Вступивший в силу с марта нынешнего года новый Жилищный кодекс уже стал причиной множества человеческих трагедий. Мы попросили депутата Государственной думы, члена Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галину ХОВАНСКУЮ прокомментировать сложившуюся в ЖКХ ситуацию.
Отмена обязательств на государственном уровне
- ГАЛИНА Петровна, прежде всего объясните: была ли острая необходимость в новом Жилищном кодексе?
- Безусловно. Действовавший до сего времени Жилищный кодекс был принят еще в 1983 году и абсолютно не соответствовал сегодняшним реалиям. Более того, он препятствовал развитию жилищного законодательства субъектов Федерации. Другой вопрос: каким получился заменивший его документ?
- И каким же, по вашим оценкам?
- Во-первых, очень сырым, во-вторых, слишком жестким, если хотите, просто бесчеловечным. Это, по сути, свод правил, сделавших для многих граждан мечту о жилье недостижимой. Права на его получение в одночасье лишились самые незащищенные категории: инвалиды войны, семьи погибших, многие тяжелобольные, многодетные и одинокие матери... Разработчики этого документа заявляют: наш кодекс честный. Но фактически это означает, что государство с их помощью отказалось от принятых на себя обязательств.
Потом, новый кодекс защищает в основном интересы собственников жилого помещения, а вот нанимателю жить будет тяжелее...
Собственник и наниматель: между Сциллой и Харибдой
- СЛЕДУЕТ ли понимать ваши слова таким образом, что владеть своим жильем на праве собственности в любом случае предпочтительнее, чем заключать договор социального найма?
- Ни в коем случае. Каждый человек должен сам решить, какой из двух вариантов ему выгоднее, взвесив финансовые возможности и оценив перспективы. Если вам важно просто сохранить прежние жилищные условия, вы одиноки и чувствуете, что плата за услуги ЖКХ обременительна, да и живете в непрестижном районе, стоило бы воздержаться от приватизации своей площади. Дело в том, что на собственника жилья по новому кодексу возлагается обязанность из личного кармана оплачивать помимо старых платежей еще и капитальный ремонт дома, что, несомненно, отразится на размере квартплаты.
Кстати, авторы принятого документа в своем проекте пытались распространить эту обязанность и на нанимателя, что совершенно необоснованно, поскольку собственником его жилья является государство, муниципалитет. Эту оплошность в процессе обсуждения документа в Госдуме, к счастью, удалось исправить...
- Вы предлагали в проект кодекса, помнится, 250 поправок. Сколько из них прошло?
- Госдума приняла 118 моих поправок. К сожалению, многие огрехи авторов кодекса вошли в окончательный текст документа, и о них мы еще будем говорить...
Но вернемся к обязанностям собственника. Ему предстоит вносить и налог на недвижимость, исходя из рыночной стоимости квартиры. Всякий ли это потянет, особенно если он - пенсионер? Наконец, надо иметь в виду, что и льготы по уплате налога, которые сейчас есть у различных категорий граждан, в скором времени тоже будут на федеральном уровне отменены. А введут ли их заново региональные власти - это еще бабушка надвое сказала... Так что собственнику придется нелегко.
- В чем же тогда преимущества его положения?
- Главное преимущество заключается в том, что владелец жилья волен распоряжаться своими квадратными метрами, в то время как наниматель такой возможности лишен. Он не может свою площадь ни продать, ни передать по наследству, не имеет права заключать договор ренты с правом пожизненного содержания. Короче, ему запрещены любые сделки, кроме обмена, который для него тоже ограничен исключительно социальным фондом. То есть поменяться с собственником квартиры наниматель не сумеет... Между тем у нас в собственности 70 процентов жилищного фонда. Это значит, что возможностей для обмена у нанимателя ныне значительно меньше, чем, скажем, было 10 лет назад, когда только начиналась приватизация.
У нанимателя много ограничений и в других правах, например по вселению в жилое помещение. Наймодатель вправе запретить регистрацию новых членов семьи (кроме несовершеннолетних), если у нанимателя окажется в результате вселения меньше учетной нормы на человека. У собственника таких ограничений нет, за исключением жильцов коммунальных квартир...
- Многие люди, приватизировавшие свои квартиры, сейчас оказались на распутье. Человек, с одной стороны, уже не хочет возвращаться в положение нанимателя. С другой стороны, его смущает: а если налог на имущество окажется столь велик, что платить будет не по силам?
- Если не по силам платить налог - о деприватизации надо думать. Я, кстати, продолжаю добиваться в Государственной думе, чтобы установленные ограничения на деприватизацию (до 1 января 2007 года и лишь для малоимущих граждан) были сняты. Ведь человек может принять такое решение позже этой даты.
