Проблемы приватизации жилья в настоящее время выдвинулись в число одних из самых животрепещущих. Предлагаем вашему вниманию беседу нашего корреспондента Александра ВАЙСА с юристом Петром ЧИЖИКОВЫМ, посвященную анализу непростых житейских ситуаций, связанных с выбором: приватизировать квартиру или нет.
- ДАВАЙТЕ рассмотрим такой случай, весьма распространенный. В семье - четыре человека, все они были вписаны в ордер на квартиру, когда государством предоставлялось жилье. Двое супругов, люди уже преклонного возраста, и двое детей, уже взрослых. Один из них, скажем старший, живет отдельно, имеет свою семью. А младший сын, допустим, инвалид с детства и постоянно находится в психоневрологическом интернате, хотя в ордер на квартиру, разумеется, тоже вписан. Надо ли включать его в число участников приватизации квартиры?
- Надо. Дело в том, что приватизация - это бесплатная передача жилья в собственность всем проживающим гражданам. Сам факт того, что человек проживает по другому адресу, ничего, в сущности, не меняет, ведь он вписан в ордер. Больше того, приватизация может осуществляться только с согласия всех проживающих.
Здесь возникает интересная коллизия: раз младший сын помещен в интернат, да еще психоневрологический, напрашивается вывод, что он, вероятно, недееспособен, а значит, у него обязательно должен быть опекун. Без участия опекуна заявление о приватизации даже не будет рассматриваться. Однако признать человека недееспособным может только суд. А опекуном недееспособного лица, помещенного в лечебное учреждение, по закону является само это учреждение.
Один из долевых собственников умирает...
- ДОПУСТИМ, квартира приватизируется той же семьей на всех четверых. Что будет в случае смерти кого-либо из членов семьи с его долей? Как снизить затраты на процедуру переоформления?
- Этот вопрос регулируется наследственным законодательством. Оно установило такой порядок. В первую очередь удовлетворяются интересы наследников первой очереди. Если умрет кто-либо из сыновей, его доля отойдет родителям в равных долях. Если умирает кто-нибудь из родителей - жилплощадь наследуют переживший супруг и дети, тоже в равных долях. В данном случае все зависит от того, кто именно уходит из жизни. Братья и сестры (сначала родные, а затем двоюродные) призываются к наследству в случае, если нет наследников первой очереди.
Затраты на процедуру переоформления определяются законом "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", который был принят в 1991 году. Ставка налога исчисляется исходя из стоимости жилья. Пока - инвентаризационной. Но существуют, насколько мне известно, и планы исчислять эту ставку исходя из рыночной стоимости квадратных метров, что, безусловно, приведет к резкому возрастанию размера налога.
Кроме того, надо иметь в виду, что, если какое-либо лицо проживает с наследодателем совместно, для него установлена существенная льгота: налог на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения, он с жилья не платит вообще. Поэтому, во избежание чрезмерных платежей в бюджет государства, люди со скромным достатком должны стремиться к установлению доверительных, по-настоящему теплых родственных и семейных отношений, которые только и могут позволить им отважиться на такой шаг, как, скажем, прописать на своей площади внука или внучку, которым завещана квартира наследодателя.
Когда в паспорте наследника будет стоять штамп о прописке (хотя бы он и проживал на самом деле в другом месте), от грабительского по размеру налога, ставка которого установлена на данный момент, при вступлении в права владения квартирой или комнатой он окажется избавлен.
Завещать или дарить?
- ЕЩЕ одна типичная проблема, волнующая людей, - если квартира приватизирована, как лучше передать свою долю жилплощади ближайшему родственнику, скажем сыну, чтобы ему в дальнейшем выпало меньше хлопот и финансовых затрат: составить на него завещание, передать в дар или сделать что-нибудь еще?
- Завещание, насколько читатель уже понял из предшествующего ответа, будет удачным решением в том случае, если родственник зарегистрирован по месту жительства наследодателя. Но имейте в виду, что тогда завещанная доля перейдет к нему во владение только после смерти завещателя.
Дарение представляет собой схожую по сути льготу, но предполагает при этом, что даруемая доля переходит к новому владельцу сразу, еще при жизни дарителя. Поэтому, чтобы не оказаться в положении короля Лира, которого родные дочери лишили крыши над головой и выгнали вон из королевства, оставив без какой бы то ни было поддержки на старости лет, советовал бы прибегать к договорам дарения крайне осмотрительно. Памятуя, что чересчур щедрый подарок рождает соблазн проявить самую черную неблагодарность...
Третий и последний возможный вариант - сделка купли-продажи - вообще не предполагает никаких льгот, поэтому рассматривать связанные с ней обстоятельства, влияющие на выгодность или целесообразность приватизационной процедуры, вообще не имеет смысла.
Когда же грянет гром?
- КАК скоро закончится жилищная приватизация? - еще один животрепещущий вопрос...
- Грядет принятие нового Жилищного кодекса, проект которого, как известно, обсуждается в Государственной думе. Насколько можно понять из сообщений печати и выступлений сведущих лиц, в него включено положение, что гражданам отпустят на приватизацию еще от полугода до двух лет (существуют разные варианты) с того момента, как кодекс вступит в законную силу.
