Если вы хотите купить или продать квартиру самостоятельно, не прибегая к помощи посредников, вам придется столкнуться со многими проблемами. Как правильно оценить свои права на квартиру, как определить ее стоимость, где и как размещать рекламу и, наконец, на что нужно обратить внимание при показе квартиры - все это мы обсудили в прошлый раз с Михаилом РАЗДОЛЬСКИМ - директором отделения "Октябрьское поле" корпорации "ИНКОМ-недвижимость". Сегодня мы продолжаем наш разговор о подводных камнях самостоятельной купли-продажи жилья..
Договор о намерениях
К этому шагу переходим тогда, когда покупатель будет найден. И чтобы он дождался окончания сделки (процесс этот занимает немало времени), нужно заключить с покупателем предварительный договор о намерениях. В нем будет сказано, в течение какого времени должна совершиться сделка, при каких условиях и по какой цене. При заключении этого договора покупатель, как правило, вносит продавцу задаток. Этим он показывает серьезность своих намерений. Если это альтернатива, то есть продавцу нужно другое жилье, то сделка выходит на следующий шаг.
Подбор альтернативы
Если же нет альтернативы, то этого шага может и не быть. Но практика показывает, что большинство продавцов предполагают покупать взамен себе другую квартиру. В этом случае они должны быть готовы к тому, что на этом этапе все зеркально переворачивается. То есть продавец занимает место покупателя и проходит все то, о чем я говорил раньше. Он должен прозвонить, посмотреть, оценить риски, то есть проверить юридическую чистоту квартиры, оценить все нюансы, которые будут влиять на дальнейшие его права. После этого заключить договор о намерениях, но уже как покупатель, внести задаток и т.д. А затем ждать, пока те продавцы не подберут себе альтернативу, и надеяться, что они не подведут.
На практике же нередко продавец самостоятельно не может подготовить квартиру в оговоренный срок. А это срыв сделки. И если договор о задатке заключен неграмотным образом, то вам придется выплатить своему покупателю задаток в двойном размере, потому что вы сорвали сделку.
Так что договор о намерениях, о котором мы говорили выше, должен быть составлен с учетом тех задач, которые ставите, чтобы довести сделку до логического конца. И если все прошло нормально, то можете переходить к следующему пункту.
Сбор документов
Этот пункт - не самый первый в нашем повествовании, но хороший продавец будет осуществлять его на протяжении всей сделки. Постепенно, не спеша, собирая "бумажку" за "бумажкой". Если же на финишной прямой какая-то справка и устарела, он обновляет ее. Но это приходится делать не так часто, так как минимальный срок действия любой справки составляет один месяц. А вот если вы не побеспокоитесь заблаговременно о документах, то потом можете не уложиться в срок, что может послужить опять же причиной расторжения сделки.
Ну и наконец, как только все собрано, мы выходим на финишную прямую, связанную с организацией самой сделки.
Организация сделки
Этап подразделяется на 3 больших раздела. Первый - организация схемы взаиморасчетов, то есть продумывание механизма передачи денег. При этом многие продавцы втайне надеются попасть в цепочку к риэлторам, которые предложат откатанные схемы, защищающие каждую из сторон. А если не повезло, то вы в полной мере оцените всю сложность этого момента. Вам самим придется решать, кому и где передавать деньги. Депозит? Ячейка? С рук на руки? Вариант придется выбирать самим, исходя из ситуации.
Второе - форма договора купли-продажи и его содержание. Нужно определиться, как будете составлять договор: в простой письменной форме или нотариальной. Решать здесь опять же вам вместе с покупателем. Потому как обе стороны должны быть согласны на определенный тип договора. Простая письменная, безусловно, дешевле, но я бы посоветовал нотариальное удостоверение сделки. Это требует дополнительных расходов, но более безопасно.
И третий раздел этого шага касается стоимости квартиры. Не важно, нотариальная или простая письменная форма договора купли-продажи, но в нем вам все равно придется проставлять цену квартиры, за которую она продается. Не секрет, что большинство сделок проводится не по реальным рыночным ценам и тому есть свои объективные причины. Но это уже решить сможете только вы вместе с покупателем. Реальная цена влечет за собой уплату продавцом налогов, а если по справке БТИ, то могут быть проблемы при расторжении сделки, то есть покупатель может получить только ту сумму, которая прописана в договоре. И в этом случае каждая сторона должна продумать, как обезопасить себя в случае расторжения сделки или ее незавершения по каким-то причинам. Вы должны будете договориться о сроках физического и юридического освобождения квартиры и о штрафных санкциях в случае срыва этих сроков.
Завершающим этапом является государственная регистрация сделки. Только после такой регистрации сделка считается завершенной.
Получение денег
Это самый приятный момент, но в тоже время и самый опасный. Здесь все будет зависеть от того, как вы все продумали и прописали в договоре. Были случаи, когда продавцов грабили сразу же после получения денег за квартиру из банковской ячейки. Так что будьте бдительны, не расслабляйтесь. А лучше всего, если сумма большая, возьмите в банк надежных людей. Как говорится, береженого Бог бережет.
И в качестве заключения...
В завершении хочу сказать, что в подавляющем большинстве случаев уже на третьем или четвертом этапах длинного пути купли-продажи продавец или покупатель начинают понимать, что слишком тут много нюансов, о которых они даже и не предполагали, поэтому очередное предложение риэлтора об оказании услуг они принимают с благодарностью. Можно знать хорошо теорию проведения сделки, но на практике встречаются такие тонкости (каждая же сделка уникальна), которые нельзя предусмотреть ни в одной статье. Поэтому, прежде чем решиться на самостоятельное проведение сделки, проконсультируйтесь у специалистов. Все же у многих квартира является единственным капиталом, лишиться которого в одночасье никто не хочет. Звоните! И наши специалисты ответят на все интересующие вас вопросы.
Как усыпить бдительность инспектора