Кстати, сама процедура возврата в положение нанимателя касается только тех, кто свои квартиры приватизировал, - т. е. бесплатно получил их в собственность от государства. Если вы жилье купили, приобрели в ЖСК - норма о деприватизации на вас не распространяется. Она имеет ограниченный круг действия. Зачем же было ставить перед людьми красный флажок - лишь до начала 2007 года? Никаких разумных оснований для создания таких барьеров я не вижу...
Между прочим, собственник квартиры (особенно если он живет не на отшибе) помимо деприватизации может найти и другие варианты, как поправить свое положение: сдать имеющуюся жилплощадь в аренду, а самому снять меньшую, обменять, получив доплату...
Вообще переход из собственника в наниматели представляется вынужденной мерой, к которой чаще всего будут прибегать инвалиды, одинокие и престарелые, у которых не осталось наследников (или наследники забыли и не помогают), - словом, люди, оказавшиеся в беспомощном положении. Составители нового кодекса проявили, если хотите, необдуманное жестокосердие, беспощадно торопя самых незащищенных граждан с выбором в отношении деприватизации...
Взяточникам развязали руки
- НЕ СГУЩАЕТЕ ли вы краски, Галина Петровна?
- Давайте откроем, например, статью 32, посвященную обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Вот как она у нас изложена: "По соглашению с собственником... ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену".
Обратите внимание на формулировку: "может быть предоставлено"...
- То есть может и не быть предоставлено? В зависимости от того, удастся ли договориться с чиновником?
- Именно так. По оценкам специалистов, юридическая норма в таком виде (может быть, а может и не быть...) - коррупционная, взяткоемкая. Кстати, внимательные читатели найдут в Жилищном кодексе эту формулировку еще не раз, так что вымогателям новый закон в таких случаях развяжет руки...
Статья 89 ЖК позволяет даже очередников, признанных нуждающимися в жилом помещении и проживающих, допустим, впятером в однокомнатной квартире, переселить в такую же однокомнатную крохотульку.
Кроме того, в новом кодексе не раскрыто понятие "норма предоставления", нет конкретной цифры минимального количества квадратных метров на человека, т. е. федерального стандарта... Это очень опасно, ибо открывает возможность органам местного самоуправления опустить планку до совершенно неприемлемого уровня.
Сосчитать хотели все, даже сковородки...
- ИЗ КОГО же, по новым правилам, будет состоять очередь на получение муниципального жилья? Только из нанимателей?
- Нет, ставить на очередь будут всех, независимо от того, наниматели это или собственники, руководствуясь двумя правилами: во-первых, гражданина признают малоимущим, во-вторых, количество квадратных метров на человека должно быть меньше учетной нормы.
Кто такие малоимущие, каждому субъекту Федерации предстоит определить самостоятельно, приняв свои законы.
Кстати, разработчики нового кодекса пытались провести просто смехотворное положение, согласно которому учету подлежал буквально весь домашний скарб претендента на звание малоимущего, включая мебель, холодильник и даже сковородки... Удалось уйти от подобного подсчета, и теперь речь идет только о тех объектах, с которых уплачивается налог (земельный участок, домик, автомобиль, гараж).
Право на жилье отобрано у миллионов
- КАК теперь закон решает проблему первоочередников?
- В принятом Жилищном кодексе такого понятия просто нет. Напомню, что в прежнем законодательстве имелось 38 категорий граждан, имевших право на получение жилья во внеочередном и первоочередном порядке. Большая часть их осталась за бортом. Теперь существует только общая очередь и 3 категории людей, которым жилье должно предоставляться вне всякой очереди:
- живущие в непригодном жилье, не подлежащем восстановлению;
- дети-сироты при их выходе из детских домов;
- тяжелобольные люди, страдающие заболеваниями, не позволяющими проживать с ними в одном жилом помещении (пораженные туберкулезом в открытой форме; психические больные, инвалиды-колясочники, другие тяжелейшие больные).
В установленный Правительством России перечень заболеваний, дающих право на внеочередное получение жилья, не попали сердечно-сосудистые болезни, тяжелая форма астмы, сахарный диабет и другие смертельно опасные хвори.
- А что ожидает обитателей общежитий и коммуналок? Могут ли они рассчитывать на улучшение своих условий?
- Только в том же порядке, как и все остальные очередники. Но при этом у жильцов коммуналок ситуация лишь ухудшилась, потому что если раньше человек мог выкупить освобождавшуюся комнату независимо от размера своей жилплощади, то сейчас, если у него хотя бы на метр больше нормы предоставления, совершить такую сделку уже не удастся, и ему придется ждать нового соседа.
