Нередко люди сдают или снимают квартиры самостоятельно. Причины тому разные. Но так как многие не знают, как правильно это сделать, то порой попадают в очень неприятные ситуации. Как все же правильно сдать, снять квартиру? Как оформить договор? Об этом рассказывает президент Гильдии риэлторов Московской области Константин МАНЧЕНКО:
- При сдаче жилья в наем самое главное - правильно составить договор. И ни в коем случае не полагаться на слово.
- Даже, если я сдаю квартиру своим хорошим знакомым?
- Даже со знакомыми отношения следует задокументировать, то есть составить договор найма жилого помещения. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ) путем составления документа, подписанного сторонами. Форма типового договора найма жилого помещения утверждена постановлением Правительства РСФСР от 25.09.85 г. N 415.
- А можно снять неприватизированную квартиру?
- Можно, но так как квартира не приватизирована, то хозяин этой квартиры как бы и не хозяин. Он сам является нанимателем, а вы будете с ним заключать договор поднайма. Договор поднайма заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. Если договор заключен без указания срока, то о прекращении договора поднайма необходимо оповестить за три месяца.
- При аренде квартир нередко возникает такая ситуация: срок найма квартиры заканчивается, а наниматель не проявляет инициативу по продлению договора найма. Что следует предпринять в этом случае?
- Проверьте отсутствие претензий со стороны соседей (обязательно тех, которые живут под вашей квартирой), состояние квартиры и сохранность своего имущества, работоспособность электроприборов, розеток, выключателей, сантехнического оборудования и т.п. Однако, если нанесенный квартире ущерб не выходит за рамки норм естественного износа, то вы не вправе требовать с нанимателя компенсацию.
- А если в процессе проверки возникнут претензии к нанимателю?
- Если у вас есть претензии к нанимателю, попытайтесь совместно с ним определить сумму ущерба и решить порядок расчетов. Если же он не признает ущерб или оспаривает сумму ущерба, а также не желает подписывать ваши претензии с указанием суммы, то привлеките соседей (знакомых), которые видели состояние квартиры и имущества до начала найма . Они и подпишут акт. Ущерб в этом случае вам придется взыскивать в суде.
- Нередко бывает, что подходит срок оплаты, а квартирант скрывается.
- Чтобы избежать данной ситуации, необходимо в договор найма включить пункт, согласно которому наниматель обязан вас предупредить об освобождении квартиры в определенный срок. Этим пунктом договора четко определено время, когда вам стоит предпринять необходимые действия по защите своей собственности. В присутствии участкового инспектора или свидетелей вскройте квартиру. Если наниматель съехал, то его разыскивать придется через милицию, а задолженность - взыскивать через суд.
- А если наниматель задерживают оплату за квартиру или обещает заплатить только тогда, когда будут деньги?
Это грубое нарушение договора найма, и выселять вам нанимателя нужно в кратчайшие сроки. Ведь нет никакой гарантии, что такая же история не будет повторяться каждый раз, когда нужно будет платить. Вам следует предупредить нанимателя-должника о предстоящем выселении в связи с неуплатой в присутствии свидетелей (соседи, знакомые, родственники) в письменной форме с указанием времени и даты выселения, и, обязательно, под расписку.
В день выселения желательно пригласить участкового или свидетелей, в присутствии которых вскрыть квартиру и оформить акт, в котором перечислить как ущерб, нанесенный квартире и вашему имуществу, так и обнаруженные в квартире вещи нанимателя. И обязательно смените на входной двери замки или личинки замков.
- А можно досрочно расторгнуть договор найма?
- Можно. Согласно ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:
- не внесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - за два месяца;
- разрушения или порчи жилого помещения.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок (не более года) для устранения нарушений. По повторному обращению наймодателя суд принимает решение о расторжении договора найма.
Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (например, дом подлежит переводу в нежилой фонд или сносу и т.п.).
- Значит ли это, что досрочное "выселение" возможно только по решению суда?
- Да. И только в том случае, если вы нарушили какой-то пункт договора. Поэтому, мой совет, людям, которые сдают квартиры: оговорите в договоре условия досрочного расторжения с вашей стороны. К примеру, на случай форс-мажорных обстоятельств. Правда, в этом случае, вам придется оплатить переезд. Но если эти условия не включены в договор, то и выселить квартиранта досрочно вы не сможете.
Квартирант платит дважды?