Такие ситуации бывают нередно и закон этого не запрещает. Но и покупать такие квартиры не всегда безопасно. О том, как совершаются сделки по доверенности и чего там нужно опасаться, рассказывает директор отделения "Октябрьское поле" корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Михаил РАЗДОЛЬСКИЙ.
- Действительно, статья 182 Гражданского кодекса РФ предоставляет гражданину возможность не участвовать лично в совершаемых им сделках, а доверить право подписи своему представителю. В зависимости от наделенных полномочий представитель (доверенное лицо) может создавать, изменять или прекращать гражданские права и обязанности доверителя. Доверенность может быть выдана для совершения одного-единственного действия (например, на сбор необходимых для сделки документов). С другой стороны, если в доверенности указана такая возможность, доверенное лицо может быть наделено правом отчуждения недвижимого имущества доверителя или же на приобретение такого имущества. В любой сделке обе стороны - как продавец, так и покупатель - могут совершать операции через своих представителей.
Продажа или покупка квартиры по доверенности весьма заманчива и в том случае, если у владельца нет времени или физической возможности для того, чтобы заниматься проведением сделки самостоятельно. Но здесь есть одно очень существенное "но", сводящее на нет многие достоинства механизма проведения сделок по доверенности. Есть замечательная пословица "Пусть меня Бог бережет от того, кто мне внушает доверие, а с тем, кого я остерегаюсь, я и сам справлюсь".
Возможная опасность подобной сделки заключается в том, что доверенное лицо может продолжать заниматься продажей квартиры доверителя даже после того, как наступит "прекращение доверенности". А прекращение ее действия может случиться по нескольким причинам:
- истек срок ее действия (например, если доверенность была выдана 15 января 2003 года сроком на один год, то уже с 16 января 2004 года доверенное лицо лишается права совершать указанные в доверенности действия);
- в случае смерти доверителя или признания его недееспособным (прекращение доверенности в этом случае наступает со дня смерти либо со дня выдачи официальной бумаги о недееспособности);
- при отмене нотариально заверенной доверенности самим доверителем (то есть после того, как доверитель оформит у того же нотариуса соответствующее заявление об отмене ранее выданной доверенности).
Хочу также отметить, что мошенничеств с доверенностями - от простого обмана и сокрытия денег до тонких, хорошо продуманных афер - может быть обстряпано великое множество. Мы вообще не очень любим проводить сделки по доверенности, но иногда такие сделки все же случаются. И если наш клиент - чье-то доверенное лицо, то мы обязательно проверяем документ по всем параметрам. Проверка реквизитов доверенности - это риэлторская азбука. В понятие "реквизиты" входит и срок действия доверенности, и паспортные данные доверенного лица, и печать нотариуса, и многое другое. Но подобная проверка еще не обеспечивает безопасности предстоящей сделки. При работе с доверенностью всегда есть серьезный риск того, что данная доверенность прекращена (то есть была отозвана доверителем).
Теоретически сведения об отозванных доверенностях поступают во все государственные структуры, занимающиеся недвижимостью, - БТИ, Москомрегистрацию и т.д. Естественно, что по приостановленной доверенности БТИ не выдаст документов, необходимых для сделки, а Москомрегистрация не зарегистрирует договор отчуждения квартиры.
Но, к сожалению, на практике работники этих госструктур, хотя и имеют сведения об отозванных доверенностях, редко сверяются со списком. Да и срок поступления к ним информации об отозванной доверенности настолько велик, что к моменту попадания в базу отозванных доверенностей она уже утрачивает актуальность. Именно поэтому в нашей компании принято в обязательном порядке самостоятельно проверять каждую доверенность. Обычно кто-то из сотрудников связывается с доверителем и в обязательном порядке получает подтверждение правомочности выданной им доверенности. А лучше, если на подписании договора он присутствует лично. Если у него это никак не получается, то тогда мы просим владельцев квартиры написать нам соответствующее заявление. Если же он отказывается это сделать, то это действие нас сразу же настораживает. И здесь есть два пути: либо держать проведение сделки на очень тщательном контроле, либо от такой сделки вообще отказаться. Третьего, как говорится, не дано.
У наших клиентов нет риска совершить оспоримую сделку, потому что солидная риэлторская фирма все очень тщательно проверяет и не допустит того, что за час или два до проведения сделки хозяин вдруг взял да и отозвал доверенность. Поэтому, если вам предлагают купить квартиру по доверенности частным образом, то позвоните по телефону 363-04-30 (многоканальный) и наши специалисты проконсультируют вас по любому жилищному вопросу. А лучше сразу приходите к нам. И тогда, купив квартиру даже по доверенности, вы спать будете спокойно.
Документы (12.10.2006)