Нередко можно слышать, что у населения денег в "кубышках" столько, что хватит на целый российский бюджет. И хотя со средствами у многих больших проблем нет, но взять ипотечный кредит они все же не могут. Оказывается, ипотека - это не только деньги. Здесь очень важна и законодательная база. Что же делается в этом плане? Этот вопрос я адресую председателю Комиссии Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования Ивану ГРАЧЕВУ.
- Иван Дмитриевич, когда же ипотека наконец пойдет в массы?
- Я считаю, очень скоро, потому что по-другому жилищная проблема просто не разрешима. Сейчас пока речь идет лишь о сотне тысяч кредитов, которые уже получили россияне, а нужно, чтобы ипотекой пользовались миллионы. И нам это по силам, ведь деньги-то у людей есть. Например, мы анализировали ситуацию в Татарстане - 20 с лишним процентов населения могли бы воспользоваться коммерческой ипотекой. Уже сегодня, под те высокие процентные ставки, люди готовы брать кредит. Но чтобы они взяли, надо, чтоб кредит кто-то дал.
- Здесь, наверное, очень важна законодательная база?
- Да. Но ее абсолютно нет, не считая базовых ипотечных законов. Но они действуют, пока кредитов выдается немного. А если речь пойдет о миллионах, я предполагаю, их будет не менее 10. Такие деньги на дороге не валяются, их надо собрать. Поэтому и нужны законы. Главное, что и выдумывать ничего не нужно. Системы сбора в мире уже отработаны. Это специальные ценные ипотечные бумаги и стройсберкассы. Мы оба закона сделали. Но сопротивление они встречают отчаянное.
- Принятие во втором чтении законопроекта "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" можно назвать главным законом, который даст ту массовость ипотеке, которую все давно ждут?
- Я думаю, что для России они оба равнозначны. Мы знаем, что в Германии больше денег собирают через стройсберкассы. А в Америке, к примеру, через вторичные ценные бумаги. Мы же хотели бы, чтобы в России работали оба эти механизма.
- Это хорошо, но законопроект "О строительно-сберегательных кассах" остается только проектом. И второй многострадальный закон "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" ходит уже давно по коридорам Думы и правительства. Какова их судьба?
- Судьба их, скажем так, в легком тумане. Почему закон о сберкассах все же более важен для России, чем даже для Германии? Потому что у нашего населения денег на первоначальный взнос нет, хорошо бы подкопить. И второе. Половина зарплаты идет в конверте, и эти деньги в классической ипотечной схеме не могут быть учтены, а сдать и внести в ССК их можно. Следовательно, человек за какой-то срок накопления нарабатывает кредитную историю и одновременно легализует свои "серые" доходы. Они же у него не преступные. Просто налоговая система у нас пока не позволяет работодателям выплачивать все в "белую".
А второй закон - промежуточный. Ведь жизнь-то не ждет. Если мы пока не можем исправить налоговую систему, то получается, что продажа в рассрочку сегодня выгоднее для населения, чем классическая ипотека. Хотя бы потому, что при рассрочке не нужно нотариальное заверение, а при ипотеке оно обязательно. А 1,5% от рыночной стоимости - это все же немалые суммы. Пока мы боремся с правительством в части совершенствования налоговой системы, люди в это время идут на рассрочки, вступают в кооперативы, разные паевые фонды... Это стало массовым явлением. Но надежность-то этих организаций очень низкая, человек там никто. Он все риски берет на себя. Поэтому мы и говорим, что нужен закон, который бы этих людей защитил. И по нему картина сегодня такая. Риэлторское сообщество приняло его неоднозначно. Одни - решительно "за". А те, кто работает с "серыми" схемами и не могут по той или иной причине их обелить, выступают решительно против.
- Вы считаете, что принятие этого закона реально защитит граждан?
