- такую приписку к объявлению о продаже квартиры можно нередко встретить в рекламных газетах. Чего, мол, тут сложного, мы и сами с усами и выкидывать деньги на ветер не стоит. Но так ли проста эта операция, как считают некоторые? О том, с чем придется столкнуться любому, кто хочет купить или продать квартиру самостоятельно, рассказывает директор отделения "Октябрьское поле" корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Михаил РАЗДОЛЬСКИЙ.
Оцените свои права
Многие считают, что продажу квартиры надо начинать с рекламы. Но прежде чем начать рекламировать свою квартиру, вы должны удостовериться в том, какие права на нее у вас есть, не ограничены ли они и как будут влиять на продажу.
К примеру, вы собственник, а ваш брат, который прописан в этой квартире, только наниматель. Тем не менее его мнение при осуществлении продажи будет очень важно. А если он, к примеру, откажется сниматься с регистрационного учета? Кто же купит "квартиру с обременением"? Или вдруг в конце сделки выясняется, что много лет назад в квартире была произведена несанкционированная перепланировка. Даже задолженность по квартплате может развалить сделку, потому что не все могут терпеливо ждать, когда продавец уладит свои финансовые дела. Поэтому если вы что-то недосмотрели в самом начале пути, любая мелочь может стать причиной разрушения сделки, в которую вы вложили столько сил.
Подороже или подешевле?
Правильно выставленная цена очень сильно влияет на успешное проведение сделки. Но опыт показывает, что большинство продавцов об этом не тревожатся. Они открывают газету "Из рук в руки" и, используя метод сравнительного анализа продаж, проставляют цену на свою квартиру. Но цена эта, как правило, оказывается завышенной. Почему? Во-первых, люди оценивают не конкретные продажи, а только предложения людей. "Руки" - это база предложений и пожеланий. Во-вторых, продавцы при анализе забывают, что 95% объектов в любой рекламной газете выставлено от посредников. И цена, которую они видят, включает в себя и комиссионные агентств. Поэтому, ориентируясь на эти цены, вы заранее обрекаете себя на провал. Например, если покупатель хочет выбрать квартиру и видит, что практически такая же по параметрам и по цене идет от агентства недвижимости и от продавца, то он выберет от агентства. Потому что там уже включены услуги. Да и безопасность намного выше. А для покупателя она является наиважнейшей составляющей.
Так что от правильно выбранной цены зависит ликвидность вашей квартиры. Потому чем выше стоимость, тем дольше квартиру нужно рекламировать. А кто знает, как за это время изменится ситуация на рынке. И промедление может стоить вам потери приличной суммы.
Реклама: где и как
Способов сегодня масса: это и газеты, и интернет, и базы данных, и разного рода бюллетени. Можно воспользоваться и таким способом. Обзвонить несколько агентств и "поставить" свою квартиру в их базы. Только при этом нужно учитывать, что хорошие агентства таким образом в базу квартиры не ставят. Да, раньше все брали. Но тогда и ситуация была другая. Сейчас могут поставить только небольшие фирмы. Профессионалы же без эксклюзивного договора звонок принять могут, но квартиру рекламировать не будут.
Телефон - это ключевой момент в продаже недвижимости. Очень многие дают в объявлении рабочий телефон, так как большую часть времени проводят там. Но учтите, чем правильнее будет поставлена цена и чем интереснее ваша квартира, тем больше будет звонков. Кроме того, никуда не деться и от звонков посредников. А как вы думаете, будут ли коллеги относиться к этому спокойно? Понравится ли это начальнику? Если же вы в рекламе даете домашний телефон, то личная жизнь по вечерам на некоторое время прекратится, ибо общаться придется много и долго. Мобильный? Это накладно.
Бывает и так - вы договорились с человеком о просмотре, отпросились с работы, а потом, вместо того чтобы говорить о покупке у вас квартиры, "клиент" предлагает свои услуги по продаже. Естественно, что вы разъярены, взбешены, но этот момент неизбежен, поэтому к нему нужно быть готовым. А чтобы таких проколов было меньше, вам придется научиться отсекать нежелательных покупателей еще по телефону.
Но риэлторы - это не самая неприятная часть звонков. Под видом покупателей вам могут звонить и те, интересы которых не имеют ничего общего с покупкой квартиры. Это могут быть либо наводчики, либо просто воришки. И просмотр они используют для того, чтобы у вас что-нибудь украсть. Были случаи, когда богатые квартиры во время просмотров просто-напросто обворовывали, связав хозяев и закрыв их в ванной. Поэтому хочется предупредить, что реклама на домашний телефон и показ - это зона риска и нужно к ней основательно подготовиться.
Показ квартиры
Здесь я хочу отметить, что очень много даже профессиональных риэлторов неуважительно относятся к этому моменту и показывают квартиру как она есть. Но вместе с тем существует масса советов, как улучшить привлекательность своей квартиры без больших затрат. К примеру, если вы вкрутите лампочки помощнее, то при ярком освещении квартира будет казаться светлее, а значит, и привлекательнее. Лучше всего убрать из углов все коробки и в комнатах побрызгать, чтоб приятные запахи перебивали запахи плесени. Эти простые вещи могут серьезно улучшить внешний вид жилья и привлечь к нему клиентов. Поэтому от того, как вы покажете квартиру, как сумеете раскрыть преимущества проживания в ней, зависят конечный результат просмотра и согласие клиента.
Многие продавцы и посредники забывают, что человек приобретает не только квадратные метры, но и те бытовые блага и преимущества, которыми он будет обладать, купив эту квартиру. К примеру, нередко людей интересует, кто рядом с ними живет, в каком состоянии подъезд, где находится школа, детсад, поликлиника... Зная преимущества, которые сулит тот или иной район, можно воздействовать на мотивационные посылы покупателей.
И вот, наконец, покупатель найден. Следующий шаг - договор о намерениях. Как его заключать, как и какие собирать документы и, наконец, как обезопасить себя на последнем этапе при получении денег, мы обсудим в следующем номере.
Если у вас есть вопросы - звоните! И наши специалисты на них ответят.
Москва на Подмосковье: хочешь лучшего - меняйся, а не хочешь - покупай!