ИПОТЕКА - слово греческого происхождения и означает залог. Принцип ипотечного кредита один - кредит выдается под залог недвижимости, если заемщик не может выплатить кредит, кредитор имеет право продать залог и из вырученных денег погасить кредит. Особенность ипотеки заключается в том, что недвижимость оформляется именно на того, кто ее покупает, то есть заемщика, хотя продать или обменять эту квартиру без согласия банка он не сможет. Однако и банк не может отнять купленную на его деньги квартиру просто так, а только по решению суда.
БОЛЕЕ всего ипотечное кредитование развито в США. Там еще в 1934 г. создали Федеральную жилищную администрацию, которая разрабатывает правительственные программы для небогатых групп населения. Сейчас здесь осуществляется более 5 млн. ипотечных сделок в год на общую сумму 3-4 млрд. долл. В Европе объемы не так велики. В Германии рынок ипотечного кредитования составляет более 50% от ВВП.
И хочется, и колется
В ЭТОМ году в Москве с помощью ипотечного кредита приобретено не более 1% квартир. По оценкам банкиров, на сегодняшний день порядка 45 тыс. чел. получили кредиты, однако, считают в Комитете Госдумы РФ по собственности, в улучшении жилищных условий нуждаются в 2 тыс. раз больше россиян. Пока объем привлеченных в ипотеку средств составляет около 135-155 млн. долл., при этом 70% этих средств приходится на Московский регион.
Поэтому пока ипотечный кредит обходится "нашим" в несколько раз дороже, чем забугорным заемщикам. По сравнению с американскими 5% годовых, да к тому же растянутых на 15-20 лет, да еще при первоначальном взносе 15%, наши условия выглядят очень несимпатично: 11-15% годовых в привычных "зеленых", выдаваемых максимально на 15 лет, при первоначальном взносе не менее 30%... Операторы рынка предлагают обвинять не их, а... правительство! Мол, снизьте ставку рефинансирования, установленную Центробанком (аж 16%, а на Западе она редко превышает 10%), почаще субсидируйте жилищные программы, чтобы больше людей заинтересовалось, да растите зарплату - вот и будет счастье. Потребителю. Банку и так хорошо с такими процентами живется. Возврат по кредитам - практически 100%, ставка приемлемая.
Сколько дают?
РАЗМЕР кредита зависит в первую очередь от суммы накоплений и размера зарплаты. Обычно банки готовы выдать кредит в размере 70% (иногда - 95%) от стоимости недвижимости, которую хочется купить. Что касается дохода, то, по мнению банков, семья заемщика может потратить на ежемесячное обслуживание кредита от трети до половины своего суммарного дохода. Что немаловажно в стране "серых" зарплат, некоторым банкам не требуется официальная справка о доходах, достаточно косвенных подтверждений платежеспособности.
Пошаговая инструкция
ШАГ ПЕРВЫЙ: выбор агентов сделки - риэлтора и банка. Причем если первый согласится работать с вами "с полоборота", то банку потребуется от нескольких дней до полутора месяцев - в зависимости от него самого и ваших доходов. Рекомендуем проверить опыт и первого, и второго в этой области. Нечего работать "подопытным кроликом"! ШАГ ВТОРОЙ: поиск квартиры. Желательно заранее осведомиться у банка, даст ли он кредит на нее. Некоторые, например, не кредитуют покупку новостроек. ШАГ ТРЕТИЙ: для подтверждения реальной стоимости квартиры банку потребуется сертификат об оценке, выданный независимым оценщиком. На основании этой суммы, а не той, о который вы договоритесь с продавцом, будет рассчитан кредит. Если квартира одобрена, ее документы проверены службой безопасности и юридическим отделом, банк подписывает с вами кредитный договор (ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ). Кстати, опытные риэлторы говорят, что продавец квартиры часто требует подтвердить желание купить материально, например, в виде залога (от 500 долл. до 10% стоимости). Получить его обратно в случае отказа банка может стать еще одной проблемой.
ШАГ ПЯТЫЙ - заверение договора у нотариуса (1,5% от суммы сделки), право выбирать которого принадлежит банку. ШЕСТЫМ ШАГОМ является непосредственная передача денег. Банк передает их продавцу либо переводом на счет, либо с помощью депозитарной ячейки. Важно, чтобы желания продавца и банка сошлись в этом вопросе!
ШАГ СЕДЬМОЙ - государственная регистрация вашего договора. В Москве все ипотечные сделки регистрируются в одном филиале Москомрегистрации. Срок регистрации - 2 недели. ПОСЛЕДНИМ, но не менее важным ШАГОМ будет страхование вас и вашего нового имущества. Поскольку банк рискует, выдав вам кредит, он уменьшает свой риск требованиями наличия у вас многих страховых полисов. Обычно стоимость страхования основных рисков составляет 1,5% от сделки, и оплачивать эти расходы будете именно вы.
А может, ну её... свою квартиру? Ипотека или аренда: что выгоднее?