СЕГОДНЯ многие регулярно поднимают вопрос о сверхдороговизне жилья в крупных городах. Люди склонны винить в этом "олигархов" от стройкомплекса, однако на деле это не совсем так. Дело в экономической политике властей. По мнению генерального директора ИК ВНЛ С. А. Пальчикова, в Москве и в других крупных городах страны необходимо в корне менять экономическую политику в части формирования отношений между инвесторами, застройщиками и субъектами Федерации. Стремление органов власти получить с инвесторов как можно больше денег на самом начальном этапе жилищных проектов порождает у тех значительное финансовое бремя, которое только усиливается в условиях естественного дефицита собственных свободных ресурсов и дороговизны банковского кредита.
Возьмем простой пример. Доля города по объектам жилья, возводимым инвесторами в Москве, теперь берется городом только деньгами и составляет в среднем $240-$250/кв. м общей площади, что для среднего многоквартирного дома площадью 9-10 тыс. кв. м составит 2,5 млн. долларов США. Эту сумму инвестору надо заплатить обычно в течение года после заключения инвестконтракта, и это не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе. Разработка предпроектной и проектной документации потребует еще около $55/кв. м Строить дом еще не начали, а стартовые "бумажные" вложения уже вырисовываются в районе $300-$350/кв. м! Однако все было бы так, если бы у всех застройщиков на руках были свободные деньги в размере $3,5-4 млн. на каждый подобный объект. В реальности эти деньги приходится занимать на очень жестких условиях, выдвигаемых банком. Так как строительство еще не ведется, закладывать банку фактически нечего, а значит - выше риск и выше ставка кредитования, которая может достигать 40-50% годовых в валюте, а то и больше, с учетом того, что банк, участвующий в проекте в качестве первичного инвестора, рассчитывает на дополнительную прибыль. В результате еще на "бумажном" этапе, без расходов на строительство, получаем себестоимость квадратного метра в объекте в районе $400-$500. К сожалению, новый закон от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", который действует с апреля 2005 г., ввел новый запрет на привлечение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на строительство. Вместо того чтобы урегулировать отношения застройщиков и инвесторов на достроительной стадии, закон просто запрещает эту экономически объективную форму финансирования, вынуждая участников рынка искать всяческие лазейки.
Конечно, наши крупнейшие застройщики с грехом пополам решают указанные проблемы: во-первых, у них всегда есть недострой, чтобы заложить банку; во-вторых, ими широко практикуются типовые серии домов, которые не требуют больших дополнительных расходов на строительную документацию; и наконец, всегда можно извернуться и придумать какую-нибудь суррогатную схему, чтобы привлечь деньги не у банка, а у частников в обход 214-го закона. Но это замыкает московский рынок на пяти-восьми участниках, приводя к его монополизации и оставляя мелким и средним инвестиционным компаниям только возможности точечной несистематической застройки. Соответственно монополисты, пользуясь своим положением, дополнительно "вскручивают" цены.
Решить задачу можно, во-первых, предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на всю продолжительность проекта; во-вторых, комбинируя долю города в натуральном (метрами) и стоимостном выражении; в-третьих, за счет государственных целевых программ кредитования предприятий строительной индустрии, то есть кредитования не потребления, которое увеличивает спрос, а производства - для увеличения предложения жилья на рынке; в-четвертых, за счет упрощения и четкой нормативной регламентации самой достроительной стадии, когда бы инвесторы были хорошо информированы о ее этапах и о том, куда и к кому конкретно в органах власти обращаться для решения возникающих в ходе проекта проблем.
Пока же средние инвестиционные компании несут свое бремя самостоятельно. Например, Инвестиционная корпорация ВНЛ успешно решила эту задачу и уже в течение двух лет применяет схему, которая позволяет не пользоваться дорогими заемными ресурсами при одновременном предоставлении клиентам длительных беспроцентных рассрочек со стартовой ценой квадратного метра квартиры в $600. Руководитель ИК ВНЛ Сергей Пальчиков рассказал нам: "У корпорации сейчас в разработке из пятнадцати проектов есть два жилищных комплекса по адресам: г. Москва, ул. Полярная, вл. 34, стр. 3, и г. Москва, ул. Артамонова, вл. 4, где мы сами являемся соинвестором, а также посредником между инвестором и частниками по привлечению их средств в объекты. Оба объекта находятся на достроительной стадии и фактически в шаге от начала строительства. Поэтому, пользуясь возможностью, хочу обратиться к нашим клиентам по этим двум объектам, поздравить их с успешным завершением достроительной стадии и попросить связаться с нами для осуществления дальнейшего оформления двусторонних отношений. В целом же текущие финансовые задачи эффективно решаются ИК ВНЛ, даже с таким высоким исходным инвестиционным бременем. Сотрудничество с инвесторами и Правительством Москвы развивается в конструктивном ключе, что позволяет нам быть уверенными в завтрашнем дне нашей корпорации и наших инвестиционных проектов".
Вокруг жилья - одно жульё?