- Без сомнения. Он в себе содержит 3 вещи, которые гражданину полезны. Во-первых, надо сказать, кто ты такой, какой у тебя уставный капитал, что ты до этого построил и что обещаешь людям? И чтоб не мог застройщик ни при каких обстоятельствах 2 квартиры трем семьям продать.
- А что еще бывают такие случаи? Мне казалось, что они давно в прошлом.
- Для Москвы, может быть, и в прошлом, а по России я знаю массу случаев, когда одна квартира продавалась нескольким гражданам. Было такое и в Казани, и Барнауле, и в Питере...
Второе, о чем мы говорим застройщику: если ты брал деньги на строительство, будь добр по крайней мере 90% из них потратить действительно на строительство. То есть нужно ввести спецсчета, с которых бы на другие цели перевод денег просто был невозможен.
И третье, что мы в этом законе прописали: между клиентами и фирмами должны быть обязательно некие договорные отношения. Не то, что мы пришли и что-то подписали, а нормальный договор, в котором бы было все расписано. В нем должны быть оговорены форс-мажорные обстоятельства. Если вдруг возрастет цена, как и сколько вернут денег. Я думаю, что это на 100% не гарантирует от каких-то потерь, но, по крайней мере, это информирует человека и защищает в случае катаклизма. Одним словом, надежность вложений денег в квартиру "на нуле" на порядок возрастает.
А сейчас получается нередко так. Людям обещают дешевое жилье. Они заключили договор, в котором ничего не сказано, что будет с увеличением, к примеру, стоимости квадратного метра. Через год же, когда человек уже выплатил за жилье все деньги, ему приходит письмо, в котором сказано, что нужно заплатить еще столько же, чтобы получить квартиру, потому что выросла цена. А он говорит: у меня больше нет денег. Ему в ответ: мы тебе тогда не оформим квартиру и не отдадим обратно деньги...
- Есть такой термин "административная ипотека". Особенно популярен этот вид в регионах. Имеет она право на жизнь?
- Проблема тут вот в чем. Бюджеты же у всех регионов разные. И если сегодня часть населения готова на коммерческую ипотеку, то для учителей и врачей она не пройдет. Если в региональном бюджете есть деньги, то губернатор должен сказать - я учителям и врачам дам льготу, по которой он будет платить первоначальный взнос, к примеру, не 15, а только 5% от стоимости квартиры. 10% ему закроет бюджет. И пусть это будет местный региональный закон. Это будет местная социальная ипотека. Если каждый регион, у которого есть деньги, примет такие схемы, то будет очень здорово. Но я бы все же считал, что идеальным вариантом будет такой, чтобы такого рода схемы синхронно с федеральным бюджетом работали. Мы же в федеральном вводим деньги на ипотеку. И тогда - 5% покрыл регион, 5% выделили из федерального и 5% закрыл сам человек. То такая схема быстрее бы стала работать, так как она для всех участников ипотечного процесса не обременительна.
- И что-то уже делается в этом направлении?
- Да. Если раньше были только предложения, то сейчас дело становится на практические рельсы. И в бюджете 2004 года мы постараемся заложить такую схему.
- Иван Дмитриевич - последний вопрос. У нас сейчас действует закон, по которому если вы продаете квартиру, которая не пробыла у вас в собственности 5 лет, то платите приличный налог. Есть ли какие-либо подвижки в том, чтобы изменить этот закон?
- Очень слабые. Я считаю этот закон тупым. К примеру, я пиджак продал один раз, то по этому закону как бы получил доход. Хотя во всем мире есть четкое правило, что предпринимательская деятельность есть многократное извлечение прибыли одинаковым образом. Когда я шью или покупаю и продаю, то это доход. Тоже самое и по квартирам. Купил - пришлось продать и диапазон лет никакого значения иметь не должен. Важен факт однократности. Надо так и писать, что один раз - не доход. Если второй раз продаешь, то это уже бизнес и здесь можно говорить об ограничениях.
Нет налогов - нет пенсий