Нередко те, кто покупают квартиру, доставшуюся ее хозяину по завещанию, думают, что здесь все нормально и никаких "подводных камней" нет. Мол, завещание - это документ, который дает возможность только хозяину распоряжаться этой квартирой. Но так ли это на самом деле? И что может быть скрыто за короткими строками завещания?
Каким бывает наследство?
Наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию. Но прежде чем говорить о "подводных камнях" завещания, посмотрим пристальнее на законный круг наследников. Раньше он был достаточно узок (родители, дети...), но после принятия части 3 Гражданского кодекса РФ заметно расширился. Отныне претендовать на свою долю могут не только бабушки, дедушками или братья с сестрами умершего, но даже и племянники.
"Да, круг наследников велик, - говорит юрист Елена Дмитриева, - но давайте посмотрим, какой все же вид наследства более безопасен. Есть ошибочное мнение, что если квартира человеку досталась по завещанию, то здесь все просто. А если завещания нет, то тут в любой момент может всплыть какой-то семиюродный брат и заявить, что его обделили при разделе наследства. Я же считаю, что, наоборот, по закону все более четко и ясно. Когда же написано завещание на кого-то, то при этом оставшиеся претенденты не все окажутся за бортом. Хочу, чтобы покупатели наследственных квартир понимали, что существует еще круг законных наследников, которые независимо от текста завещания имеют право на долю. Так, не могут быть лишены наследства переживший супруг, родители наследователя и его несовершеннолетние дети, вплоть до тех, которые были зачаты на момент смерти. Они по новому закону должны иметь не менее половины от того имущества, которое переходит по завещанию.
Так что если покупатель квартиры или лицо, которое помогает ему оформить сделку, не установили полный круг наследников и кого-то обошли, риск потери жилья очень большой. Нередко подобная проверка бывает даже проблематичной для агентств недвижимости. По Москве мы еще можем все досконально проверить, а вот по России - сложно. Кроме того, это очень дорогостоящая операция, поэтому в сложном случае, когда есть сомнение в том, что могут всплыть еще наследники, мы просто предлагаем своим клиентам купленную квартиру застраховать".
"Подводные камни" завещания
Когда квартира продается по завещанию, то люди порой расслабляются и теряют бдительность. Или переоценивают свои знания по этому вопросу. На поверку же оказывается, что их знания о наследстве и наследниках поверхностные. Часто они опираются всего лишь на рассказ самого продавца, опрос соседей или сплетни бабушек, которые сидят у подъездов, и, как им кажется, все обо всех знают. Но увы, даже вездесущие бабушки не могут знать, к примеру, о детях от первого брака. О них может вообще никто не знать, даже вторая или третья супруга. Порой граждане, продающие квартиру, скрывают даже от риэлторов, что у них есть сестра, которая живет в соседнем городе. Они с ней давно не общаются, писем не пишут, адреса не знают и вообще не хотят, чтобы она получала наследство. Чужая жизнь - потемки, и отношения родственников могут быть самыми разными. Нередко сын покойного считает, что, мол, его сестра уехала, бросила их с мамой и на наследство претендовать не может. Но он ошибается. Сестра, считает Елена Дмитриева, является таким же законным наследником, как и он. А "раскопать" эту сестру бывает ох как сложно.
Или бывают случаи, когда братья живут в одной квартире, которая досталась им по наследству от родителей. Ссоры, ругань, скандалы... Оба устают. Старший, на которого оформлены документы, приходит и говорит, что он хочет разъехаться с братом. Вы, мол, продайте нашу квартиру и купите нам обоим жилье. Мне - квартиру, а моему брату - комнату. Он, мол, пьяница, ему и этого много. "Черные" маклеры, наверное, так бы и сделали. Не мудрствуя лукаво, раз старший собственник, а младший только наниматель. Но юристы агентства недвижимости сразу бы задали продавцу такой вопрос: а почему ваш брат, который родился в этой квартире, не включен в число собственников? Он, мол, тогда был в местах не столь отдаленных, поэтому родители лишили его доли. Но как родители совершеннолетнего сына могут без его согласия лишить доли? А отказа от приватизации младшего брата нет. Выходит, раздел произведен неравномерно. Кроме того, сегодня пьяница-брат на все согласен, а завтра протрезвеет и ему подскажут, что старший его обманул. Он подаст в суд, и сделка развалится. Думаю, что комментарии здесь излишни.
Опасность сделки возросла
Так как число наследников возросло, то увеличилась и опасность того, что квартира у вас может быть оспорена по суду. "Поэтому, если вы решили приобрести квартиру, которая перешла к продавцу в порядке наследования, нужно быть предельно осторожными, - считает юрист Людмила Саушкина. - Во-первых, нотариусы не проверяют круг наследников и выдают Свидетельства о праве на наследство по закону лицам, которые явились в нотариальную контору. Другой наследник по закону или по завещанию, узнав, что его право нарушено, может обратиться в суд и признать данное Свидетельство недействительным.
Если правоустанавливающим документом является Свидетельство о праве на наследство по завещанию, то также следует быть осторожным. Во-первых, может объявиться наследник с другим завещанием, которое составлено позже, тогда действительным будет именно оно. А во-вторых, наследники умершего имеют право оспорить завещание в судебном порядке.
Поэтому мы всегда рекомендуем своим клиентам при покупке квартиры, перешедшей в порядке наследования, в договоре купли-продажи указывать полную рыночную цену. В случае любого катаклизма, он хотя бы вернет вложенные им деньги".
Срока давности нет
Те, кто покупают квартиру, полученную по наследству, порой наивно полагают, что если уже прошло 3 года со дня оформления наследства, то все нормально, и уже другие наследники не могут претендовать на имущество. Но здесь, считает Елена Дмитриева, они глубоко заблуждаются. Да, срок исковой давности прописан в Гражданском кодексе РФ, и он составляет 3 года, но... отсчет-то идет с того момента, как лицо узнало или должно было узнать об ущемлении своих прав. А если человек проживает в другой стране и он 10 или 15 лет ничего не знал о том, что является наследником тетушкиной квартиры в столице? Приехал, обратился в суд и... Так что срока давности у завещания практически не существует.
И в завершении остается добавить, что все нюансы наследства (каждый же случай уникален) описать невозможно. Поэтому, если вы надумали покупать квартиру, которая получена продавцом по наследству, то лучше проконсультируйтесь сначала у специалистов. Все же душевное спокойствие гораздо важнее, нежели хождение по судебным инстанциям.
Смотрите также:
Можно не оформлять годами