Лето. Многие горожане стремятся выехать на природу. Кто-то снимает дачу, а кто-то покупает дачный участок. Приобретая загородную недвижимость, каждый должен знать о том, как правильно должен быть оформлен земельный участок, чтобы в дальнейшем не возникло никаких недоразумений и судебных споров. Об этом рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости одной из московских компаний Изабелла ПОСТОЛОВСКАЯ.
Главный документ
Как продавец, так и покупатель должны знать, что, прежде чем проводить операции с земельным участком, нужно проверить, а надлежащим ли образом он оформлен. Главный документ - это свидетельство о собственности на землю. Такие документы нового образца выдаются в регистрационной палате только с 1998 года.
Если у вас участок находится не в собственности, то, прежде чем его приватизировать, нужно вызвать геодезиста, который сделает съемку земельного участка и изготовит план, на котором будут произведены все отметки, касающиеся как границ, так особых рекреационных зон, проходящих по территории приватизируемой земли. Выдается 4 экземпляра этого "генерального" плана.
Чтобы сосед не возражал
Затем, если вы решили продать свой участок, вам необходимо подписать протокол согласования границ. Если вы какого-то соседа обойдете по той или иной причине, то сделка в дальнейшем может быть расторгнута. И здесь очень внимательным нужно быть покупателю. Он же платит деньги.
Когда все подписи собраны, хозяин участка обращается в тот орган, которому принадлежит земля, где ему поставят печать. Это либо садоводческое товарищество, либо поселковый совет, либо кондоминимум. И только после этого земельный комитет дает справку о нормативной стоимости земли.
Хочется отметить, что земля у человека может быть не только в собственности, но также в пожизненном наследуемом владении и аренде. Процедура оформления перехода прав от одного лица к другому в принципе одна и та же. Только основания для получения свидетельства о собственности будут разные. Это может быть или договор купли-продажи, или договор дарения, или заявление о приватизации.
Бывает ситуация: стоит дом, он в собственности, а земля нет. Когда вы покупаете подобные дома, попросите на землю подтверждающий документ, он обязательно должен быть. Если нет документа, то земля захвачена самопроизвольно. А это карается по закону.
Но такие случаи достаточно редки. Наоборот, часто встречается такое, когда земля под домом находится в аренде. Дом в этом случае оформляется просто путем купли-продажи, а затем оформляются права аренды земли, если ее нельзя выкупить. Такие случаи бывают. К примеру, по участку проложены коммуникации, газ, высоковольтный кабель. Это, скажем так, "объекты" федерального значения и передаче в собственность не подлежат.
Каков статус вашего участка?
Затем необходимо помнить, что очень многое зависит от статуса земли, который, как известно, может быть различным (садовое товарищество, коттедж, для постоянного места жительства, стародачные поселки, дачные кооперативы и поселковые земли под огороды). Так вот, от этого статуса зависит, что на этой земле можно будет строить. Бывает так, что очень много выставлено на продажу больших участков, но эта земля не предназначена для строительства. К примеру, давали ее для ведения фермерского хозяйства в собственность. И хотя в свидетельстве написано, что это собственность, но, возможно, эта собственность предназначена совсем не для строительства жилого дома, а для строительства птицефермы или еще для чего-то. Может, конечно, и не возникнет никаких проблем, когда вы после покупки измените статус и возведете коттедж, а может, будут осложнения. Поэтому требуйте от прежнего хозяина, чтобы все же он получал разрешение на изменение статуса.
Если к нам обращаются клиенты, которым понравился тот или иной фермерский участок, то мы их спрашиваем, для каких целей человек покупает землю. Затем едем в администрацию и узнаем: возможно ли изменение статуса? К сожалению, сделать это можно не везде. К примеру, в зоне отдыха очень усложнено изменение статуса. Или водоохранная зона. Там тоже иногда запрещено строить. И тот, кто купит участок с такими "показателями" без консультации специалистов, может попасть в ловушку. Мол, как много земли и так дешево! А дешево потому, что на ней строить нельзя. Поэтому нужно очень тщательно прорабатывать все документы на участок.
Сейчас в продаже земли очень много, но очень мало участков, которые находятся в собственности, то есть оформлены как положено. А если и в собственности, то не предназначены для строительства или с ограничениями. Естественно, что подобные казусы в коттеджных поселках решаются быстро и в пользу нового владельца строения. А если домик притулился где-то на окраине деревни, найти концы, кому принадлежит земля и на каком основании построен домик, бывает не всегда просто даже для специалистов.
Продается только то, что вам принадлежит
Хочется отметить, что наши граждане не всегда законопослушны. Очень редко попадаются хозяева загородных резиденций, у которых было бы все нормально с документами на участок. То забор поставили чуть дальше, заехав на полметра к соседу, то припахали несколько соток, если участок крайний. И когда они выставляют такой участок на продажу, то заявляют и обо всех "припаханных" сотках как о своих. Мы им объясняем, что можем продать только то, что им принадлежит. А то, что они прихватили, нужно оформить арендой.
Но так говорим хозяину мы, кто сразу видит изъяны с документами. А если кто в них не очень понимает? Вот и покупают вместо 20 соток 10-12. Затем начинают продавать и узнают о том, как их прежний хозяин "кинул". Риэлторы, естественно, помогают незадачливым владельцам привести в соответствие документы, но это опять же дополнительные расходы.
Земля в наследство
Меня нередко спрашивают: есть ли особенности при получении земли по наследству? Да практически нет. Проблемы у наследников начинаются, когда каждый свой кусочек хочет продать. Они просто не могут иной раз договориться между собой. Умер отец, какой-нибудь заслуженный пенсионер. В свое время он получил 75 соток в хорошем месте. Участок разделен на четверых наследников, а дом стоит на участках у двоих. Каждая сторона отдельно не может продать, потому что часть дома принадлежит какому-то лицу. Нужно согласие всех четверых на продажу дома и участка, а они не могут договориться.
Продажа по доверенности
Очень осторожно мы относимся к продажам участка по доверенности. Проверяем нотариуса, который выдал доверенность. Живы ли родственники, которые продают. Это очень серьезно. Здесь больше всяких подводных камней. Может, кто-то еще претендует на этот участок. Поэтому, когда сделка проходит по доверенности, мы просим хозяина участка присутствовать при подписании договора. А если он по объективным причинам сделать этого не может, то просим привезти хотя бы его паспорт.
И в заключение хотелось бы отметить, чтобы при покупке земельного участка люди были очень внимательны. Даже приобретая недорогую дачу, лучше проконсультироваться у специалистов. Такая консультация не отнимет у вас много времени и денег, зато сохранит нервы и обеспечит спокойный отдых в своем загородном домике.
Как узаконить свои огороды