Ипотека - это один из видов залога имущества, но не любого, а исключительно недвижимого. Жилищный ипотечный кредит - это денежная сумма, предоставленная банком клиенту взаймы на приобретение жилья под его залог. Согласно классической ипотечной схеме, с момента приобретения квартиры гражданин становится ее собственником и может зарегистрироваться в ней вместе с семьей, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.
Внучка недавно вышла замуж. И теперь встал вопрос о приобретении жилья. Но заплатить полностью даже за однокомнатную квартиру молодая семья не в состоянии. Внучка говорит, что можно воспользоваться ипотекой. Но для начала и мне, и ей хотелось бы узнать, что это такое?
Е. С е в а с т ь я н о в а, Москва
Банк - союзник
УСЛОВИЯ кредитования фиксируются в кредитном договоре, и клиент может ознакомиться с ними, обратившись непосредственно в банк, так как условия в банках могут отличаться.
Деньги предоставляются непосредственно продавцу квартиры после государственной регистрации ипотеки (права залога). Необходимым условием фактического предоставления кредита является документальное подтверждение произведенной оплаты первоначального взноса. Такая схема расчетов наиболее безопасна для покупателя квартиры и надежна для продавца.
Документы, подтверждающие право собственности продавца квартиры, проверят специалисты банка и риэлторы, готовящие сделку. Дополнительную проверку квартиры проведут оценщики. Страховая компания, страхующая риск утраты права собственности, проводит еще одну проверку - чистоты титула, проще говоря, всех сделок, когда-либо совершенных с квартирой (что в настоящее время не является обязательным).
Банк, финансируя покупку жилья на 70-80% его стоимости, заинтересован в качественной проверке юридической чистоты квартиры и соблюдении всех юридических формальностей. Таким образом, позиции заемщика и банка по отношению к приобретаемой квартире полностью совпадают.
Страхование обязательно
ДЛЯ получения ипотечного кредита заемщику необходимо оформить три вида страховых договоров: договор страхования приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения; договор страхования риска утраты права собственности на приобретенную квартиру; договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика.
Стоимость всех трех видов ипотечного страхования обычно составляет в сумме не более 1,5% от суммы кредита. Как правило, страховые договоры заключаются на один год с выплатой страховой премии за этот период. При продлении страхового полиса на каждый последующий год размер страховой премии будет меньше, т. к. он исчисляется в соответствии с суммой остатка кредита на дату заключения страхового договора (с учетом произведенного заемщиком погашения основного долга).
Условия получения кредита
КРЕДИТ может получить только тот, кто имеет стабильный, официально подтвержденный доход. Его размер зависит от уровня дохода и от стоимости квартиры. В качестве дохода банк может рассматривать официально подтвержденную зарплату по основному месту работы и по трудовым договорам, доходы по депозитам в банке и по страховым выплатам, от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и доход по ценным бумагам. Банк рассчитает размер кредита, исходя из среднего размера ежемесячного дохода за последние 12 месяцев. При этом важно, что он может принять в расчет доход обоих супругов, выступающих созаемщиками. В качестве первичного взноса можно внести уже имеющееся жилье. Квартира будет оценена и запущена в ипотечный процесс.
Несмотря на то что возрастные ограничения для получения кредита законом не установлены, в некоторых банках они действуют. Как правило, банки заключают сделки подобного рода только с гражданами трудоспособного возраста. Поэтому, если заемщику пятьдесят, то договор ипотеки оформляется на одного из детей или внуков.
Срок кредита может быть от 3 до 20 лет; сумма кредита: минимальный порог в разных банках различный (не ограничен, от 18 000 долларов, от 100 000), максимальный, как правило, 400 000 долларов; процентная ставка: 12-15% годовых (в рублях и в валюте). Любой гражданин, который имеет возможность оплатить не менее 30% (в некоторых банках 20%) стоимости жилья (первичный взнос), а затем на протяжении 3-20 лет ежемесячно вносить определенные суммы в счет погашения кредита плюс проценты по нему, может воспользоваться ипотекой. При этом ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 30-50% совокупного дохода семьи заемщика.
Пакет документов для получения кредита в банках различен. Пожалуй, единственное общее для всех требование - информация о доходах.
Следует помнить, что выдача ипотечного кредита - это банковская операция, поэтому конкретный порядок выдачи и обслуживания ипотечных кредитов регулируется банковским законодательством.
