комнату. Затем вы, получив в собственность буфер, продаете его обратно агентству и получаете свои деньги. А покупатель вашей комнаты получает обменный ордер и вселяется в коммунальную квартиру на правах социального найма.
Кстати, эту технологию освоили и "черные" маклеры и достаточно успешно ею пользуются. Разумеется, стоимость их услуги чуть дешевле, но здесь гораздо чаще буферное звено оказывается "гнилым". Правильное оформление "разменной" комнаты стоит немалых денег. А частные маклеры и даже мелкие фирмы нередко жалеют этих денег и действуют по принципу: "и так сойдет".
Они сами печатают договор на машинке, ставят на него самодельную печать нотариуса и спокойно, минуя Москомрегистрацию, направляют этот "документ" в обменное бюро. В "Мосжилсервисе" тоже могут не проверить подлинность представленного им договора, поэтому спокойно выдают обменный ордер на комнату. А соседи, завидев в комнате нового жильца, бегут в прокуратуру или суд с жалобой. И если документы оформлены неправильно, то сделка сразу же рушится. Сейчас немало таких дел находится в суде.
А если же все нормально, то прокурор, изучив документы, объясняет просителям ситуацию и никакого дела не возбуждает. Поскольку федеральное законодательство позволяет обменивать право собственности на право найма.
В ценовом же плане покупка неприватизированной комнаты даже выгодна. Стоимость квадратного метра там чуть ниже, чем в приватизированной.
Налог в полквартиры