На первый взгляд, прикупить шесть соток для дачной фазенды - дело нехитрое, вполне реальное и нехлопотное. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что и здесь есть свою юридические тонкости, возможные недоразумения и способы мошенничества. Как правильно провести сделку с землей, нам рассказали специалисты отделов загородной недвижимости крупных риэлторских компаний.
Как стать собственником
ГЛАВНЫЙ документ при купле-продаже - это свидетельство о собственности. Такие документы нового образца выдаются в регистрационной палате только с 1998 года.
Если ваш участок находится не в собственности, прежде чем его продавать, необходимо приватизировать. Для этого придется вызвать геодезиста, который сделает съемку земельного участка и изготовит план. На нем будут произведены все отметки, касающиеся как границ, так особых рекреационных зон, проходящих по территории приватизируемой земли. Вместе с 4 экземплярами "генерального" плана вы получите и свидетельство о собственности.
Затем вам необходимо подписать протокол согласования границ. Если какого-то соседа по той или иной причине обойдут, то сделка в дальнейшем может быть расторгнута. Здесь глядеть в оба должен в первую очередь покупатель. Он же платит деньги.
Когда все подписи собраны, хозяин участка обращается в орган, которому принадлежит земля, чтобы поставить печать. Это может быть садоводческое товарищество, поселковый совет, кондоминиум. И только после этого земельный комитет дает справку о нормативной стоимости земли.
Для чего вам земля
ЗЕМЛЯ может быть не только в собственности, но и в аренде или пожизненном наследуемом владении. Процедура оформления перехода прав от одного лица к другому в принципе одна и та же. Только основания для получения свидетельства о собственности будут разные. Это может быть или договор купли-продажи, или договор дарения, или заявление о приватизации.
Бывает ситуация: стоит дом, он в собственности, а земля нет. Когда вы покупаете подобные дома, то попросите на землю подтверждающий документ, он должен обязательно быть. Если нет документа, то земля захвачена самопроизвольно. А это карается по закону.
Но такие случаи достаточно редки. Чаще встречается, когда земля под домом находится в аренде. Помещение в этом случае оформляется путем купли-продажи, а затем оформляются права аренды земли, если ее нельзя выкупить.
Многое зависит и от статуса земли, которая, как известно, выделяется под разные цели: под садовое товарищество, коттедж, огород, для постоянного места жительства, стародачные поселки, дачные кооперативы. От этого статуса зависит, что можно будет на этой земле строить. К примеру, выделили ее для ведения фермерского хозяйства. И хотя это собственность, но возможно, предназначена она для строительства птицефермы, а не жилого дома. Может, конечно, и не возникнет никаких проблем, после покупки вы измените статус и возведете коттедж. Но все же лучше, чтобы разрешение на изменение статуса получил прежний хозяин. Поскольку сделать это можно не везде. Например, в зоне отдыха или в водоохранной изменить статус очень сложно. Часто там запрещено строить либо можно, но с большими ограничениями.
Сейчас в продаже земли очень много. Но мало участков, которые находятся в собственности и оформлены как положено. А если и в собственности, то не предназначены для строительства или с ограничениями. Естественно, что подобные казусы в коттеджных поселках решаются быстро и в пользу нового владельца строения. А если домик притулился где-то на окраине деревни, то найти концы, кому принадлежит земля и на каком основании построен домик, бывает не всегда просто даже для специалистов.
Если продавец не "умеет" считать
УВЫ, наши граждане не очень законопослушны. То забор поставили чуть дальше, заехав на полметра к соседу, то припахали несколько соток, если участок крайний. А когда выставляют его на продажу, то заявляют обо всех "припаханных" сотках, как о своих. Хотя то, что "прихватили", нужно оформить арендой.
Вот так и получается, что покупатель платит за 20 соток, а на деле покупает 12-15.
Есть ли особенности при получении земли по наследству? Практически нет. Проблемы у наследников начинаются, когда каждый свой кусочек хочет продать. Они просто не могут иной раз договориться между собой.
Умер глава семьи, который в свое время получил 75 соток в хорошем месте. Участок разделен на 4 наследников, а дом стоит на двух участках. Каждая сторона отдельно не может продать, потому что часть дома принадлежит какому-то лицу. Нужно согласие всех четверых на продажу дома и участка, а они не могут договориться. Один хочет больше. И хотя участок столько не стоит, но уперся и все.
Как обманывают покупателей
МОШЕННИЧЕСТВА же с землей практически исключены. Особенно если сделка проходит через солидную риэлторскую фирму.
Невозможно сейчас и один участок продать два раза. Регистрационная палата быстро "вычислит" обман. А вот показать один, а оформить другой участок продавец вполне может. Особенно если надел в чистом поле, где сложно разобрать, какой под номером 2, а какой 2 "А". Если даже есть план, то все равно его надо соотносить на местности с помощью геодезистов.
Больше всего подводных камней бывает в сделках по доверенности. Сегодня хозяин дал ее, завтра отменил. Может, кто-то еще претендует на этот участок. Риэлторы, занимающиеся такими сделками, обычно проверяют нотариуса, который выдал доверенность. Выясняют, живы ли родственники, которые продают. И требуют обязательного присутствия хозяина участка при подписании договора.
Сколько будет стоить земля?
ЗЕМЛЯ и загородная недвижимость не очень подвержены сезонным колебаниям. Это не квартиры, здесь немного другие законы. Поэтому цена на участки, которые пользуются спросом, в ближайшее время падать не будет.
Наоборот, в ближнем Подмосковье, где свободной земли осталось не так много, имеются все тенденции к повышению стоимости сотки. Просто люди все чаще стараются перебраться из шумной и пыльной столицы в тихий и уютный загород. Правда, при этом они предпочитают приобретать не участок в голом поле, а уютный домик в каком-нибудь коттеджном охраняемом поселке на живописном берегу реки или озера.
Как узаконить свои огороды