С 1 января мы все начнём жить по-новому: ответственность за содержание и сохранение жилых домов переходит в руки жителей квартир.
МЫ НАЧИНАЕМ серию публикаций на эту тему в помощь москвичам. В соответствии с Жилищным кодексом на выбор горожанам предлагается три варианта: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление в форме ТСЖ, управление управляющей компанией. Скорее всего, большая часть горожан предпочтёт управляющую компанию (УК). Разобраться, "что это за зверь" и "с чем его едят", нам поможет Ирина ШРАМКО, руководитель Центра реформы в ЖКХ.
Что такое управляющая компания и чем она отличается от ДЕЗа?
УК БУДЕТ практически предоставлять жителям те же услуги, что и ДЕЗ. Но есть существенное отличие: ДЕЗы управляют домами в соответствии с нормативно-распорядительными актами Правительства Москвы, а УК, выбранные собственниками помещений, действуют от имени этих собственников согласно заключённому с ними договору управления. До вступления в силу Жилищного кодекса многоквартирному дому нельзя было выйти из-под управления ДЕЗа, если в доме не было создано ЖСК или ТСЖ. А теперь, eсли работа компании вас не устроит, вы можете расторгнуть договор и воспользоваться услугами другой организации. Договор даёт вам право контролировать действия коммерсантов: привлекать, например, для определения качества работы сторонних экспертов. И если услуги предоставляются ненадлежащего уровня - требовать изменения оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, а также возмещения убытков, причинённых компанией вследствие невыполнения своих обязательств. Кстати, многие ДЕЗы к 1 января могут стать УК, если в этом качестве их выберут собственники помещений.
Что конкретно входит в обязанности УК?
В ОБЯЗАННОСТИ УК входит управление общим имуществом в доме (полный список см. "АиФ-Москва" N 39), которое включает в себя работы: предоставление услуг по содержанию общего имущества дома (уборка мест общего пользования, вывоз мусора и т. д.), ремонт общего имущества, в т. ч. организация круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания, заключение с организациями коммунального хозяйства договоров на снабжение коммунальными ресурсами - электроэнергией, горячей и холодной водой и т. д., услуги управления: выдача справок (выписок из домовой книги, финансового лицевого счёта и иных документов), перерасчёт платы за коммунальные услуги (в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами), рассмотрение предложений, заявлений и жалоб собственника, выдача платёжных документов, участие в приёмке индивидуальных (квартирных) приборов учёта и т. д.
Как будут оплачивать услуги УК люди, проживающие в неприватизированных квартирах?
УЧАСТВОВАТЬ в выборе УК имеют право только собственники жилых и нежилых помещений в доме. Наниматели и арендаторы не могут принимать участие в голосовании, их права и интересы должны обеспечить представители Департамента имущества и Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Наниматели жилпомещений по договору соцнайма и договору найма государственного или муниципального жилфонда вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги УК (ст. 155 ЖК). Если размер платы, установленный нанимателем, меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем жилпомещения в согласованном с УК порядке.
Кто должен заключать договор с выбранной жильцами компанией и кто имеет право контролировать её деятельность?
УК ЗАКЛЮЧАЕТ договор управления путём подписания его с каждым собственником помещения в соответствии с его долей в праве на общее имущество. В документе должны быть оговорены все условия, принятые на собрании собственников дома. Исполнение договора каждый собственник контролирует самостоятельно. Также на общем собрании выбираются уполномоченные представители, которые в дальнейшем и будут контролировать деятельность УК, представлять интересы собственников в суде, в органах исполнительной власти, принимать участие в приёме документации на дом и т. д.
Где и как искать управляющую компанию?
СЕГОДНЯ в столице работает порядка 140 УК. Полный реестр компаний и порядок его введения разрабатываются до сих пор. Но обратитесь в управу района, там вам предоставят необходимую информацию об УК, действующих на территории района. Однако в принципе можно выбрать любую компанию, независимо от её местоположения.
