Нередко продавец квартиры просит покупателя дать ему аванс 100, 200 или 500 долларов, чтобы подтвердить серьезность намерений. Другие предлагают оставить эту сумму "в задаток". Есть ли разница и как правильно оформить такую предоплату? Об этом рассказывает начальник юридического управления агентства недвижимости "ИНКОМ-МЦБН" Олег СИДАК.
АВАНС - это когда вы просто платите, к примеру, 200 долларов в счет стоимости будущей квартиры. Если продавец передумал продавать квартиру, он эти деньги возвращает. Фактически он вашими деньгами попользовался. Поэтому аванс невыгоден для покупателя.
Если у него есть серьезные намерения, то ему лучше оформить передаваемые продавцу деньги как задаток. Это специально предусмотренный Гражданским кодексом РФ договор, который налагает на обоих определенные обязательства. И если стороны их не выполняют, накладываются штрафные санкции.
К примеру, продавец в течение двух месяцев обязуется продать свою квартиру, а вы обязуетесь в течение этого времени ее купить. Если этого не происходит, по закону продавец выплачивает вам двойную сумму, то есть 400 долларов. Даже если продавец вовремя не собрал документы, то это будет считаться его виной, и деньги покупателю он возвращает в двойном размере, если, конечно, последний не согласится продлить договор.
А если через 2 месяца покупатель нашел лучший вариант и отказался покупать оговоренную в договоре квартиру, то сумма задатка ему не возвращается. 200 долларов остаются у продавца.
- Надо ли заверять у нотариуса подобный документ?
- Не обязательно. Некоторые оформляют для большего веса договора, но закон этого не требует. Если продавец не захочет отдавать денег, то он не будет их отдавать ни по обыкновенному, ни по нотариальному договору.
- Значит, только через суд? А как же моральный ущерб?
- Здесь как суд присудит. Но можно штрафные санкции предусмотреть и в соглашении о задатке. Хотя продавцы не любят, когда договор сильно перегружают штрафами. Основное, что должно быть в таком соглашении, - это оговорен срок, в течение которого продавец не продает другим объект недвижимости, а покупатель обязуется его купить. И указывается сумма, которую покупатель выплачивает сразу при подписании договора, и что продавец обязан в случае неисполнения взятых на себя обязательств вернуть двойную сумму.
- Этот договор стандартный и оформляется на специальном бланке?
- Нет. Его можно составить в простой письменной форме и внести те пункты, которые вы считаете нужными.
- Олег Валентинович, а что обязательно должно быть записано в таком соглашении?
- Прежде всего должно быть указание на то, что сумма, передаваемая от покупателя продавцу, является задатком, то есть к ней применяются положения о двойном штрафе. Второе условие - сумма задатка. Третье условие - сумма, за которую квартира будет продаваться (указать, входит сумма задатка в стоимость квартиры или нет). И четвертое - срок, в течение которого квартира должна быть куплена.
- В какой валюте указывается сумма задатка и стоимость квартиры?
- Она может быть указана и в долларах, но все расчеты производятся в рублях. Лучше сумму стоимости квартиры указывать в рублях, а в скобках - эквивалентно такому-то количеству долларов.
- Я знаю, что по жизни люди дают иногда просто расписки друг другу.
- Расписка не является задатком. Она может быть вместе с договором. Это своего рода приложение к нему. А если один другому выдал просто расписку на такую-то сумму, то она может признаваться и договором займа, и чем угодно.
Расписку, естественно, должен писать не посредник, а сам продавец, подтверждая, что деньги эти он получил реально. Посредник не имеет собственности, поэтому выданный им "документ" судом признан не будет и покупатель потеряет свои деньги.
- А если юридически квартира не совсем чистая? Где-нибудь в третьем колене какой-то документ был оформлен не совсем правильно?
- Эти обстоятельства могут стать препятствием к заключению договора. И если стороны пропишут это в соглашении о задатке, то это будет доводом для обоюдного расторжения соглашения.
- Скажите, а когда соглашение о задатке считается выполненным?
- Как правило, с момента регистрации договора купли-продажи. Но продавец с покупателем могут договориться и о прекращении действия соглашения с момента подписания договора купли-продажи.
И еще я хочу предупредить граждан о том, что, передавая деньги лично продавцу, вы сильно рискуете. Был случай, когда многодетная семья по объективным причинам не смогла продать квартиру. По тем же объективным причинам она не смогла вернуть обратно и полученные в качестве задатка деньги. Да, был суд, и те согласны их вернуть, но... таких денег у них просто нет в наличии. Поэтому совет один - обращайтесь к специалистам. Работники агентства недвижимости не только грамотно оформят соглашение о задатке, но также в случае непредвиденных обстоятельств вам не придется ходить по судам, чтобы вернуть деньги, переданные в качестве предоплаты. Те 200-500 долларов вы получите сразу же назад, а судиться с клиентом будет уже фирма.
Все льготы на жилье будут сохранены