Вы покупаете квартиру. И чтобы в дальнейшем в ней можно было спокойно проживать, не опасаясь, что вас оттуда выселят, вам в первую очередь особое внимание необходимо уделить юридической чистоте приобретаемого жилища. О том, что это такое и можно ли самому проверить эту самую чистоту, рассказывает директор отделения "Октябрьское поле" корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Михаил РАЗДОЛЬСКИЙ.
Первичные документы
Что включает в себя проверка юридической чистоты квартиры? Это прежде всего проверка правоустанавливающих документов. Условно их можно разделить на первичные и вторичные. К первичным относятся: договор передачи, если собственность на квартиру возникла в результате приватизации; справка о выплаченном пае, если собственник квартиры был участником жилищного или жилищно-строительного кооператива; договор инвестирования, долевого участия, уступки права требования, если квартира приобретена на стадии строительства.
Что же нужно проверять? Если квартира получена в процессе приватизации, то необходимо убедиться в том, что не были нарушены права других лиц, зарегистрированных в квартире на момент приватизации, и несовершеннолетних (информацию о них вы можете почерпнуть из расширенной выписки из домовой книги). Если на момент приватизации в квартире проживали лица, не включенные в приватизацию, должно присутствовать их заявление об отказе от участия в приватизации данной жилой площади. По закону начиная с 1996 года несовершеннолетние обязаны участвовать в приватизации. Возникает вопрос: что делать тем, кто приватизировал квартиру раньше? С одной стороны, "закон не имеет обратной силы", с другой - нередко бывшие несовершеннолетние оспаривают решение о приватизации, происшедшей без их участия. И суды их в этом поддерживают. Поэтому сделки с такими квартирами считаются рискованными.
Если квартира получена в результате выплаты пая участником ЖК или ЖСК, необходимо убедиться, что она не является общей собственностью супругов. В противном случае для заключения сделки необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги. То же самое можно сказать и о договорах инвестирования, долевого участия или уступки требования.
Вторичные документы
К ним относятся: договор купли-продажи, договор дарения, договор обмена, договор мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор ренты (пожизненного содержания, пожизненного содержания с иждивением).
К договорам купли-продажи, обмена и мены, зарегистрированным после 01.03.1996 г., должен прилагаться акт приема-передачи объекта недвижимости, подписанный обеими сторонами договора.
Правомерность заключения этих договоров, а также договора пожизненного содержания с иждивением можно проверить, подняв документы, хранящиеся у нотариуса, оформлявшего договор. Здесь также необходимо пройти по всем вышеописанным пунктам, так сказать, "на шаг назад". Если же сделка оформлена в простой письменной форме, то все документы хранятся в Мосрегистрации. К договору пожизненного содержания с иждивением и свидетельству о праве на наследство прилагается свидетельство о смерти предыдущего собственника. Кроме того, к свидетельству о праве на наследство по завещанию прилагается само завещание.
Если квартира получена в наследство, также необходимо посетить нотариуса, оформлявшего наследство. Нужно убедиться в отсутствии других претендентов на наследство или в том, что они подписали отказ от наследства.
Все эти действия может осуществить только собственник квартиры или его доверенное лицо. Если собственник отказывается пройти по инстанциям или дать вам доверенность на посещение этих инстанций, то стоит задуматься о причинах такого его поведения.
Кроме того, ситуация несколько осложняется, если с квартирой было проведено несколько сделок. Здесь зачастую невозможно проверить все. Особенно если предыдущие собственники уехали в другой город. Поэтому в такой ситуации вам лучше обратиться к специалистам. Позвоните по тел. 363-04-30, и работники нашей компании помогут вам досконально проверить юридическую чистоту приобретаемой вами квартиры.
Квартирант платит дважды?