Михаил РЫБАЛЬЧЕНКО, зам. руководителя Департамента ЖКХ и благоустройства города
призывает москвичей не откладывать "в долгий ящик" решение вопроса о выборе управляющей компании для своих многоквартирных домов. Вместе с тем, по мнению чиновника, сроки принятия решения по выбору управляющей компании малы: "Москва, как и другие субъекты Федерации, направила в Госдуму свои предложения по внесению соответствующих изменений по срокам принятия решения. И тем не менее, если в означенный срок жители не примут решение в пользу той или иной управляющей компании, ДЕЗ будет продолжать работать".
Для жителей столицы департамент открыл "горячую линию" по вопросам выбора способа управления многоквартирными домами: 961-33-28.
А как у них?
В ДАНИИ из 5 млн. граждан половина живёт в собственном жилище, а половина - в арендуемом. Рассказывает Гуннар Грангоорд, директор жилищной корпорации, которая сдаёт жильё внаём.
- Ежемесячно мы рассылаем жильцам единый счёт, в котором указываются квартплата и приблизительный месячный расход воды, электроэнергии и др. коммунально-бытовых услуг.
- Счётчики в домах общие или расход учитывается поквартирно?
- Системы общих счётчиков в домах и "разброса" стоимости коммунальных услуг на всех жильцов не существует уже около полувека. Скандинавы не привыкли экономить коллективно и платить за других. Поквартально мы делаем перерасчёт каждому нанимателю по реальному расходу. Наши служащие снимают показания индивидуальных счётчиков, вносят их в базу данных. Если вы переплатили, деньги каждый квартал возвращаются в ваш банк. Люди стараются экономить на тепле, воде, электроэнергии.
- Кто моет ступеньки, меняет лампочки, поливает цветы в подъездах, убирает двор?
- Наши служащие. Все виды услуг заранее включены в стоимость жилья и оговорены в индивидуальном контракте с каждым жильцом. В квартплату входит оснащение индивидуальными кухонными гарнитурами, холодильными установками (их ремонт), подсобными помещениями (общими - для велосипедов и детских колясок, индивидуальными - где жильцы хранят свои вещи, чтобы не загромождать квартиры), общими стиральными и гладильными машинами (они располагаются в подвале), а также капитальный и косметический ремонт в квартирах и подъездах, стрижка газонов, организация коллективных встреч и праздничных мероприятий для жильцов. Если представители нашей компании не предоставляют услугу вовремя или качество неудовлетворительное, люди могут потребовать компенсации и воспользоваться услугами конкурентов.
В ГЕРМАНИИ собственники (если сами живут в квартире, а не сдают кому-то) оплачивают все расходы по дому. К ним относятся: электричество, тепло, вода в местах общего пользования (подъезд, гараж и т. д.); страховки, заключённые на весь дом; оплата услуг домоуправления, банковская пошлина за ведение общего расчётного счёта дома в банке; оплата домашнего мастера, садовников и т. п.; вывоз мусора; уборка придомовой территории и подъезда; текущий и капремонт общих территорий (подъезд, гараж, лифт, крыша, фундамент, стены, двери входные в подъезд, домофоны и т. д.), а также их модернизация и т. д. Из общего кармана оплачиваются адвокаты, суды, архитекторы и пр. эксперты и консультанты, если таковые привлекаются по разборкам, каким-либо образом связанным с домом. Разделение общих расходов производится в соответствии с долей каждой квартиры в доме (сколько квадратных метров она занимает от общей площади дома).
ВНИМАНИЕ! Если до 1 января 2007 г. способ управления домом не выбран, то префектуры до 1 июля 2007 г. на открытом конкурсе сами выберут для вас УК. Ваше мнение при этом учитываться уже не будет.
ДАВАЙТЕ РАЗБЕРЕМСЯ. Налог или квартплата