Управление недвижимостью - проблема, с которой столкнулись многие москвичи. Новый Жилищный кодекс недвусмысленно намекает: пора реально начать это делать.
ЕЩЕ недавно в сфере управления жилыми многоквартирными домами лидировали городские власти. Их "жертвой" был и остается весь муниципальный жилой фонд. Альтернатива - участие простых москвичей - собственников квартир в процессе управления домами, в которых они живут.
Кроме ДЕЗов, домами и управлять некому?
ТОЛЬКО сами жильцы могут правильно определить, какое именно соотношение цены и качества коммунальных услуг для них оптимально, а также проконтролировать, на что израсходованы деньги, полученные в качестве коммунальных платежей. Для этого они и организуют товарищества собственников жилья, вступая в долевое владение всем домом. На общем собрании, которое проходит один раз в год, рассматриваются основные вопросы, такие как, например, утверждение годового бюджета. Все остальное время подобными проблемами занимаются выбранное правление и председатель. Они заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляют сбор платежей, следят за состоянием дома и т. д.
Создание ТСЖ, его государственную регистрацию и разработку пакета договоров с эксплуатирующими организациями жилого дома можно поручить юридической фирме, а вопросы текущей бухгалтерии разрешит любая бухгалтерская компания. Остальные вопросы должна взять на себя управляющая компания, с которой заключен договор. Но, к сожалению, сегодня управляющих компаний немного, и фактически, кроме ДЕЗов, домами заниматься некому.
ТСЖ умеют экономить
ПЛАТЕЖИ за услуги в ТСЖ ниже, чем в муниципальном доме. Это связано с тем, что все, кроме оплаты услуг коммунальных предприятий, члены ТСЖ определяют самостоятельно. Иначе говоря, все расходы по текущему содержанию, ремонту и благоустройству зависят только от возможностей и желания жильцов, а также от состояния здания. Средства собирают единовременным взносом или накапливают в течение какого-то времени для постепенного выполнения ремонта. При этом ТСЖ является получателем бюджетных дотаций и посредством конкурса определяет, какую подрядную строительную организацию нанять для ремонта своего дома.
ТСЖ со стажем рекомендуют начинающим создавать резервные фонды, предназначенные для всякого рода форсмажорных обстоятельств типа устранения аварий. Величина резервного фонда может составлять порядка 30% ежемесячного бюджета дома. Такую сумму жильцы дома собирают только один раз и пополняют запас лишь после целевого использования.
Как от дома получить доход
ПРИ правильной организации товарищество может не только сократить свои расходы, но и существенно пополнить бюджет ТСЖ за счет источников дохода, которые дает сам дом. Первый источник - сдача свободных помещений дома в аренду. Чаще всего это цокольные этажи и подвалы. Существует множество вариантов использования данных помещений (обустройство их под офис, склад, спортзал и т. д.). Все зависит от инициативы жильцов и их способности найти подходящего арендатора. Можно также обустроить чердачные помещения, превратив их в жилые мансардные помещения. Доходы от продажи или сдачи в аренду подобных площадей существенно снижают эксплуатационные затраты каждого жителя дома. Еще один путь извлечь доход из эксплуатации дома - разместить на его стенах и крыше рекламные щиты. Естественно, не все дома могут использовать данный источник доходов, но у некоторых зданий получается.
Жители муниципальных домов не имеют права на придомовую территорию и на землю под домом - она принадлежит городу (даже если в доме приватизирована часть квартир). Собственность на землю может быть оформлена только при условии регистрации ТСЖ. Собственники квартир через ТСЖ могут совместно распоряжаться землей, например сдавать ее автовладельцам в аренду. (Правда, пока это возможно лишь в теории: земельный кадастр есть, но межевание - установление границ на местности - до сих пор не проведено.)
Но почему же ТСЖ так непопулярны?
КОГДА несколько лет назад власти пытались заставить москвичей платить 100% за коммунальные услуги, они активно агитировали за ТСЖ. Но когда поняли, что товарищества платят меньше, чем не объединенные друг с другом жильцы, агитировать перестали. Кроме того, власти не хотели делиться деньгами. А речь идет о значительных средствах, которые "теряются" по пути к дому. Пройдя через счета Департамента финансов, управления городского заказа, префектур, ДЕЗов, на реальное техобслуживание доходит, как правило, лишь несколько процентов от положенной суммы. Организовав ТСЖ, жители могут получать прямым перечислением всю положенную дому дотацию. Кому же это понравится?
Кроме того, являясь юридическим лицом, ТСЖ могут отстаивать не только свои права на деньги. Сегодня Москва переживает строительный бум. И под снос попадают дома как ветхие, так и не очень. Чтобы не попасть с Ленинского проспекта в Бутово, нужно иметь преимущества. И ТСЖ - одно из них.
Жилые дома превращаются в доходные