Вроде бы существуют планы ввести Жилищный кодекс в действие с начала 2005 года. Но полной ясности со сроками окончания приватизации, равно как и с условиями, в которые окажутся поставлены граждане, не приватизировавшие свое жилье, на данный момент, по-моему, ни у кого нет. Думаю, что следует набраться терпения и дождаться принятия этого закона Федеральным собранием Российской Федерации, а затем утверждения его Президентом России. После этого и можно будет говорить о точном сроке окончания приватизации...
- Что будет с неприватизированными квартирами после окончания приватизации? Говорят, что не успевшим сделать это гражданам придется выкупать их за полную стоимость. Так ли это?
- Частично мы уже обсудили эту проблему: существуют различные варианты условий, в которые будут поставлены наниматели муниципального жилья, решившие его приватизировать после окончания действия сроков, отведенных на бесплатную передачу квадратных метров в собственность.
Нетрудно догадаться, что, раз передача жилья в собственность гражданам на безвозмездной основе завершится, его действительно надо будет выкупать. Но живущим в неприватизированных квартирах людям беспокоиться о том, что их ждут какие-то особенные беды и напасти, на мой взгляд, не стоит: на каких условиях пользовались они муниципальным жильем прежде, на тех будут и в дальнейшем, разве что возрастет размер тарифов, взимаемых за обслуживание жилья и коммунальные услуги.
Хотелось бы верить, что государство постарается избежать острых социальных конфликтов непродуманными, больно задевающими права и интересы людей шагами в этой области, продиктованными соблазном получить какие-то сиюминутные выгоды. Например, разом наполнить госбюджет многомиллиардными поступлениями за счет безжалостного вытряхивания кошельков граждан, вся "вина" которых перед Родиной состоит в том, что они не позаботились вовремя стать собственниками своих квартир или вообще не располагают возможностями когда-либо это сделать...
Ибо одним из главных условий жилищной приватизации по-прежнему остается ее добровольность. Никто никого не заставляет свое жилье приобретать в собственность. Тем более что приватизация налагает на собственника жилья дополнительную ношу, вытекающую из обязанности содержать свое имущество в должном порядке.
А если получить в собственность невозможно?
- ЧТО предпочтительнее для человека, который давно проживает в своей квартире и по каким-то причинам не может ее приватизировать: любыми путями искать способ оформления ее в собственность или жить, как жил?
- Трудно дать точную рекомендацию, все зависит от конкретной ситуации. "Любые" (вероятно, имеются в виду обходящие закон) пути аморальны и чреваты угрозой вообще лишиться крыши над головой. Если ваше жилье в силу каких-либо причин приватизации не подлежит или ваше семейное положение к тому не располагает, не переживайте. Несмотря на то что имущество вам не принадлежит, вы можете закрепить его за своими наследниками при помощи административной процедуры - прописки, или, как теперь это называют, регистрации по месту проживания, и никто вам в этом не воспрепятствует.
Но надо отдавать себе отчет, что у человека, который живет на неприватизированной жилплощади, образно говоря, связаны руки: он не имеет права продать ее. Не должен наниматель и сдавать муниципальные квадратные метры в аренду, ибо сам является арендатором, а не собственником.
Когда супруги в разводе
- В ЗАКЛЮЧЕНИЕ давайте обсудим распространенную житейскую ситуацию: семья состоит из трех человек, мать с отцом находятся в разводе. Прописаны они в двухкомнатной квартире, которая не приватизирована. Отец живет по другому адресу. Какой вариант - приватизация или отказ от нее - в этой ситуации предпочтительнее для тех, кто проживает в данной квартире? Имея в виду, что в случае приватизации возможно предъявление имущественных претензий со стороны бывшего супруга: или выделяйте мне в натуре мою долю (например, комнату), или выплачивайте денежное возмещение ее стоимости, да не по инвентаризационным, а по рыночным расценкам...
- Не вызывает ни малейших сомнений, что в столь сложной семейной ситуации приватизировать квартиру не нужно, более того, опасно. Ибо сразу возникает почва для предъявления бывшим родственником вот этих самых претензий (кстати, абсолютно обоснованных).
Кроме того, неизбежны технические сложности, причем такого свойства, что поставят в тупик умного, сообразительного человека. Ведь приватизация жилья производится с согласия всех совместно проживающих. А значит, живущим в такой квартире людям придется доказывать, что прописанный в ней родственник, которому причитается положенная по закону доля, но след его там давно простыл, по данному адресу не проживает. Придется добиваться, чтобы его признали безвестно отсутствующим, а это возможно сделать только через суд.
Суду потребуется представить неопровержимые доказательства, что человек без вести пропал - скажем, перешел уже в мир иной. Но тогда возникнет новый вопрос, тянущий за собой возбуждение уголовного дела со всеми вытекающими для заявителя последствиями: почему факт смерти его родственника не установлен и не удостоверен в соответствии с законом?
Как видите, здесь тот случай, когда требуется проявить предельную осмотрительность и осторожность, чтобы не наломать дров...
Это загадочное слово "кондоминиум"