Мы с мужем живём в Германии, снимаем 2-комнатную квартиру за 450 евро в месяц (без учёта коммунальных платежей). Сейчас встали перед выбором: или снять квартиру побольше, или купить в кредит. С арендой всё ясно. А вот с покупкой...
Постоянно вижу в газетах объявления о продаже недвижимости под девизом "Купить жильё - дешевле, чем снимать!" И кредиты предлагают, и различные схемы финансирования. В Интернете специальные "считалки" есть - сколько в месяц вы будете платить, если купите квартиру в кредит. И действительно, сумма выходит вполне удобоваримая, заманчиво. Сели мы дальше считать. Исходя из стоимости квартиры - 120 тысяч евро и наличия собственных средств - 20 тысяч. И получилось следующее: мы избавляемся от арендной платы (450 евро в месяц), но зато платим проценты банку - так как берём у него в кредит 100 тысяч евро. В месяц оплата по процентам составляет около 380 евро. Разница по сравнению с арендной платой, прямо скажем, небольшая. Плюс процент погашения долга. За 20 лет квартира нам обойдётся уже не в 120 тысяч, а почти вполовину дороже. Но главное - даже спустя эти 20 лет на нас остаётся висеть большая сумма невыплаченного кредита. И как бы не получилось, что ребёнку в наследство вместо квартиры долги оставим! При этом сплошь и рядом все покупают жильё - видимо, именно таким способом? Пожалуйста, помогите разобраться, как не совершить ошибки.
Ольга Р., Германия
ОТВЕЧАЕТ представитель компании "Deutsche Vermoegensberatung AG" Казимир ШЛЕХТЕР:
- ПРИОБРЕТЕНИЕ жилья выгодно, если у вас стабильная работа и к тому же вы снимаете достаточно дорогую квартиру (например, плата в месяц составляет около тысячи евро). Имея постоянный доход, вы сможете не только оплачивать купленную недвижимость, но и, вложив деньги в банк или в различные акции и ценные бумаги (конечно, с гарантией получения прибыли от вложенного капитала), получите возможность быстрее собрать нужную сумму на погашение остаточного долга. При достаточно низких на сегодняшний день процентах при оформлении кредита (примерно 4,5%) ни в коем случае нельзя соглашаться только на 1% погашения кредита в год (Tilgung), иначе расплачиваться за квартиру вы будете не менее 40 лет.
Приведём конкретные примеры: при покупке квартиры со ссудой 100 тысяч евро на условиях 4,5% годовых по кредиту и 1% погашения вы платите в месяц около 460 евро. Конечная сумма выплат за купленную квартиру повышается до 208 тысяч вместо 100 тысяч. И полноправным владельцем жилья вы станете лишь через 38 лет.
Если же погашение ссуды составит 2%, то это обходится вам в месяц 540 евро и вы переплачиваете за квартиру 70 тысяч евро. Если же вы берёте кредит в банке с правом внеочередного погашения (так называемый Sondertilgung), то не только расплатитесь быстрее за жильё, но и заплатите меньше процентов банку. Так, например, если в конце каждого года погашать дополнительно 2500 евро, кредит вы выплатите уже за 14 лет и квартира обойдётся дороже всего на 40 тысяч.
Важную роль при приобретении жилья играет расположение квартиры или дома. В местах, где проживает много иностранцев, или в так называемых социальных районах, цены на жильё значительно ниже и со временем будут только падать. В престижных же районах цены на недвижимость будут расти и дальше.
Какие ещё вас ожидают расходы, если вы будете приобретать жильё? Нужно будет оплатить налог на покупку земельного участка (Grunderwerbsteuer) - 3,5% от стоимости недвижимости, а также услуги нотариуса - около 1,5-2%, в зависимости от федеральной земли, в которой вы проживаете. Кроме этого, стоимость коммунальных платежей в собственной квартире будет несколько выше, так как добавятся расходы на содержание жилья (услуги домоуправления, ремонт и т. д.).
Если же вы снимаете достаточно дешёвое жильё (около 300 евро в месяц), то можно недвижимость и не покупать: откладывая около 200 евро в месяц, вы сможете собрать приличную сумму, и к пенсии можно будет купить квартиру сразу, без кредита. Так поступают, например, более половины всех жителей Швейцарии, и поэтому 70% швейцарцев не имеют собственных квартир, а арендуют жильё.
Как мы брали кредит в банке