Фактически это означает консервацию коммунального заселения...
- А выселить человека из общежития или служебного жилья администрации стало проще?
- Намного проще. Если в старом законодательстве существовало десять категорий граждан, которых нельзя было выселить из общежитий и со служебной площади без предоставления нового жилья, то теперь осталось только четыре. Они перечислены в части 2 статьи 103 Жилищного кодекса. Это члены семей военнослужащих и должностных лиц различных силовых структур, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении служебных обязанностей; пенсионеры по старости; члены семей умерших работников, которым организации предоставили данные жилые помещения; инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя или вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, а также инвалиды I или II группы из числа военнослужащих, получивших ранение, контузию, увечье либо заболевание при исполнении обязанностей военной службы.
При этом перечисленные граждане, чтобы их не выселили, должны еще и стоять на учете как нуждающиеся в жилых помещениях или иметь на это право. Но в Москве, например, для постановки на учет нужно прожить 10 лет. Так что можете догадаться, какова будет судьба тех обитателей общежитий, кто прожил в них, скажем, только 9 лет...
Поэтому закрепленную в 103-й статье юридическую норму тоже важно исправить, по крайней мере в отношении тех людей, чьи права оказались ущемлены принятием нового кодекса, кому с легкой руки законодателей теперь грозит оказаться в положении бомжей...
Собственник нанимателю - не чета
- НА КОГО же распространяется угроза стать бомжем в связи с новыми правилами?
- Фактически на всех бывших членов семей собственников жилых помещений, которые сами в них только зарегистрированы. Если раньше было фактически невозможно избавиться от прописанного рядом бывшего супруга, пусть даже пьяницы и скандалиста, то теперь мы наблюдаем другую крайность: в случае прекращения семейных отношений с владельцем квартиры он теряет право пользования данной жилплощадью и выселяется в "никуда", разумеется, независимо от своего морального облика.
Единственный оправданный, на мой взгляд, случай применения жесткой нормы о выселении бывшего супруга или супруги - когда в брак вступают с целью завладеть жилплощадью. Новый кодекс позволяет расстаться с таким супругом фактически без последствий. Но если люди всю жизнь прожили вместе и бывший супруг - престарелый или инвалид, тут должны действовать совсем другие критерии.
- Что же делать человеку, которого выгоняют из квартиры?
- Только обращаться в суд в надежде, что он примет решение об отсрочке выселения. Кстати, в проекте нового ЖК первоначально содержалась норма, что такая отсрочка составляет не свыше одного года. Тоже бесчеловечное условие...
В процессе обсуждения проекта кодекса его удалось снять, и суд волен сам, с учетом конкретных обстоятельств, решать вопрос о длительности отсрочки выселения. В иных случаях, когда решается судьба, скажем, нетрудоспособного человека, речь может идти и о разрешении на его пожизненное проживание по прежнему адресу. Нельзя выселить тех, кто отказался от приватизации в свое время.
Удачной мне видится и норма о том, что если у собственника есть алиментные обязательства перед бывшими членами семьи (например, разведенный супруг является инвалидом или достиг пенсионного возраста), то суд вправе заставить его обеспечить такое лицо новым жилым помещением.
Стать бомжем? Проще простого...
- НОВЫЙ кодекс облегчил собственнику сделки с жилплощадью в том смысле, что теперь не требуется разрешения членов семьи (несобственников) на продажу комнаты или квартиры, как это было принято раньше. Эта норма тоже нуждается в исправлении, потому что она, безусловно, может стать причиной резкого увеличения числа бомжей.
- Неужели не осталось никаких юридических тормозов, которые могли бы помешать бессовестному эгоисту продать приватизированную квартиру и оставить без крыши над головой, скажем, собственных детей?
- Единственное ограничение на этот счет содержится в Гражданском кодексе: не подпадают под абсолютное право собственника распорядиться своим имуществом лишь те, кто находится под опекой или попечительством (нужно согласие соответствующих государственных органов), и дети, оставшиеся без родительского попечения, но они обязательно должны состоять на учете.
Вот почему и эту норму еще предстоит подвергнуть критическому переосмыслению, хотя бы добавив поправку: при наличии судебного решения человека нельзя до его исполнения выбросить на улицу...
Крайности, как видим, налицо. Все в новом кодексе подчинено одной задаче - развитию рынка жилья, независимо от социальных последствий, к которым приведут столь жесткие правила.
Жильё наше и не наше...