ДЛЯ потенциального покупателя квартиры обманутые дольщики - это что-то далёкое по ту сторону телеэкрана. Каждый думает, что его-то при покупке жилья не обманут. Увы, практика показывает: эпоха обманутых дольщиков в России продолжается.
НЕСМОТРЯ на жаркие обещания чиновников "разобраться" и "повлиять", кидалово (а по-другому не скажешь), которое лишает граждан нервов, сбережений и жилья, никуда не исчезает. Более того, способов обжулить становится только больше. Вот самый "свежий", придуманный застройщиками: покупателю предлагают заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Он ещё не даёт права собственности, но якобы даёт право по завершении строительства заключить другой договор, который и передаст ключи от оговорённой заранее квартиры в руки покупателя. "Это самая изощрённая форма мошенничества, - предостерегает адвокат Центра правовой помощи участникам долевого строительства "Дольщик" Сергей Кузнецов. - Застройщик может совершенно безнаказанно отказать в передаче квартиры в собственность, потому что на деле предварительный договор купли-продажи - ничего не значащая бумажка".
Ещё одна скользкая ситуация: компания замораживает строительство и просит дополнительные деньги с будущих жильцов, якобы для того, чтобы продолжить строительство. "Это чистой воды вымогательство и сигнал к тому, что пора обращаться в суд, - считает председатель Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Антон Беляков. - Иллюзия, что стройка будет возобновлена, может привести и к утрате первоначально вложенных средств, и к дополнительным затратам. На строительном рынке работают только те компании, у которых надёжные связи с властями всех уровней. Поэтому даже при наличии всех необходимых документов покупателю будет трудно наказать застройщика-обманщика".
Деньги дороже договора?
ЕДИНСТВЕННЫЙ вид договора, по которому гражданин на сегодняшний день может без страха приобретать жильё в строящемся доме, - договор долевого участия (ФЗ N 214 ). Он заключается между застройщиком и покупателем, без посредников. Однако его игнорируют. "Распространена так называемая переуступка прав: застройщик переуступает права на часть строящихся квартир подрядчику, а тот продаёт их самостоятельно, а иногда ещё и через риелторскую фирму", - рассказал ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев.
Такой вариант покупки обойдётся дешевле, но покупатель рискует тем, что в итоге окажется не единственным владельцем купленных метров. Печальным рекордсменом схемы "двойных продаж" стала "двушка" в Ульяновске: её ухитрились продать сразу девяти покупателям. Посредничество банка - тоже не панацея от обмана. В этом убедилась москвичка Марина С., покупая жильё в кредит. Банковские юристы проверили фирму-продавца, и банк перечислил на счёт фирмы деньги за квартиру. В результате Марина выплачивает кредит, а в квартире живут другие люди. Фирма-продавец растворилась.
Лекарство от обмана
ЭКСПЕРТЫ могут дать совет, как свести риск к минимуму, но гарантий от обмана не даст никто.
Нужно собрать максимально полную информацию о застройщике: узнать, есть ли права на объект, который он строит. Об этом говорят два документа: договор аренды земельного участка под новостройкой (или оформленное право собственности на него) и разрешение на строительство. Документы должны предъявляться гражданину в подлиннике, так как при современном уровне техники подделать ксерокопию несложно.
С застройщиком нужно заключать именно договор о долевом участии. Он подлежит обязательной госрегистрации, что позволяет избежать двойных продаж, - покупателю попросту откажут в регистрации, если на эту квартиру уже существует другой договор. Дольщик становится связан с объектом юридическими узами, получает право залога на часть земельного участка. В соглашении о долевом участии должны указываться конкретные параметры объекта, а также квартиры, на которую претендует покупатель, вплоть до даты сдачи дома. Обязателен гарантийный срок 5 лет, в течение которого все выявленные недоделки должны устраняться за счёт застройщика.
Договора инвестирования, действовавшие последние 10 лет, могут продолжать заключать только те компании, которые получили разрешение на строительство до 1 апреля 2005 г. Однако этот документ, по мнению большинства юристов, полон увёрток, которые максимально затрудняют гражданину возможность требовать от застройщика выполнения его обязательств. При этом дольщик выступает соинвестором, который полностью разделяет все риски застройщика, а значит, не может предъявлять претензий. Если стройка не закончена, он тоже будет "виноват".
Юристы сокрушаются, что образцовые договора на рынке скорее исключение, чем правило. Так стоит ли продолжать отношения с компанией, репутация которой вызывает сомнения ещё до подписания соглашения?
Цену устанавливает собственник