На рынке недвижимости - истерика
Квартиры в новостройках покупают не для того, чтобы в них жить
Риэлторы превратились в перекупщиков
ИЮЛЬ стал рекордным по росту цен на квартиры в новостройках, не оправдав прогнозов о повторяющемся из года в год летнем затишье на рынке недвижимости. А уже в середине октября участники рынка недвижимости - риэлторы, строители и их аналитики - нагло объявили, что цены будут расти и дальше, а средняя стоимость квадратного метра в 1300 долл. - высота, которую вот-вот возьмут. Рынок жилья в истерике. Вспомните 1998 г. - ситуация с ценами на жилье была такая же, как сегодня. И все закончилось чем? Кризисом.
Вневременная покупка
ЧТО ЖЕ ТАК взбудоражило рынок жилья? По данным Госстроя, с 2000 по 2002 г. стоимость нового жилья увеличилась на 49%! За текущий год подтянулась еще на 10-12%. Эти цифры подстегнули строителей: значит, можно возводить еще больше. И вместо 4,5 млн. м2 нам обещают в следующие годы уже по 5 млн. м2.
Если вы причисляете себя к среднему классу и ваш семейный доход не превышает 3-5 тыс. долл. в месяц, сколько квартир вам удалось купить за последние несколько лет? Одну? Значит, вы лишь улучшили свои жилищные условия, поменяв с доплатой то жилье, в котором жили. Или отселили ставшего взрослым ребенка. Или родители переехали поближе к вашему дому. Таких, как вы, - около 50% от общего числа людей, покупающих сегодня квартиры в Москве, хотя еще год назад было порядка 70%. И вы не имеете отношения к тому, что на рынке недвижимости реально происходит, потому что большая половина из вас совершили свои покупки на вторичном рынке, подмечают аналитики.
На рынке же новостроек происходит буквально следующее: цены неоправданно высокие (напомню: себестоимость 1 м2 составляет в среднем 300 долл.), потому что у строителей и работающих с ними риэлторов достаточно давно появилась возможность их завышать, инвестируя строительство на ранних стадиях. Строителям выгодно: у них оптом скупают метры, когда еще не вырыт котлован. Риэлторы фактически превратились в самых обыкновенных посредников-перекупщиков: они не делают ремонт в бетонных коробках (больше 4 млн. м2 жилья продается без какой бы то ни было отделки), они ждут окончания строительства, чтобы тупо поднять цены. Не забывая подчас и о своем кармане. Как только фирма объявляет о планах строительства, риэлторы начинают реализовывать квартиры в будущем доме среди себя и своих знакомых по первоначальной (низкой) цене. А потом, когда цена за несколько месяцев вырастает, перепродают эти квадратные метры попавшим на рекламную удочку покупателям.
Что подогрело рынок
НО, С ДРУГОЙ стороны, если бы москвичи нуждались в квартирах для реальной жизни, а не для того, чтобы хранить в них свои деньги, суды Москвы были бы завалены исками. Ни для кого не секрет, что сроки строительства отличаются от заявленных в рекламных проспектах на полгода-год-полтора. Москвичей же (или тех, кто ими после покупки квартиры в столице становится) не волнует факт увеличения сроков строительства: они вложили деньги в недвижимость и видят, насколько с каждым месяцем она поднимается в цене. Достроен дом или нет, в данном случае значения не имеет. Поэтому ситуация на рынке недвижимости сегодня выглядит так. Если вложение денег в новую квартиру подразумевает переезд в нее, пусть и через какое-то неопределенное время, то жилье покупается на порядок качественнее: из панели переезжают в монолит, из менее престижных районов стремятся перебраться в более престижные. Если задача переезда не стоит, покупают там, где застраивают целыми кварталами: последующее создание инфраструктуры еще больше увеличит стоимость жилья.
