Сейчас очень многие россияне покупают землю за городом. И нередко они делают это самостоятельно. Но найти подходящий земельный участок в принципе не так и сложно. Самая большая проблема - купив дом или землю, не потерять их.
О том, что нужно знать покупателю земли, мы попросили рассказать руководителя управления загородной недвижимости московской риэлторской компании Владимира ЯХОНТОВА.
- Владимир Николаевич, какие документы покупатель должен спрашивать у владельца участка?
- Правоустанавливающим документом может быть постановление главы администрации, гражданско-правовой договор, свидетельство о праве на наследство и т.п. Но помимо этого для сделки необходим и ряд других документов. Таких, например, как кадастровый план земельного участка с указанием нормативной цены земли. Для его оформления собственник должен вызвать геодезистов, которые произведут обмер участка. Далее ему необходимо оформить протокол согласования границ своей собственности с подписями соседей и главы местной администрации. И после этого комитет по земельным ресурсам и землеустройству района (в некоторых районах кадастровая палата) выдает кадастровый план участка. Там же этот участок получает уникальный кадастровый номер.
- И на что здесь следует обращать особое внимание?
- Покупателю не мешает убедиться, что протокол подписан всеми соседями, а план участка на местности совпадает с планом на бумаге. Кроме того, необходимо удостовериться, что на приобретаемом наделе побывали и сотрудники БТИ, в задачу которых входит оценка строений на участке или выдача справки об их отсутствии, если постройки были разрушены без надлежащего оформления документов. Помимо этого нужно посмотреть справки об отсутствии задолженности по налогам и сборам и о том, что участок не находится под арестом. Срок действия всех документов (за исключением кадастрового плана) - один месяц с момента выдачи.
- А если на участке есть дом?
- Это усложнит процедуру оформления. Вы должны будете получить от продавца еще правоустанавливающие документы на дом, справки об отсутствии задолженности по налогам и сборам, по оплате коммунальных и иных платежей и взносов, в том числе за подведение коммуникаций.
- А если дом не был достроен и зарегистрирован?
- Тогда перед совершением сделки купли-продажи к процессу сбора документов добавится предварительная регистрация права собственности на недострой. Для этого необходимо представить разрешение на строительство, утвержденное постановлением главы местной администрации, проект строительства, согласованный с СЭС, пожарной инспекцией, комитетом природы и т.д., а в завершение - с управлением архитектуры и градостроительства района. К этим документам необходимо приложить справку БТИ о незавершенном строительстве с экспликацией и планом. Только после этого можно будет зарегистрировать строение в установленном порядке и начать собирать документы для его приобретения.
- А если в предназначенном к продаже доме кто-то прописан. Что нужно делать в таком случае?
- Продавец должен взять выписку из домовой книги о том, что они перед совершением сделки снялись с постоянного регистрационного учета и зарегистрировались по новому месту жительства. Но даже если жильцов нет, покупателю все равно следует требовать от продавца справку об отсутствии зарегистрированных лиц в продаваемом доме.
- И после того, как все необходимые документы собраны...
- Можно приступать к оформлению прав собственности в регистрационной палате. Но я хочу напомнить, что действующее законодательство очень жестко подходит к обоснованию права собственности, и если в бумагах будет обнаружено какое-то несоответствие, у человека могут возникнуть серьезные проблемы, вплоть до потери земли и дома.
- Какие "подводные камни" здесь могут быть?
- Какие угодно! Иногда в результате проверки выясняется, что постановление главы местной администрации, которое служило основанием для передачи участка в собственность предыдущему владельцу, недействительно, поскольку чиновник был неправомочен принимать такие решения. Или оказывается, что покупаемая земля находится в ведении лесного фонда и исключена из свободного оборота. Бывает, что на участок наложен арест или ограничения в обеспечение иска о разделе имущества при разводе. Существует возможность лишиться надела, если им владела небольшая фирма, а продажа была осуществлена без одобрения ее учредителей. И так далее.
Опыт показывает, что практически у всех владельцев загородной недвижимости, приобретенной до 1 февраля 1998 года, документы оформлены с достаточным количеством нарушений и несоответствий требованиям законодательства. Поэтому, чтобы избежать неприятностей, лучше перед продажей или покупкой собственности проконсультироваться со специалистами или доверить им решение всех этих непростых проблем.
6 шагов к своей даче