Для большинства из россиян словосочетание "титульное страхование" не говорит ровным счетом ничего. А жаль... Нельзя быть уверенным ни в чем на сто процентов, тем более что имущество, которое вы приобретаете, действительно является собственностью продавца.
Представьте себе такую ситуацию. Вы решили купить новую квартиру, но не в элитных новостройках, а где-нибудь в "сталинских" домах, затерянных в переулках центра Москвы. В этом случае вполне вероятно, что понравившаяся вам квартира будет принадлежать не одному человеку или семье. В Москве на сегодняшний день сохранилось огромное число коммуналок, да и в обычных квартирах распространена долевая собственность жилья. Допустим, что все сопряженные с этим трудности на стадии оформления решит ваш риелтор и вы въедете в свою новую квартиру, затратив немалые средства и на ее покупку, и на ремонт, а потом выяснится, что сделка купли-продажи квартиры аннулирована. К примеру, освободился из заключения бывший обитатель вашей квартиры, про которого благополучно забыли при оформлении сделки; или объявился бывший жилец квартиры, ставший совершеннолетним за время, прошедшее с момента приватизации; или просто при оформлении были допущены какие-то ошибки. Кстати, по закону вам придется расстаться с квартирой, но потраченные деньги можно вернуть с помощью титульного страхования.
Итак, титульным страхованием называется страхование имущественных интересов, связанных с возникновением и переходом прав собственности на недвижимое имущество. При этом возмещение убытков страховщиком происходит в случае, когда право собственности страхователя на имущество оспаривается третьей стороной.
Особенностью данного вида является то, что страхуются возможные последствия наступившего, но неизвестного страхователю события: возможный обман со стороны продавца, нарушение требований к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, риелторов или нотариусов, нарушение, совершенное во время одной из предыдущих сделок с данным объектом недвижимости. Кстати, иск о признании сделки ничтожной может быть представлен в суд в течение десяти лет с начала ее исполнения. В этом случае титульное страхование является самым эффективным способом компенсировать потери покупателя.
Дело в том, что при судебном разбирательстве продавца обяжут возместить расходы покупателю лишь по фактической оговоренной в договоре купли-продажи стоимости. А, как известно, зачастую стороны при оформлении сделки занижают цену договора. Таким образом, неудачливый покупатель окажется вдвойне обманутым - ни квартиры, ни реальных денег. Полис же титульного страхования полностью покроет финансовые расходы, связанные с покупкой квартиры. Ведь страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из рыночной стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Кроме того, виновными в неправомочности сделки могут быть и продавцы недвижимости, умышленно идущие на обман, и даже лица, допустившие какие-либо нарушения при совершении предыдущих сделок с данным объектом недвижимости. И здесь уже достойной замены титульному страхованию просто не найти. Как правило, согласно полису, при возникновении проблем, связанных с правом собственности, страховая компания выделяет юриста для защиты прав застрахованного в суде.
А в случае проигрыша дела - оплачивает стоимость утраченного имущества. Взыскание средств с виновного в этом случае - уже дело не пострадавшего, а страховщика. По словам генерального исполнительного директора Промышленно-страховой компании Дмитрия Маркарова, "в настоящее время у российских страховщиков помимо различных юридических сложностей, связанных с титульным страхованием, существует острая потребность в квалифицированных кадрах, которые проводили бы проверку жилья на юридическую чистоту.
В соответствии с законодательством экспертизу квартир осуществляют риэлторы, однако они не несут ответственности перед клиентом в той же мере, что и страховщики. В ПСК эта задача решается путем обучения и переподготовки сотрудников в собственном Центре подготовки персонала, обучения топ-менеджеров в ведущих финансово-экономических и специальных вузах. Кроме того, мы пользуемся услугами дочернего агентства АЭКСИП, которое проводит оценку квартир и нежилого фонда". Таким образом, страховщик, связанный финансовыми обязательствами со страхователем, больше всех заинтересован в неукоснительном соблюдении всех формальностей как до совершения сделки купли-продажи жилья, так и после наступления страхового случая.
Для России титульное страхование должно быть особенно актуально, так как из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой на вторичном рынке жилья недвижимостью. Правда, по этим же причинам возникают сложности и у страховщиков. Дело в том, что ни одна страховая компания не заключит договор титульного страхования, предварительно не проверив юридическую чистоту страхуемой недвижимости. На эти цели зарубежные страховщики тратят от 60% до 90% получаемой по договору премии, зато и результаты у них весьма убедительные: отношение выплат к взносам, как правило, по этому виду страхования не превышает 10%.
Как считает директор дирекции страхования страховой компании "НАСТА-Центр" Ирина Волкова, "в России риски в титульном страховании очень велики. Мало того, что самим ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок, но к тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам". Таким образом, можно говорить, что титульное страхование для отечественных страховщиков на сегодняшний момент является венчурным. Ведь для того, чтобы застраховать квартиру, страховщику потребуется проверить огромный объем информации, задействовав для этого различные службы, что, безусловно, сказывается на страховых тарифах. Таким образом, страховой тариф в титульном страховании напрямую зависит от числа проживающих в квартире, частоты смены владельцев данной квартиры, форм владения ею, условий приватизации и многого другого. Если при покупке страхового полиса тариф будет существенно превышать среднерыночный (см. таблицу), то это может служить неким сигналом для покупателя, означающим, что с приобретаемой квартирой "не все чисто".
Итак, тарифы на титульное страхование в России (от 0,5-2% от страховой суммы при заключении стандартных договоров и до 8% при страховании "рискованных" объектов) значительно превышают зарубежные и могут понизиться только при увеличении числа страхователей. А страхователей может стать больше только в двух случаях: резкое снижение тарифов или продвижение программ титульного страхования через риэлторские фирмы.
Выбирай и управляй