ОХВАТИВШАЯ Россию пифомания продолжается. Аналитики прогнозируют дальнейшее развитие отрасли коллективных инвестиций и расширение ассортимента предлагаемых управляющими компаниями возможностей по увеличению дохода. Перспективными кандидатами для инвесторов могут стать закрытые паевые фонды недвижимости. Сейчас они управляют более чем 70 млрд. рублей.
КАК работают закрытые ПИФы? Регистрируются, выбирают профильные объекты инвестиций (они прописаны в правилах фонда), привлекают инвесторов. После сбора необходимого количества средств фонд закрывается на несколько лет (от года до 15 лет). По истечении этого срока выплачиваются вложенные деньги и возможная прибыль. Самым актуальным направлением развития закрытых фондов стали инвестиции в недвижимость. Как известно, рыночная стоимость квадратного метра росла в десятки раз быстрее, чем его себестоимость. Если в строительство объекта вкладывается управляющая компания, то она берет за свои услуги не десятки процентов, а от 1 до 5% (в среднем по отрасли). Вся остальная прибыль, полученная от реализации построенных зданий, достается пайщикам.
Закрытых ПИФов (ЗПИФы) недвижимости сегодня насчитывается уже 29. Традиционно эти фонды делятся на рентные и девелоперские. Первые предполагают управление коммерческой недвижимостью и получение регулярных доходов от передачи площадей в аренду. В этих фондах, как правило, пайщики имеют возможность получать ежегодный доход - своего рода дивиденды. Девелоперские ПИФы вкладывают средства в строительство новых объектов недвижимости и рассчитывают на получение одномоментного дохода после каждой реализации квартир или зданий.
Осенью на рынке появились первые ЗПИФы недвижимости с приемлемым для среднего москвича "входным билетом". Его стоимость составляла уже 100 тыс. и меньше. Рублей! ПИФ собирает средства менее состоятельных клиентов и в итоге вложится в строительство, например целого многоквартирного дома, а чаще и не одного. В результате можно получить от 10 до 30% прибыли, а при удачном вложении и больше. Но это будет скорее исключением из правил. Фонд недвижимости - инструмент скорее консервативный и менее подвержен колебанию цен. Поэтому он надежнее, чем фонд акций с его высокими (возможно) прибылями и высокими рисками.
Но риск, конечно, есть. Первый. Как и для любого другого ПИФа: прибыль прошлого года не гарантирует прибыли в будущем. То есть, вкладывая деньги, вы не получите гарантированного процента, как в банке. Риск второй - досрочное прекращение деятельности фонда. Например, упадет в цене дом, и самый крупный инвестор проголосует за выход из игры, пока цена совсем не упала, и мелкий пайщик будет вынужден подчиниться общему решению, а значит, недополучить или даже потерять прибыль.
Риск третий. Закрытые паевые фонды недвижимости "живут" в не до конца сформированном правовом поле. Есть две нерешенные проблемы: часто возникают сложности с регистрацией прав на недвижимое имущество непосредственно на ПИФы - поскольку те не являются юридическими лицами, к тому же "висит" вопрос о налогах. С одной стороны, пайщик имеет долю в имуществе ПИФа и обязан платить налог на это имущество. С другой - пай ПИФа является ценной бумагой, владение которой не облагается налогом.
Тем не менее я бы посоветовал обратить свое внимание на закрытый ПИФ недвижимости в первую очередь тем, кто держит большую часть сбережений в надежных финансовых инструментах и готов рискнуть малым.