За последние три года земля в ближнем Подмосковье выросла в цене в несколько раз. И продолжает расти... О том, что ждет рынок загородной недвижимости в ближайшем будущем наш корреспондент беседует с Изабеллой Постоловской - руководителем департамента загородной недвижимости одной из московских фирм.
- Изабелла Михайловна, что будет с ценой на землю?
- О дальней перспективе говорить сейчас трудно, а в ближайшее время земля будет только дорожать.
- А что пользуется сейчас наибольшим спросом у покупателей загородной недвижимости?
- Коттеджи и дома стоимостью 100-150 тысяч долларов (под ключ) с участками по 12-15 соток в пределах 30-40 километровой зоны от МКАД. Но проблема в том, что в этом стоимостном диапазоне коттеджных поселков практически нет. Большинство застройщиков и инвесторов строят дорогие дома в расчете на толстые кошельки. Их типичные предложения - коттеджи в охраняемых поселках, под чистовую отделку, минимальной стоимостью в 200 тысяч долларов. Таким образом, налицо перекос в рынке - несоответствие спроса и предложения. Особенно много дорогих загородных объектов построено на западном направлении. Например, на Новорижском шоссе предлагается 53 коттеджных поселка, и все дорогие. В некоторых из них более сотни домов, а участки в 12 - 20 соток. Тесновато. Поэтому спрос удовлетворяется или домами в стародачных местах, дачных кооперативах или отдельно стоящими домами. Если бы не было конфликта интересов спроса и предложения, то реализация коттеджных поселков шла бы намного быстрее. Поэтому цена на слишком дорогие загородные дома должна падать.
- Интересно, что предпочитают покупатели: приобретать готовый дом или земельный участок, чтобы строить самим?
- У нас такая статистика: процентов 30 покупают готовые дома,50 - дом под чистовую отделку, а 20 - земельный участок или коробку в перспективном поселке. Есть и такие любопытные цифры. Еще 5 лет назад наибольшим спросом пользовались кирпичные дома - им отдавали предпочтение 9 из 10 покупателей, а сейчас ситуация изменилась: 38 процентов покупателей предпочитают деревянные постройки, 50 - кирпичные или кирпично-монолитные, а 12 - построенные по новым современным технологиям, в том числе, по канадской. То есть заметно увеличилось число желающих купить деревянный дом - комфортный, удобный, экологически чистый. Тем более что сейчас они проходят обработку от пожаров, гниения, древесных вредителей.
- А как меняется в последнее время стоимость земельных участков в Подмосковье?
- Подмосковная земля в цене растет, и растет заметно, примерно на 5% в месяц. На каких-то направлениях больше, на каких-то - меньше. Как всегда, в лидерах Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Дмитровское и Киевское направления. Риэлторы - загородники отмечают увеличение престижности Дмитровского направления. Там уже сейчас действуют горнолыжный курорт Сорочаны, боулинг-клуб, скоро начнут функционировать и другие спортивные объекты. Покупателей привлекают хорошая спортивная инфраструктура, близость водоемов с яхт-клубами. Стабильный интерес и к Калужскому шоссе, оно живописно, имеет хорошую транспортную доступность, (хотя там нет электричек, но очень хорошие дороги). Немаловажно и то, что юго-западное направление отличается хорошей экологией. Но свободных земель под застройку там уже осталось немного.
Киевское направление имеет те же показатели. Ярославское направление по пристрастиям покупателей находится где-то на 4-м месте, благодаря своим известным стародачным местам. Престижность же Северо-Западного направления определят Истринское водохранилище. Меньший рост наблюдается на Юго-Восточном, еще меньший - на Восточном направлениях.
Но конкретные цены, как и средняя температура по больнице, могут заметно отличаться даже в пределах одного направления. Колебания изрядные, даже стоящие рядом участки могут иметь разницу в стоимости весьма ощутимую.
- Что в первую очередь влияет на цену?
- Близость леса и водоема. Эти факторы могут заметно ее увеличить.
- Скажите, а какие ошибки совершают покупатели, когда пытаются самостоятельно купить загородный дом или землю?
- Чаще всего, пытаясь сэкономить, они самостоятельно готовят документы и допускают очень много ошибок. Ведь нужно досконально знать, как это делается. А то чиновники так погоняют по инстанциям, что мало не покажется. Кроме того, основные затруднения - покупатель живет в Москве, а документы выдаются по месту нахождения недвижимости. Риэлтор же знает весь алгоритм действий по сбору и оформлению документов для проведения сделки, регламент работы всех нужных организаций и сможет все подготовить за месяц-полтора. А сами вы эту работу проделаете, в лучшем случае, за полгода. И то при условии, что все документы оформлены идеально.
- И какие, по вашим наблюдениям, у людей возникают чаще всего проблемы?
- К примеру, параметры участка не соответствуют действительности. По документам значится одно, а на деле - другое. Или соседи не подписывают протокол согласования границ. Или невозможно выкупить часть участка, не оформленную в собственность. Например, часть участка принадлежит лесхозу. А наши люди то забор передвинут, то кусочек леса прирежут.
Частенько именно в садоводческих товариществах участки в действительности не соответствуют документальным, они бывают смещены на 5-6 метров. И порой даже владельцы не знают о том, что их участок по документам находится совсем в другом месте.
Бывает так, что покупатели не в курсе, можно ли здесь вообще строить. А строительство дома может быть в облюбованном месте запрещено. Тем более, что сейчас федеральные надзорные органы, например, Минприроды, активно взялись за учет незаконно простроенных особняков, особенно в водоохранных зонах.
Поэтому, чтобы у вас не возникало множества проблем, я, как эксперт, проработавший достаточно долго в сфере загородной недвижимости, советую привести пакет своих документов на недвижимость в соответствие с законодательством. Кстати, на дом и земельный участок с недавних пор должны быть отдельные свидетельства на право собственности. Об этом забывать не стоит.
Всесоюзная жалобная книга. Сухой закон для частников