Переезжаем в коттедж
Сегодня все больше людей стремятся уехать на постоянное место жительства за город, подальше от столичного шума и суеты . Это связано прежде всего с экологической обстановкой в городе. Горожан тянет ближе к природе, чистому воздуху. Уезжающие из города, в большинстве своем, деловые люди, которым после тяжелого трудового дня хочется отдохнуть. Именно неблагоприятная экологическая обстановка мегаполиса заставляет покидать его. И это даже не мода, просто люди стремятся к тишине, спокойствию, которых так недостает в городе.
Для переселения покупается коттедж, или, что происходит чаще, городская квартира обменивается на частный дом. Прокомментировать сложившуюся ситуацию и рассказать о работе агентств недвижимости, занимающихся такими сделками, мы попросили начальника отдела продаж квартир и загородной недвижимости одного из крупных агентств, Изабеллу Михайловну Постоловскую.
Корр: Изабелла Михайловна, должны ли быть приватизированы коттедж и квартира, подлежащие обмену?
И.П: Обязательно. Как правило, коттедж находится в частной собственности, а квартиры в большинстве случаев не приватизированы.
Корр: Требуется ли при обмене доплата?
И.П: Часто бывает сложно найти покупателя именно на ту квартиру, которую собираются обменять, и такой дом, который бы понравился. Обычно обмен происходит с доплатой. Человек, имеющий квартиру, стоимость которой 250 тысяч долларов, покупает коттедж стоимостью 500 тысяч долларов.
Цена коттеджа, приспособленного для ПМЖ, значительно выше, нежели дома для отдыха в теплое время года. В данный момент в ценах чувствуется резкая несовместимость. Квартира стоит 50-70 тысяч долларов, а дом для постоянного проживания - 150-200 тысяч долларов. Соответственно, приходится доплачивать большую сумму, либо остановить свой выбор на жилье проще.
Корр: Ну а если в агентство придет пенсионер, который решил обменять свою двухкомнатную хрущевку, например, на Бабушкинской. Сможет ли агентство подобрать ему коттедж? Ели да, то каким он будет?
И.П: Конечно, сможет. Стоимость двухкомнатной хрущевки - 20-30 тысяч долларов. Минимальная стоимость коттеджа - около 25 тысяч долларов. Но это минимум. Дом будет небольшой. Дело в том, что стоимость квартиры и стоимость коттеджа имеют разные составляющие. В последней учитываются проведенные коммуникации и земля.
Еще есть такой вариант, как покупка в Садовом товариществе. Здесь сравнительно низкая цена. Но эти дома не приспособлены для проживания круглый год. Это дачные дома, в которых зимой отсутствует горячая вода и отопление. Данный вариант больше подходит владельцам городских квартир, любящим летом отдохнуть на даче.
Корр: Какие документы для заключения сделки должны предоставить друг другу клиент и агентство?
И.П: У клиента-владельца, в первую очередь, должен быть пакет документов на квартиру. Агентство проверяет, не прописаны ли в квартире маленькие дети и пожилые люди. Это делается для того, чтобы подобрать такие дома или коттеджи, чтобы не ухудшить условия проживания этих двух групп риска - детей и пожилых людей.
Так как лицензии теперь отменены, то агентство должно показать договор прямой аренды, который дает право на занятия риэлторской деятельностью. Кроме того, человеку необходимо обратить внимание на рейтинг выбранного им агентства.
Кстати, более 70% клиентов приходят по рекомендациям. При этом каждое агентство работает с клиентами по-разному. Наше, например, берет тем, что мы стараемся работать открыто. Раскрываем много информации о деятельности агентства, проводим бесплатные консультации. Более того, наш лозунг - "Мы работаем не с недвижимостью. Мы работаем с людьми". Работаем со всеми слоями населения - от бедных до богатых. Причем получается, что богатых и бедных к нам приходят поровну. На каждую из этих групп приходится по 10%. Оставшиеся 80% -- средний класс.
Корр: Кто конкретно занимается решением проблемы жилья клиента?
И.П: К каждому клиенту прикрепляется постоянный риэлтор. Если меняете квартиру на коттедж, то прикрепляется риэлтор, который работает и с тем и с другим. Дело в том, что есть риэлторы, занимающиеся только квартирами или только загородной недвижимостью. Риэлтор же универсал нужен для того, чтобы продать квартиру и купить коттедж. Соответственно ему требуется больше знаний.
Корр: Как и в какие сроки происходит проверка документов на недвижимость?
И.П: Проверяем везде. И заключаем сделку, только если убедимся, что все нормально. Проверяются и коттеджи, и квартиры. Квартиры обычно проверяются быстрее - в течение нескольких дней. Если, конечно, не делать запрос по всей России. Коттеджи дольше. Не менее недели. Здесь нужно и в КТИ проверить, и в земельном комитете, в регистрационной палате. Плюс к этому делается паспортный запрос. В целом на это уходит около 10 дней.
Корр: Можно ли сократить временные и материальны издержки на оформление?
И.П: Самое трудоемкое - найти покупателя на вашу квартиру. Если все затраченное время взять за 100%, то 75% займет поиск покупателя и только 25% -- все остальное: оформление и проверка документов, подтверждение сделки, передача денег и пр. Наиболее тяжелая и серьезная работа - работа с клиентом по поиску квартиры или коттеджа. Зачастую клиент переберет десятки, если не сотни вариантов, прежде чем найдет подходящий ему как по цене, так и по качеству. Оформление документов проще . Свое дело здесь делают и юристы, и служба безопасности, и менеджеры. Общение с клиентом, человеческий фактор - это совсем другое. Клиенты бывают разные. И легкие, и тяжелые.
Корр: Какую сумму и за что берет агентство?
И.П: Во-первых, за надежность. За то, что человек не останется без денег и с недвижимостью. Во-вторых, в нашу работу входит рекламная компания, подбор вариантов, показы, организация и оформление сделки, безопасность передачи денег, регистрация прав собственности. Но самое главное надежность. Мы же берем 5-7% от суммы сделки. Но окончательная сумма зависит от объема работ по каждой конкретной сделке.
Корр: Стоимость услуг зависит от удаленности от МКАД?
И.П: Нет, только от того объема услуг, который заказывает клиент и от стоимости недвижимости.
Корр: Что вы можете посоветовать тем, кто собрался менять квартиру на коттедж?
И.П: Во-первых, прежде чем менять, следует сперва узнать, что такое загородная недвижимость, какова ее стоимость.
Во-вторых. В агентстве следует посмотреть, сколько стоит ваша квартира, чтобы адекватно оценить ситуацию. И, в -третьих, понять, что ты хочешь и что ты можешь.