Акции протеста обманутых пайщиков, вложивших деньги в строительство нового жилья, но так его и не получивших, прокатились недавно по Москве и области. Вернут ли несчастные люди свои средства?
В ДЕКАБРЕ в Госдуму должны быть внесены поправки в закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, принятый год назад. Этот закон резко изменил сложившиеся на строительном рынке правила игры и стал одной из причин нынешнего кризиса. По словам первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования В. Казейкина, за полгода с момента вступления в силу закона объемы сдачи жилья снизились на 15%, "весь строительный рынок перешел на нелегальное положение".
В течение последних лет российские строители работали по принципу долевого инвестирования - возведение домов частично финансировали сами будущие жильцы. Последним в итоге квартира обходилась дешевле, чем если бы они купили ее после сдачи дома. Новые законы вынуждают работать по принципиально иной схеме - проектного финансирования. "Да, по этому принципу ведется строительство во всем мире, - говорят застройщики. - Но переход к новым правилам игры стал слишком резким как для строителей, так и для дольщиков".
Конечно, причины кризиса не только в новых законах. Руководство корпорации "Социальная инициатива", например, сегодня открыто признает, что допустило серьезные ошибки. По программе, которую недавно разработала эта компания, можно понять, что вообще могут сегодня требовать несостоявшиеся новоселы от застройщиков.
В одной лодке
ЛЮДИ стали "вынимать" свои деньги из коммандитного товарищества "Социальная инициатива" еще в прошлом году, на фоне волнений, вызванных банковским кризисом. Компания выплатила им 60 млн. долл., но, как говорит ее руководство, масштабы паники были недооценены. В то же время менеджмент корпорации не сумел наладить с вкладчиками доверительных отношений, не давал им достаточно информации о состоянии строящихся объектов. Сами же вкладчики не смогли понять, что по определению находятся с застройщиком "в одной лодке", что нагнетание панических настроений было невыгодно в первую очередь им самим - приток денег остановился, многие стройки пришлось заморозить. Тем не менее сегодня руководство благодарно вкладчикам, которые не стали продолжать конфронтацию, но объединились в инициативные группы и активно сотрудничают с компанией. "Они стали огромной силой", - уверен Н. Карасев, президент ТПФГ "Доступное жилье" (в эту группу входит "Социальная инициатива").
Компания признает, что допустила ошибки и в оценках себестоимости строительства, а в некоторых регионах не смогла наладить отношения с властями. "Мой личный просчет в том, что я пошел на рискованные социальные проекты", - признал Н. Карасев. Например, почти во всех городах, начиная строительство, компания брала на себя обязательство по сносу ветхих домов. Как известно, в такие квартиры обычно прописываются все родственники жильцов - иногда по 4 семьи на 7 м2, - и всем им приходится предоставлять жилье. Во что в результате обойдется такая "благотворительная акция", рассчитать заранее невозможно.
Что нам стоит дом достроить
"У "СОЦИАЛЬНОЙ инициативы" есть все основания утверждать, что она в состоянии при поддержке своих вкладчиков и помощи властных структур справиться с возникшими проблемами", - уверяет Николай Карасев. На сегодняшний день корпорация сохраняет за собой значительные ликвидные активы (имущество компании оценивают в полмиллиарда долларов, а нематериальные активы - в 8 млрд. долл.). Менеджмент компании начал реализовывать программу, в рамках которой сейчас идет рыночная переоценка активов и перерасчет фактической стоимости каждого объекта недвижимости. Одновременно происходит переход от долевого финансирования к проектному, компанией привлекаются другие крупные инвесторы. Н. Карасев заявляет, что не позволит конкурентам завладеть активами "Социальной инициативы" по бросовым ценам. Цена объекта не может опуститься ниже той суммы, которую компания должна людям, вложившим в него свои деньги.
На прошлой неделе руководство компании проводило собрание cвоих вкладчиков. Им было предложено объединяться в инициативные группы. Всем присутствовавшим была предоставлена текущая финансовая отчетность, представители этих групп теперь участвуют в перерасчетах строительства своих объектов.
"Социальная инициатива" заявляет, что будет выполнять обязательства перед вкладчиками, но уже с учетом новой, сложившейся на сегодняшний день экономики строительства. Именно поэтому компания объявила об отказе от низкой инвестиционной стоимости для вкладчиков, а также обозначила, что расчеты с гражданами, расторгающими договоры, будут производиться, как это предусмотрено законодательством, по итогам финансового года.
Рынок "недоступного" жилья