Квартиры в новостройках люди покупают по разного рода договорам. И нередко в этих договорах нечетко определен статус покупателя (частного инвестора) и его права, что в дальнейшем порождает у покупателей различные проблемы. Так все же какой договор лучше заключать тем, кто покупает новостройку и как все же происходит оформление в собственность (какое время на это дается)? Обо всем этом рассказывает начальник юридического управления московского агентства недвижимости Владимир МНАЦАКАНОВ.
- ДЕЙСТВИТЕЛЬНО, на практике, особенно когда квартира покупается еще на уровне котлована, встречается огромное количество договоров. Все эти договоры имеют разные названия. Например, договор о долевом участии в финансировании строительства, о долевом инвестировании, о совместной деятельности в строительстве дома, о долевом участии в инвестициях в строительство дома, инвестиционный контракт на строительство объекта и т.д. Однако название договора не определяет его сути. Для правильной квалификации требуется исследовать его содержание, определить предмет договора, права и обязанности сторон и другие условия.
Анализируя эти договоры, можно выделить следующие основные формы участия гражданина в инвестиционной деятельности:
- договор подряда по строительству объектов недвижимости;
- договор простого товарищества (совместная деятельность);
- предварительный договор купли-продажи недвижимости;
- инвестиционный договор.
Самым распространенным является так называемый инвестиционный договор. Под инвестиционным договором многие авторы, и я полностью согласен с их позицией, понимают договор, в соответствии с которым физические или юридические лица, называемые, как правило, инвесторами, передают денежные средства другому юридическому лицу (обычно оно именуется инвестиционной компанией или инвестиционно-строительной компанией). Последнее за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта оно обязано передать инвесторам право собственности на часть этого объекта в соответствии с имущественной долей инвестора.
Этот договор прямо не предусмотрен Гражданским кодексом РФ, но правомерность его существования основывается на ст. 421 ГК РФ, в которой указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами.
В этом договоре должны быть отражены следующие существенные условия:
- максимально подробное описание объекта недвижимости (в целом и в части, заказываемой инвестором);
- сведения о размере инвестиционных средств инвестора;
- порядок распоряжения инвестиционной компанией средствами инвестора;
- сведения об основаниях и условиях изменения размера инвестиционных средств инвестора в связи с возможным удорожанием строительства;
- порядок и условия возврата инвестиционных средств;
- информация о гарантиях качества объекта недвижимости;
- положения о порядке оформления права собственности на готовый объект недвижимости;
- основания и порядок замены инвестора другим инвестором (замена лица в обязательстве путем уступки прав и обязанностей по договору).
Основываясь на данных ведущих риэлторских фирм Москвы, можно сделать вывод о том, что в настоящее время инвестирование физическими и юридическими лицами строительства жилья осуществляется исключительно в двух формах: инвестиционный договор и предварительный договор купли-продажи недвижимости. Договор совместной деятельности практически применяется в редких случаях и только с участием юридических лиц. Права и обязанности по этим договорам, как правило, можно передать третьим лицам полностью или частично по договорам уступки права.
Как заказывать ремонтно-строительные работы (часть 2)