Каждый год наступление весны и лета вызывает оживление на рынке загородной недвижимости. Люди, за долгую зиму истосковавшиеся по солнцу и зелени, хотят обзавестись дачей, домом, коттеджем - в зависимости от финансовых возможностей. В начале и середине 90-х годов в Подмосковье было куплено огромное количество участков. Новые владельцы начали строительство, но очень многие из них не рассчитали свои силы, и теперь в радиусе 50 км от Москвы (кроме суперпрестижного западного сектора) стоит огромное количество недостроя, в основном кирпичные "коробки" в разной стадии готовности. Продается это дешево, и именно по этой причине покупать недострой выгоднее, чем приобретать пустой участок и строить самому. Но, по наблюдениям риэлторов, спрос на участки сохраняется, причем он, так сказать, "полярный". Это или не очень обеспеченные люди, которым сейчас хватает только на участок, они будут осваивать его постепенно: сначала - забор, через год - сарайчик. Или богатые, которые хотят абсолютно все сделать по собственному вкусу, не считаясь с тратами.
Свято место дешево не бывает
Цены на землю в Подмосковье нисколько не удивят человека, знающего реалии московского рынка недвижимости. Самыми дорогими являются участки, находящиеся на западе, при движении на север и юг цены плавно снижаются, достигая самого минимума на юго-востоке. Причины этого вполне очевидны: в наших краях в целом западная роза ветров плюс к этому промышленные предприятия в столице расположены в основном на востоке. На восток же вытекает и "обогащенная" городом Москва-река. Так что экология, скажем, Люберецкого района страдает от Москвы значительно сильнее, чем Одинцовского. И еще одно соображение. Человек, покупающий дачу или коттедж, хочет, чтобы добираться туда было попроще. Если у него квартира на севере Москвы, то и загородное жилье он при прочих равных купит по Дмитровскому, а не по Калужскому шоссе. Вся наша элита сегодня "сконденсировалась" от Кутузовского проспекта до Крылатского - естественно, и землю она покупает к западу от города.
Ключевым моментом, разумеется, является расстояние от Москвы. Чем ближе, тем дороже, и риэлторы оперируют понятием "ценовая зона": до 20 км от МКАД, 20-40, 40-60 и свыше 60 км. Есть, правда, одна оговорка - МКАД с ее напряженным круглосуточным движением портит экологию не меньше любого промышленного гиганта. Поэтому престижные места начинаются в 3-5 км от города. Запад. Ближайший к городу сектор самый дорогой, и он же самый "пестрый". Сотка земли может стоить всего $1000, а может доходить до $11-13 тыс.
В зоне от 20 до 40 км в некоторых местах сохраняется очень высокая цена - она колеблется от $500 до 1000, а максимума достигает в старых дачных местах - Перхушкове, Юдине - до $2 - 2,5 тыс. за сотку. Далее цены довольно быстро снижаются. Для зоны 40-60 км (Дорохово, Солнечногорск) максимальная цена сотки составляет $400. А может быть и значительно меньше - если в не очень удобном месте.
Далее, с 60-го километра, начинается "рублевая зона" - цены там никто уже не выставляет в у. е., поскольку $17 выглядит просто несерьезно. Пишут: 500 рублей. Север. Ленинградское шоссе - хорошая дорога, единственное - в районе Шереметьева есть проблемы, связанные с аэропортом. До 20 км в старых дачных местах на Дмитровском, Ярославском шоссе стоимость земли - $2-2,5 тыс. за сотку. Есть места - Валентиновка, Загорянка, - где она доходит до $3 тыс.
До 40 км: в удобных местах цена земли достигает $800-1000. Там, где есть какие-то недостатки, цена снижается до $50 за сотку с последующим переходом в "рублевую зону". Восток. Если брать Нижегородское, Щелковское, Носовихинское шоссе, то там тоже есть старые поселки: Салтыковка, Ильинское, Кратово, где цена за сотку достигает $2-2,5 тыс., а в отдельных местах - до $3 тыс. Средняя стоимость земли - примерно $ 500-800.
