Существует несколько способов передачи квартиры в собственность.
ТРАДИЦИОННЫЙ способ передачи квартиры - наследование. Наследовать квартиру можно по завещанию или, если завещание не составлено, на основании закона. Лучше всего, если настоящий владелец квартиры пойдет к нотариусу и составит завещание (действительно только завещание, удостоверенное нотариусом). В этом случае многие проблемы, которые могли бы возникнуть в дальнейшем, снимаются.
Преимущество завещания в том, что его можно составить и на кого угодно. Однако некоторые исключения есть. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.
В случае если завещание не составлялось, наследование происходит на основе закона. Закон делит наследников на наследников первой и второй очереди. Между наследниками первой очереди все наследуемое имущество распределяется в равных долях. К наследникам первой очереди относятся дети, супруг, родители, а также внуки, если их родители умерли до смерти наследодателя.
Если никого из наследников первой очереди нет или они не заявили свои права на наследство, к наследованию призываются наследники второй очереди. К ним относятся сестры и братья умершего, его дед и бабка по линии отца и по линии матери.
К числу наследников по закону относятся также нетрудоспособные иждивенцы покойного, если они находились на его иждивении не менее года до дня смерти. Эта категория наследует наравне с той очередью, которая призывается к наследованию. Заявить о своих правах на наследство можно в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя.
Второй вариант передачи квартиры - дарение. Подарить квартиру можно так же, как и в случае завещания, кому угодно. Тем не менее ряд отличий существует. При оформлении завещания квартиры завещатель остается ее полноправным собственником до конца своей жизни. Он может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Может изменять завещание каким угодно образом или отменить его совсем. При дарении квартиры, как только заключен договор дарения, полноправным владельцем квартиры становится одаряемый.
Главное, что волнует всех при решении вопроса о передаче квартиры, - это налоговые последствия. И в том, и в другом случае получившему квартиру или по наследству, или в дар придется платить налоги. Размер налогов в обоих случаях зависит от стоимости самой квартиры и от степени родства одаряемых и дарителей, наследников и наследодателей. Но в случае наследования сумма налога будет меньше.
Если квартира переходит от одного супруга к другому в порядке наследования или дарения, платить налог не нужно. Также не платится налог, если дарители и одаряемые или наследодатели и наследники проживали на день заключения договора дарения или на день смерти наследодателя вместе в одной квартире.
Многие граждане, желая обойти обязанность по уплате налогов при наследовании или дарении, заключают договоры купли-продажи квартиры, указывая небольшую денежную сумму. Однако с 1 января 1999 года налоговая инспекция имеет право контролировать цены по сделкам, заключаемым между взаимозависимыми лицами. То есть если один родственник продает квартиру другому и цена договора меньше рыночной более чем на 20%, налоговая инспекция доначислит продавцу сумму налога и пени. Налог и пени будут рассчитываться исходя из рыночной цены на квартиру.
Следующий вариант передачи квартиры - договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Суть договора в следующем. Гражданин (получатель ренты) передает свою квартиру в собственность другому гражданину (плательщику ренты). Плательщик ренты выплачивает в течение жизни или определенные денежные суммы (договор ренты), или обеспечивает, например, потребности в жилище, питании, одежде и т. п. (договор пожизненного содержания с иждивением).
Существует еще один способ приобретения квартиры - договор мены. Можно, например, заключить договор мены автомобиля на квартиру. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Это означает: если вы заключаете договор мены автомобиля на квартиру и при этом в договоре не указывается доплата, считается, что по стоимости автомобиль и квартира одинаковы.