Да еще и доллар начал падать. Хранить сбережения в этой валюте было надежно лишь до конца прошлого года - тогда евро впервые сильно подорожал и продолжает медленно ползти вверх. Получается, что желание побыстрее избавиться от долларов заставило людей вкладывать свободные деньги в квартиры. А чуть позже подоспел и закон об отмене налогового контроля за крупными расходами граждан. Так одномоментно совпали интересы строителей, желающих наращивать производственные мощности, риэлторов, стремящихся на оказании "посреднических" услуг заработать еще больше, и москвичей, надеющихся приумножить свои накопления.
А что еще делать с нажитыми непосильным трудом деньгами? Класть на банковский счет при нынешних процентных ставках невыгодно ни в какой валюте. При обмене же "наших зеленых рублей" на евро теряются приличные суммы, да и запас этой валюты в банках ограничен. Жилье же с 1994-1995-го принято покупать-продавать в долларах. За последний год цена недорогой "однушки" в панельном доме-новостройке с 37 тыс. долл. поднялась до 43-45 тыс. долл. Прибыль составила 14-18% годовых вместо банковских 4-6-8%.
Когда же наступит обвал?
ВОЗМОЖНО, истеричный рост цен на жилье в последние месяцы произошел еще и потому, что изменились правила игры на земельном рынке Москвы. Теперь участки под застройку будут продаваться только на аукционах: кто больше заплатил в городскую казну за право строить, тот и будет строить. Но и раньше город налагал дополнительные обязательства на инвесторов-застройщиков. Например, обязывал их подвести коммуникации или построить что-нибудь социально значимое, не говоря об обязательном компенсационном озеленении прилегающих территорий. Участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что если уж и повлиял на рост стоимости квадратного метра жилья выкуп разрешения на строительство, то в будущем влиять не будет: плата за право строительства заменит расходы на поощрения чиновников за распределение участков, которое в недавнем прошлом происходило без всяких открытых торгов.
Что может повлиять на изменение цен на жилье, так это БАНКОВСКИЙ КРИЗИС. Все больше аналитиков предсказывают его. И к ним стоит прислушаться. Ведь это на взгляд непрофессионала рынок недвижимости такой стабильный, устойчивый и прибыльный. Но по законам экономики этот рынок развивается так же, как и все остальное в жизни, со взлетами и падениями. Я уже упомянула про то, что квартиры приносят реальную прибыль. Но не сказала более важной вещи: москвичи, как, впрочем, и строительные компании, вкладывают в недвижимость не только деньги, которые у них есть, но и те, которых... нет. Куда люди идут, когда денег нет? Правильно, в банк. Самым же реальным обеспечением банковского кредита на сегодняшний день является недвижимость. В нее к тому же сами банки вкладывают средства, полученные от населения, а речь идет о сотнях млрд. руб. Рынок недвижимости может обвалиться, делают вывод аналитики. Обвалим же его мы сами, так как сами взвинтили на нем цены. Очень скоро предложение жилья превысит реальный спрос на него. И дело тут не в количестве строящихся метров, а в том, какое количество из них начнет продаваться одновременно. Раньше или позже, но желание или необходимость реализовать купленное как вложение средств жилье придет. Возникнет избыток предложений, и цены упадут. Банки же в лучшем случае понесут огромные убытки, в худшем - обанкротятся, так и не вернув выданных кредитов: залог в виде квартир либо невозможно будет реализовать, либо цена будет настолько мала, что не покроет всей суммы кредита и процентов по нему.
Осталось только ответить на вопрос: что станет катализатором и когда все это может произойти? Может быть, вас это удивит, но цены на жилье в Москве и других крупных российских городах зависят от стоимости... нефти. В прошлом году группа московских риэлторов обнаружила связь между ценами на баррель нефти и кв. м: при 21 долл. за баррель стоимость кв. м в Москве поднималась на 1% ежемесячно, при 27 долл. рост составлял 2%. А в последние месяцы стоимость столичных квартир дорожает на 3% ежемесячно потому, что... доходы нефтяной отрасли также превращаются в столичную недвижимость. И через 1,5-2 года ожидается их удвоение. Похоже, что через 1,5-2 года большие деньги захотят стать очень большими и квартиры начнут падать в цене.