Отныне недобросовестный продавец больше не сможет оспорить в суде сделку с имуществом (движимым и недвижимым), если при ее заключении он нарушил закон. Такое решение 21 апреля 2003 года принял Конституционный суд РФ.
Раньше, если в цепочке сделок было допущено нарушение закона, недобросовестные продавцы, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса, могли требовать расторжения всех сделок, совершенных с этим имуществом. В такой ситуации пострадавшими оказывались добросовестные покупатели, которые, приобретая квартиры, не знали о допущенных нарушениях.
О том, как новое решение Конституционного суда отразится на ситуации при проведении операций с недвижимостью, рассказывает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин АПРЕЛЕВ.
РАНЬШЕ на основе одного решения суда можно было за счет ничтожности одной сделки расторгнуть все последующие. Сегодня по каждой конкретно совершенной сделке нужно доказывать недобросовестность той стороны, которая получила права собственности на основе регистрации. С моей точки зрения, это во многом позволяет действительно защищать интересы добросовестного приобретателя.
А что такое добросовестный приобретатель? В соответствии с гражданским правом это тот, кто не знал, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права его продавать, дарить, менять и т.п. Добросовестным приобретателем признается тот, кто не только не знал, не должен был и не мог знать о неправомерности своего приобретения. Если он купил квартиру или комнату по явно заниженной цене да еще при подозрительных обстоятельствах (например, квартира продается очень дешево и по доверенности; собственник квартиры злоупотребляет алкоголем либо наркотическими веществами), то это может служить основанием для такого грустного вывода: приобретатель, хотя и не знал достоверно, что квартира с червоточиной, но мог и должен был предположить, что приобретает ее неправомерно. В этом случае покупатель квартиры может быть признан недобросовестным.
Однако, даже если вы приобрели квартиру соблюдая все необходимые требования законодательства, это еще не гарантия того, что вы не останетесь без нее. Судебная практика показывает, что в случае признания сделок недействительными суды зачастую выносили решение и о двусторонней реституции, т.е. обязывали стороны возвратить друг другу все полученное по сделкам. При этом не учитывались права добросовестных приобретателей, которые при заключении сделки проявляли добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность и которые, однако, должны были возвращать приобретенную ими недвижимость бывшим собственникам.
Естественно, что подобная незащищенность вызывала недовольство у граждан. Суд пришел к выводу, что использование правового механизма, установленного п. 1 и 2 статьи 167 ГК РФ не может распространяться на случаи приобретения имущества добросовестным приобретателем. В данном случае собственник имеет право подавать только виндикационный иск, если на это имеются основания, предусмотренные статьей 302 ГК РФ - выбытие имущества из владения собственника помимо его воли, безвозмездное приобретение имущества и т.д.
Что же это означает на практике? Рассмотрим случай, когда вы приобрели квартиру на основании договора купли-продажи, а перед этим с квартирой было совершено еще три договора купли-продажи. Бывший собственник идет в суд и просит признать все совершенные с квартирой сделки недействительными, так как первый договор купли-продажи был совершен с нарушением норм гражданского права и должен быть признан недействительным, а также потребовать возврата своего имущества.
Прежде всего, согласно вынесенному Постановлению от 21 апреля 2003 г. истцу необходимо будет доказывать недобросовестность приобретателей по каждой из четырех заключенных сделок, а не только признавать их недействительными. А для этого истец должен доказать, что каждый из покупателей по сделкам приобрел имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли, либо приобретатель был информирован об обстоятельствах, позволяющих признать договор недействительным, либо имущество было приобретено покупателем безвозмездно (а это при заключении договора купли-продажи невозможно). Все это позволит добросовестному приобретателю защитить свои права.
И в заключение бы хотелось отметить, что пока остается открытым вопрос о компенсации утраченных средств. Если сделка оспаривается, то все равно потерпевшая сторона будет. Я думаю, что этот вопрос вскоре тоже будет поставлен на повестку дня. И осуществлять выплаты, по всей видимости, придется регистрирующим органам. Они от лица государства должны компенсировать потерпевшему утраченную сумму.
ТРЕБОВАНИЯ НЕПРАВОМЕРНЫ