ВОЗВЕДЕНИЕ многих новостроек в столице сопровождают обильные рекламные кампании. О начале строительства кричат по радио, в газетах, на ТВ. И только завершение процесса обходят молчанием. Все потому, что от заявленных сроков введения новостройки в "жизнь" покупателя иногда отделяет полгода - год - полтора! А посмотрите проспекты: будущие дома рисуют вне контекста городской застройки. И только дождавшись окончания строительства, можно увидеть из своих окон другую башню... на расстоянии 20 метров. Но чему удивляться? Большую часть квартир в новостройках люди покупают, когда котлован под дом еще не вырыт. К тому же большинство из нас страдает "правовой неграмотностью", поэтому нас неплохо обманывают.
Хитрости терминологии
НАПРИМЕР, знаете ли вы, что в соответствии с законодательством затраты граждан на новое строительство являются ИНВЕСТИЦИЯМИ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ? Покупатель-инвестор отдает свои деньги заказчику - организации, управляющей инвестиционными ресурсами, с целью реализации строительного проекта. И уже заказчик находит подрядчика на собственно процесс строительства. Регулируют эти отношения Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Гражданский кодекс РФ.
Однако, пользуясь тем, что большинство будущих владельцев квартир законы не читают, им внушается мысль, что инвестирование в строительство дома - это скрытая форма приобретения жилья по цене ниже рыночной. То есть происходит подмена понятий: инвестиционные по существу отношения интерпретируются как отношения сторон по сделке купли-продажи. При этом заказчик выступает как продавец недвижимости, а инвестор - как покупатель. Именно такой позицией заказчик обосновывает свое право заключать с инвесторами договоры по цене, ЗАВЕДОМО ПРЕВЫШАЮЩЕЙ сметную (проектную) стоимость дома. На самом деле заказчик никому ничего не продает и никаких услуг, кроме управления инвестиционным процессом, за которое он получает вознаграждение, не оказывает. Но такое положение вещей освобождает заказчика от ответственности по многим вопросам.
Скажем, некоторые компании в договор включают пункт о возможном удорожании строительства после его окончания: в этом случае после сдачи дома и подсчета всех затрат покупатель еще и доплачивает. (И хорошо, если в договоре зафиксировано, например, что процент удорожания не может превышать определенной величины.) Не забывают заказчики и составить график внесения денег, если покупатель оплачивает жилье в рассрочку. Это, как вы понимаете, нужно для того, чтобы начислять проценты за дни просрочки. А вот от срывов сроков строительства инвестор не защищен никак. По крайней мере, я не знаю ни одного примера, когда заказчик сам на себя наложил бы штрафные санкции за задержку строительства. Однако все, что можно в этом случае сделать, - ждать, что дом все-таки будет построен. Прецедентов предоставления другого, законченного этой же компанией жилья в Москве не было.
Требуйте отчета после строительства дома
В СРЕДНЕМ строительство обычного дома не обходится дороже 400-450 долл. за 1 м2. С инвесторов же берут минимум по 600-700 долл. Соответственно разница в 200-300 долл. с каждого квадратного метра остается в распоряжении заказчика. И это при том, что плату за свои услуги он УЖЕ ВКЛЮЧИЛ отдельным пунктом в договор.
Многие инвесторы не требуют от заказчика отчета о расходовании средств, а могли бы. Ведь деньги свои они передали не в собственность, а в управление, которое предполагает только целевое их использование. Значит, средства, которые не были потрачены на строительство жилья, инвестициями не признаются. Такая подмена понятий чревата для инвестора привлечением к административной ответственности. Полагая, что квартира куплена по цене, указанной в инвестиционном договоре, инвестор завышает размер своего имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ. А незнание закона, как известно, не освобождает от ответственности. В более невыгодную ситуацию попадают лишь инвесторы, заключающие договоры не с заказчиками строительства, а с другими инвесторами. Их траты на квартиры строительными не считаются вовсе.
Требовать отчета о расходовании своих собственных средств можно после того, как дом принят в эксплуатацию. Если стоимость строительства одного квадратного метра по факту не совпадет со стоимостью, указанной в договоре, это означает, что инвестор вправе потребовать возврата переплаченных денег. Практика показывает, что заказчик рассматривает переплату как свое дополнительное вознаграждение и не утруждает себя никакими обоснованиями. За защитой своих прав нужно обращаться в суд. Если заказчик в ходе судебного разбирательства не докажет правомерности удержания переплаченных инвестором средств, то с него будет взыскана как сумма переплаты, так и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Почему молчат владельцы квартир
ЕСЛИ всех обманывают, почему же суды не завалены исками? Не все так просто. Владельцы квартир в новостройках не отстаивают свои права в суде в массовом порядке потому, что все строительные-риэлторские компании привлекают инвесторов на одинаковых условиях с составлением одинаковых договоров. При попытках вписывать дополнительные пункты в инвестиционные договоры инвесторам отказывают в контракте вовсе. А при попытках потребовать другое жилье взамен не построенного вовремя возвращают деньги, заплаченные в начале строительства. Например, один наш читатель весной 2002 г. купил квартиру (по 2 тыс. долл. за 1 м2) в строящейся башне "с потрясающими видами из окон и развитой инфраструктурой с аквапарком". Из фундамента тогда только-только поднялся первый этаж. Фирма указала сроки окончания строительства - III квартал 2003 г. В сентябре 2003 г. без пяти минут новосел приехал на новое место жительства. Оказалось, что полным ходом идет... строительство верхних этажей. Связался с фирмой, перед ним извинялись и обещали новоселье в IV квартале. Дом не достроен до сих пор.
И без того непростое положение дел осложняется тем, что многие инвесторы не нуждаются в квартирах для реальной жизни. Около 50% всех сделок с еще непостроенной недвижимостью совершается для вложения денег. Соблюдаются ли сроки строительства, в данном случае значения не имеет. Как не имеет значения и то, сколько именно (200-300-400 долл. за 1 м2) переплачено за будущее жилье.