По статистике каждая 20-я сделка в России бывает оспорена. Из них 50% расторгаются по суду. И добросовестный приобретатель остается нередко не только без крыши над головой, но и без денег. Чтобы не попасть в такие ситуации, надо о них знать. Об одном из видов мошенничества рассказывает главный эксперт Московской Центральной Биржи Недвижимости Михаил РАЗДОЛЬСКИЙ.
Нередко люди, чтобы сэкономить деньги, покупают квартиру не через фирму, а через частного маклера. Доводы просты - процент за оформление сделки у них, как правило, ниже. И вот она завершена. Кажется, что "частник" сделал все правильно. Договор купли-продажи был заверен у нотариуса и зарегистрирован в Москомрегистрации. Но спустя какое-то время покупателей приглашают в суд. При этом они недоумевают, откуда дует ветер. Но ларчик открывается просто. В ходе судебного разбирательства выясняется, что хозяин квартиры психически нездоров и уже давно стоит на учете в психоневрологическом диспансере, хотя и не был признан судом недееспособным. Тем не менее кто-то из родственников бывшего хозяина квартиры подал заявление в суд. Согласно статье 177 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана судом недействительной. Потому что вполне дееспособный гражданин на момент заключения сделки находился в таком состоянии, что был не способен понимать значение своих действий. Как правило, родственникам удается доказать, что хозяин квартиры не ведал, что творил, и... сделка расторгается.
Но все бы ничего, только вот вместо квартиры вернул бывший ее владелец ошарашенному покупателю ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи, то есть по оценке БТИ. "А остальные деньги?" - вопрошает обычно покупатель. К сожалению, вернуть ту сумму, которую реально заплатил покупатель, уже вряд ли удастся. Почему? Да потому, что об этой сумме знают только покупатель и продавец. Суд же принимает во внимание лишь то, что написано в договоре. А в нем, как правило, проставляется сумма оценочной стоимости бюро технической инвентаризации. Поэтому мы советуем во избежание разного рода недоразумений указывать в договоре купли-продажи действительную сумму сделки. Лучше заплатить положенный в этом случае налог, чем остаться потом без денег и квартиры.
Вопрос о дееспособности продавца еще сложнее. Даже крупным риэлторским фирмам, не говоря уже о частных ("черных") маклерах, не всегда просто бывает получить информацию о том, состоит ли человек на учете в психоневрологическом диспансере. Дело в том, что справки о психическом состоянии лица выдаются соответствующими учреждениями только по запросу следственных органов и суда. Но это и не входит в планы маклера - проценты-то свои от сделки он получил и... благополучно удалился восвояси. Как правило, такого рода личности координат своих не оставляют, поэтому отыскать недобросовестного маклера практически невозможно.
У частного маклера вы вполне можете спросить справку о его дееспособности. Понятно, что тот может послать вас подальше, но... тогда у вас будет повод подумать о том, стоит совершать сделку или сразу отказаться от сомнительного мероприятия. Но если вам в силу своей интеллигентности не очень удобно беспокоить бестактными вопросами человека, можете сами попробовать тихонечко навести справки о продавце квартиры. К примеру, поговорить с соседями по дому. Уж они-то вам порасскажут о таких типах. Был случай, когда один пьяница на окраине Москвы пять раз продавал свою квартиру. Весь двор уже смеялся над простаками-покупателями, но ведь никто из них перед покупкой "нехорошей" квартиры не поинтересовался "родословной" продавца.
Мой совет: чтоб не попасть в подобную ситуацию, лучше покупать и продавать квартиры не через сомнительных личностей, а через солидные риэлторские фирмы. Ибо "черный" маклер не всегда способен обеспечить безопасность сделки, не может в достаточной мере изучить "историю" квартиры, наличие прав третьих лиц. На фирме же специалисты сделают тщательную проверку предлагаемой квартиры. В том числе и... ограничения в дееспособности продавца.
Как устроить переезд?