Вопросы налогов возникают в каждой сделке с недвижимостью. К примеру, в большинстве договоров по-прежнему указывается цена БТИ, а не реальная стоимость квартиры. А если уж сделка по ипотеке, то заморочек еще больше. О том, как следует поступать в том или ином случае, рассказывает эксперт Комиссии по ипотеке при Госдуме РФ Ирина РАДЧЕНКО.
НАЧНЕМ с ипотеки, здесь всегда больше всего вопросов. Когда клиент получает разрешение Кредитного комитета на выдачу кредита, он очень ограничен в выборе квартиры. Обязан найти такую, продажу которой продавец согласен оформить по полной стоимости - иначе ни один банк не выдаст кредит. Кроме того, квартира должна быть свободной (чтобы все жильцы были выписаны) и желательно, чтобы она была в собственности у хозяина больше пяти лет (только в этом случае он освобождается от налогов и может продавать по полной стоимости). А если продавцы владеют жильем менее пяти лет, то они должны заплатить 13% налога с дохода, превышающего один миллион рублей.
Практика показывает, что чаще всего квартиры приватизируются перед продажей, и, следовательно, на них эта льгота не распространяется. Поэтому покупателю в этом случае предстоит не только заплатить проценты по кредиту, но и оплатить нотариальную пошлину, так как договора ипотеки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Другая немаловажная проблема - простое незнание налоговых обязательств. Риэлторы при заключении сделки сейчас напоминают своим клиентам о том, что продавец должен уплатить налоги, а покупатель, возможно, будет вынужден предоставить декларацию о доходах. Существует положение, что о покупке любой недвижимости вне зависимости от ее стоимости, органы регистрации обязаны информировать налоговую инспекцию. И если в инспекции сверят ваши доходы и расходы на квартиру, и они не совпадут, то они имеют право попросить объяснения. Хотя не понятно, за какой период учитывается доход - этого не знают даже сами налоговики. Тут все зависит от местной инспекции. Алгоритма нет, но возможны, как говорится, "перегибы на местах". И риэлторы обычно советуют заранее приготовить объяснение о происхождении доходов.
Сложная ситуация остается пока и с расчетом налогов по альтернативным сделкам, которых сейчас совершается более 70%. На сегодняшний день ситуация такая: если человек совершает продажу одной квартиры и покупку другой в течение одного налогового года (с 1 апреля по 31 марта) и получает доход, то при условии, что он владел квартирой менее 5 лет, он платит налоги только с реального дохода, то есть разницы цены квартир. А если это происходит не в один налоговый период, ему придется платить налог со всей суммы, вырученной от продажи квартиры.
Небесспорна и ситуация контроля за покупками. Речь идет о том, что налоговые органы должны сверить информацию о доходах и расходах на квартиру. При возникновении вопросов - направить извещение покупателю, чтобы он подготовил объяснения. За непредоставление такой информации положен штраф. Но если налоговики докажут, что деньги ушли от налогообложения, то человеку может грозить и уголовная статья.
Покупателю жилья предоставляется налоговая льгота по уплате подоходного налога в размере 600 тысяч рублей. Для берущих ипотечный кредит срок действия этой льготы распространяется на весь период кредитования. Напомню, что такой вычет можно взять только раз в жизни. Если квартиру покупают муж и жена, воспользоваться льготой может только кто-то один. У второго члена семьи льгота сохраняется.
И еще одна связанная с налогами тема, которая возникает уже при сдаче квартиры в аренду. У риэлторов есть надежда, что рынок аренды станет более прозрачным, раз у нас приняли такой низкий подоходный налог. Ведь сейчас сделки по аренде обычно не регистрируются, и соответственно не платится подоходный налог. В лучшем случае о появлении постояльца хозяева сообщают только в паспортный стол, когда жильцу необходимо получить регистрацию. При этом владельцы рискуют квартирой, вещами. Но пока нет зарегистрованного договора, суды не принимают дела к рассмотрению. Не исключено, что сейчас хозяева предпочтут заплатить 13% налога и получить возможность отстаивать свои права в суде.
Так что проблем с налогами и при покупке, и при продаже, и при аренде недвижимости пока еще очень много. Поэтому, даже если вы смогли сами проверить квартиру и продавца, вам все равно стоит проконсультироваться, как заплатить налоги или как получить налоговое освобождение на наиболее выгодных условиях. Риэлторы заинтересованы в том, чтобы все сделки были прозрачными. Да если подумать, и покупатели, и продавцы заинтересованы в том же.
Квартиры прошлогодние, льготы - нынешние