Долг платежом красен
НЕСМОТРЯ на то что, как правило, кредит оформляется на 10-15 лет, в некоторых банках через 6 месяцев можно его досрочно погасить частично или полностью.
Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими: залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита); поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода (это могут быть как члены семьи заемщика, так и другие лица); поручительством юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того банка, куда подаются документы на получение кредита.
Если в ходе погашения кредита заемщик по объективным причинам не сможет вносить платежи в полном объеме, банк постарается помочь ему, предложив отсрочку платежей в счет погашения основного долга, уменьшение размера штрафных санкций, увеличение срока кредита. Но, если эти усилия не дадут результата, заемщику придется продать жилье и погасить задолженность перед банком, а на оставшиеся от продажи квартиры средства он сможет купить себе другое жилье. Правда, существует нюанс - если у гражданина это единственное жилье и после его продажи он не сможет приобрести новое, выселять его на улицу, согласно Жилищному кодексу, не имеет права никто.
Посчитаем
ОДНОКОМНАТНАЯ квартира 36 метров при 600 долларов за кв. метр стоит 21 600 долларов. Чтобы получить кредит, необходимо иметь накопления в размере 30% от стоимости квартиры - 6480 долларов. Кредит составит 15 120 долларов. Далее считаем проценты - в среднем 15% годовых. Заем дается на 10 лет. Ежемесячные выплаты составят 244 доллара (если в семье два работающих человека). В то же время сумма выплат не должна превышать 35% от совокупного дохода семьи. Значит, чтобы получить ипотечный кредит с учетом уплаты налогов, семья должна зарабатывать 807 долларов в месяц.
Если человек решил улучшить свои жилищные условия, допустим, прибавить к своим 52 метрам (2-комн. кв.) еще 14 метров (3-комн. кв.), то необходимо умножить цифру 14 на 600, и получим 8400 долларов. Ежемесячные выплаты при этом составят 139 долларов. Значит, совокупный семейный доход должен быть равен 498 долларам в месяц.
Реально ли пожилому человеку приобрести жилье за счет ипотеки?
С этим вопросом мы обратились к вице-президенту Инвестиционного Промэнергобанка Владимиру ТАЛАВЕРУ:
- ЕСЛИ бабушка и дедушка, пришедшие получать ипотечный кредит, смогут по роду своей деятельности (например, адвокаты) продолжать работать дольше установленного пенсионного возраста или же они оба являются бизнесменами и имеют свидетельство о владении не менее 25 процентами бизнеса, то в этом случае они могут рассчитывать на ипотечный кредит. При этом им придется застраховать свою жизнь, причем, возможно, на гораздо большую сумму, чем предусмотрено обычно, так как риск велик. У Сбербанка есть ограничения в выдаче кредита сроком на 70 лет, остальные банки выдают кредит с учетом того, что срок погашения кредита должен наступить раньше установленного пенсионного возраста. По закону об ипотеке кредит выдается не менее чем на три года. Таким образом, получить кредит пенсионеры могут лишь в Сбербанке, но, насколько я знаю, таких прецедентов не было.
В развитых странах Запада ипотека существует более 100 лет. В Европе, Америке, на Австралийском континенте с помощью ипотечного кредита приобретается до 90% квартир. В России же - лишь 1-2% жилья.
От редакции
НЕТРУДНО догадаться, почему ипотека в нашей стране не столь развита, как на Западе. Ведь в нее могут быть вовлечены лишь 6% семей с высоким уровнем месячного дохода. Поэтому, пока у нас не будет стабильной экономики, а значит, и людей с постоянным и высоким заработком, обещать повальную доступность ипотеки не стоит. Навстречу населению могли бы пойти банки. Ведь в Америке можно взять кредит под 6% в рассрочку на 30 лет. Такие условия были бы приемлемы для большинства семей. Но тогда и у банка должны быть эти длинные низкопроцентные деньги, а их нет. Не способствуют развитию ипотеки и существующая система налогообложения, и слабая законодательная база. А это значит, что пока для большинства россиян вопрос о пользовании ипотекой закрыт.
За помощь в подготовке материала редакция благодарит сотрудников Промсвязьбанка
"АиФ" ПОМОЖЕТ РАЗМЕСТИТЬ ВАШ ПРИВАТИЗАЦИОННЫЙ ЧЕК. ВЫ НЕ ЗАБЫЛИ ПОЛУЧИТЬ?