Почему жилье в США доступнее, а кредитор рискует меньше
Ипотечное страхование, например в США (МI - mortgage insurance), как и любой другой вид страхования, страхует от убытков, потерь и прочих неприятностей. При получении кредита от банка или иного финансового института заемщик должен в первую очередь внести первоначальный платеж (down payment). В зависимости от той суммы, которую заемщик может себе позволить, кредитор может потребовать от заемщика получить ипотечную страховку, чтобы застраховать себя от потерь, если заемщик взятый кредит вернуть не сможет.
Большинство кредиторов на Западе предпочитают, чтобы заемщик вносил не менее 20% от стоимости приобретаемого им жилья в форме первоначального платежа, т. е. достаточно значительную сумму, уменьшающую риск потенциального отказа заемщика платить по своим обязательствам в будущем. Если же ситуация дефолта все-таки наступает, кредитор меньше теряет.
В последнее время на Западе наблюдается тенденция к уверенному росту стоимости недвижимости, и накопить 20% на первоначальный платеж могут немногие. В этой связи американскими экспертами в области ипотеки еще 50 лет назад были разработаны и реализованы механизмы ипотечного кредитования, позволяющие заемщику уменьшить свой первоначальный платеж до 3%, что делает жилье в США доступным большинству работающего населения Северной Америки.
Кроме того, кредитор вынужден требовать от заемщика купить полис ипотечного страхования, т. к. для того, чтобы пополнить свои запасы ликвидности после выдачи кредита, кредитор выходит на вторичный рынок, где и реализует ипотечные обязательства заемщика. Основными покупателями на этом рынке являются крупнейшие федеральные ипотечные агентства Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), а рискованный кредит с большой вероятностью невозврата эти компании никогда не перекупят.
После Второй мировой и Корейской войн возвращавшиеся домой ветераны стремились обустроить свой быт и в первую очередь приобрести жилье себе и своим семьям. Государство понимало, что средств на "входной билет в ипотеку" - первоначальный 20%-ный платеж - у большинства ветеранов не было, и на федеральном уровне были разработаны специальные механизмы ипотечного страхования, делающие жилье реально доступным. Однако требования к заемщику и приобретаемому им жилью тогда были завышены, гражданам приходилось собирать и заполнять огромное количество документов, что делало процесс получения кредита крайне продолжительным и болезненным.
Реальное распространение ипотечное страхование в США получило в конце 50-х годов, когда на этот рынок вышли частные страховые компании и он стал куда более ориентирован на интересы заемщика. Документов для заполнения стало намного меньше, заявки рассматривались гораздо оперативнее. Сегодня рынок ипотечного кредита в США принадлежит заемщику, за которого кредиторы вступают в жесткую конкуренцию друг с другом.
Потенциальный заемщик обращается к кредитору за ипотечным (жилищным) займом. Если оказывается, что для первоначального платежа (20%) у заемщика нет средств, ему предоставляется возможность получить кредит через полис ипотечного страхования.
После того как кредитный отдел банка (кредитора) рассмотрит заявку заемщика, все документы по заемщику (например, заявка, кредитная история, оценка стоимости приобретаемого жилья) передаются в страховую компанию для осуществления процесса андеррайтинга заемщика, т. е. проверки его способности и готовности вернуть займ и проценты по нему. Зачастую, чтобы страховая компания могла вынести решение о принятии заемщика в программу ипотечного страхования, заемщику достаточно просто прислать страховщику по факсу свою заявку.
В случае положительного решения в течение максимум нескольких дней страховая компания направляет страхователю (заемщику) договор ипотечного страхования; кредитор заключает договор с заемщиком и переводит в страховую компанию первоначальную выплату страховой суммы.
В результате заемщик не просто может получить желаемый ипотечный кредит и купить именно то жилье, о котором он мечтал всю жизнь, но и сэкономить свои собственные средства и уменьшить налогооблагаемую базу. И все это благодаря механизмам ипотечного страхования, которые на территории России впервые были предложены в рамках программы "Будущее сегодня".
Разработчики программы национального ипотечного кредитования внимательно изучили опыт западных страховых компаний в этой области. В результате впервые в России была создана ипотечная программа, основанная на новаторских решениях в страховом бизнесе, дающая российским гражданам возможность получить гарантированный ипотечный кредит на самых выгодных в стране условиях. Полис накопительного страхования - практическое решение жилищного вопроса.
Где взять деньги на новую квартиру?