Дальше, километров с 40, начинается "рублевая зона" - 200, 300, 400 руб. за сотку. Юг. Земля в восточной части этого сектора - самая, пожалуй, неинтересная для покупателей в ближнем Подмосковье. Каширское шоссе, окрестности Домодедова - там все пользуется настолько низким спросом, что некоторые риэлторы даже затрудняются назвать среднюю цену.
В любом случае она не выше $800 за сотку. А на Симферопольской трассе, уже тяготеющей к западу, в 20-километровой зоне есть точечные места, где цена доходит до $1,5-2 тыс. А средняя цена - $800-1000.
До Чехова - около 50 км - цена сотки опускается до $200-300. Под Серпуховом уже начинается "рублевая зона". Еще более западным, а значит, и дорогим является Калужское шоссе. Цены там - примерно как на Санкт-Петербургской трассе на севере.
Важные детали
Опять же проведем аналогию с московскими квартирами. Общеизвестно, что "цена квадратного метра возле такого-то метро" - показатель, мягко говоря, очень размытый. Нужно учитывать еще и этаж, и категорию дома и т. д. Точно так же и на цену на землю влияет множество других факторов. Во-первых, это окрестности. Сегодняшние покупатели приобретают загородный дом для того, чтобы жить на природе. И нарезанное лоскутами чистое поле (в середине 90-х многие колхозы поправляли свое материальное положение, продавая дачникам пашни) сегодня не привлекает никого. Рядом обязательно должен быть лес, еще лучше, если есть водоем. А если этот водоем - не заросший пруд, а например, водохранилище, да еще к нему есть выход прямо с участка - цена на землю взлетит минимум на 50%. Во-вторых, размеры участка. Хотя выше приводились цены за сотку, на практике дачи советского времени, по 6-8 соток, менее интересны. Современный стандарт приличного загородного дома - минимум 15 соток участка. И максимальной цена продажи земли будет при размерах участка 20-25 соток.
В-третьих, окружение. Самым лучшим вариантом для современного покупателя являются старые дачи - те, что получала в 30-40-е годы советская элита. Там состав жителей более-менее однороден, необходимые коммуникации уже есть, так же как и охрана. Четвертый фактор - удобно ли до участка добираться. Именно им в основном объясняется разброс от 1 до 13 тыс. у. е. за сотку на ближнем западе Подмосковья. Например, Минское шоссе имеет репутацию дороги "тяжелой", неудобной - там много сужений, на которых в часы пик образуются длинные пробки. Или Рублевское шоссе - трасса прекрасная, но обилие правительственных дач приводит к тому, что там очень жесткий контроль милиции. В результате популярный несколько лет назад мотив при покупке - "чтобы место было престижное, непременно Рублевка" - сейчас не имеет такого значения для покупателей. Люди просто хотят, чтобы им было удобно.
Удобство подъезда поднимает цены на почти недосягаемую высоту. Минувшим летом в районе Архангельского земля продавалась по $11 тыс. за сотку, возле Николиной Горы, Барвихи, Раздор - по $7-10 тыс. И наконец, совершенно обрушить цену может какое-нибудь неприятное соседство. завод, аэродром, ЛЭП, даже шоссе, если оно чересчур близко, - все это ведет к тому, что земля просто не продается.
Что дальше?
Рынок загородной недвижимости повторяет путь, пройденный недвижимостью московской, только с опозданием лет на семь. Вот и сейчас там, как и в Москве примерно в 1994 году, сильная неопределенность. Цены не устоялись, продавцы двух почти одинаковых объектов могут просить за них цены, различающиеся на порядок. Но рынок неумолимо цены выравнивает.
Второй момент - частичный рост цен по схеме "дорогое дорожает, дешевое дешевеет". Некоторые объекты (получше и изначально подороже) за прошлый год поднялись в цене примерно на 20%. Еще одно наблюдение: клиенты риэлторских компаний просят все более и более качественные объекты. Сами риэлторы объясняют это расслоением общества - бедные беднеют, и им не до загородного жилья, а богатые богатеют. Альтернативная точка зрения - владельцы дешевых объектов проводят сделки с ними сами, риэлторы просто ничего не знают о них.
Дешевле - где дальше