Можно ли приобрести квартиру самостоятельно, не обращаясь за помощью к риэлторам? В принципе это возможно, если быть осторожным, внимательным и недоверчивым. О том, на какие вопросы вам необходимо получить точные ответы, рассказывает главный эксперт корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Михаил РАЗДОЛЬСКИЙ.
Кто здесь живет?
САМОЕ первое, что необходимо проверить, - это документы, подтверждающие личность продавцов. Изучив паспорта, свидетельства о рождении, удостоверения личности для военных, справки из нарко- и психдиспансеров, отправляйтесь в паспортный стол. Там необходимо проверить так называемую форму А1: соответствие фотографий на учетной карточке и в паспорте. Это особенно актуально, когда квартиру продает одинокий человек - семья вряд ли подделает все паспорта.
В РЭУ возьмите расширенную выписку из домовой книги. На основании этих записей вы сможете проверить права третьих лиц на эту квартиру. Здесь может быть прописан, к примеру, сын, который служит в армии. Его вроде бы и нет, но он будет иметь право пользоваться квартирой независимо от смены хозяина. Подобные случаи и должны быть отражены в домовой книге: безвестно отсутствующие, временно выехавшие, проживание в доме престарелых и т. д.
Почему он продает?
ПОИНТЕРЕСУЙТЕСЬ у продавца, почему он решил расстаться с квартирой. Может быть, он совершает сделку под чьим-то давлением или его ввели в заблуждение. Может быть, он не понимает существа обязательств под подписанным им соглашением, находится в крайне тяжелых условиях жизни и эта сделка является для него кабальной.
Поговорив с продавцом, возможно, вы решите, что его мотивы вас совершенно не устраивают. Для подтверждения или опровержения его слов порасспрашивайте соседей, сходите к участковому, в собес. Особенно, если сделка связана с рентой.
Законны ли сделки?
ТЕПЕРЬ наступает самый сложный этап - проверка титульной чистоты объекта. То есть нужно проследить все сделки, которые совершались с этой квартирой.
В Мосжилрегистрации за определенную плату вам выдадут выписку из Единого реестра прав собственности. Из нее вы узнаете "историю" квартиры: кто и когда ее покупал-продавал, дарил и т.д. А дальше предстоит, может быть, самое трудное - удостовериться, что все сделки законны. Для этого с владельцем квартиры вам придется объехать всех нотариусов, которые регистрировали цепочку сделок. В нотариате вам покажут все документы по сделке - но только в присутствии владельца квартиры.
Что вы можете узнать у нотариуса? Были ли продажи по доверенности (могли быть отозваны), были ли согласия супругов или лиц, не имеющих права собственности. Если у прошлых и нынешних владельцев квартиры есть дети, то обязательно должны быть разрешения органов опеки на сделку.
Если были договоры ренты, то обязательно просмотрите свидетельство о смерти, поскольку причины смерти могут быть разными. К примеру, заключил пожилой человек договор ренты и вскоре погиб при загадочных обстоятельствах. Так же тщательно рента проверяется на предмет, нет ли исков от родственников, заявлении о неисполнении обязательств. Бывает, что квартира продается, а в суде лежат заявления о том, что рента не выполнялась.
Если квартиру продавец получил в наследство или по дарственной, вам понадобится справка из налоговой инспекции. На предмет, заплачены ли налоги.
Проверяя титульную чистоту объекта, обратите внимание на печати и штампы в документах. Бывали случаи, когда на бланке стояла печать образца 1998 года, а дата - 1992-й. Правда, самостоятельно вы едва ли сумеете определить соответствие, придется обращаться к юристам.
Все ли в порядке с домом?
ТЕПЕРЬ, когда все этапы проверки пройдены, можно, кажется, и заключить сделку. И все-таки не спешите. После нотариуса двигайте в БТИ. Поскольку справки БТИ, поэтажного плана и экспликации на квартиру лучше всего получать вместе с продавцом. Если эти документы у него уже на руках, сами сходите в БТИ и пусть там вам подтвердят, что справки соответствуют действительности.
Нелишне будет поинтересоваться, не числится ли дом на снос или реконструкцию. Эту информацию можно узнать в муниципальных органах. Проверьте коммуникации: нет ли там каких дефектов, не протекают ли трубы и т.д.
Не обходите вниманием такие организации, как Мосэнерго и МГТС. У бывшего владельца квартиры могут быть громаднейшие долги за телефон или электроэнергию. А телефон вообще может оказаться не его или спаренным, о чем хозяин "благородно" умалчивает. Бывают хитрецы, которые на время продажи квартиры подключаются к соседям и говорят, что есть, мол, у меня телефон. Так что проверьте, кому принадлежит данный номер.
Сколько это стоит?
ТАК ЧТО купить квартиру самостоятельно можно. Другой вопрос, сколько на это уйдет ваших сил, времени, нервов... Все предусмотреть невозможно, и нередко с людьми случаются разные коллизии.
Конечно, и риэлтор может что-то упустить. Но в этом случае за его недосмотр отвечает риэлторская фирма. К примеру, наше агентство подберет вам за свой счет аналогичную квартиру или выплатит денежную компенсацию. Поэтому мой совет самостийным риэлторам один - обращаться лучше к профессионалам. Даже самая высокая цена, уплаченная в виде комиссионных фирме, вполне соответствует тому риску, который будет вас преследовать. Причем не только до конца сделки, но и еще 10 лет, в течение которых она может быть расторгнута.
Квартирная доля