Московское правительство готовится коренным образом поменять схему взаимоотношений с инвесторами жилья, и это неминуемо приведет к росту цен на первичном рынке недвижимости. Суть реформы в сфере недвижимости состоит в следующем.
До настоящего времени строительные организации в Москве отдавали городу "натурой" 30% построенного ими жилья, а мэрия распределяла его среди очередников. Но уже с текущего года строительство бесплатного жилья в Москве начнет финансироваться из бюджета города. В этом году предполагается построить 400 тыс. кв. м "бюджетных" квартир, а к 2004 году выйти на уровень 1,6 млн. кв. м. Объемы коммерческого строительства при этом должны сократиться.
Как полагают в руководстве мэрии, в начале 1990-х годов нынешняя практика получения жилья в муниципальную собственность "натурой" была оправдана и устраивала всех. Для строительства 2 кв. м бесплатной площади инвестору достаточно было продать 1 кв. м коммерческой площади, поскольку инвестиционная прибыль была очень велика.
В 1996 году ситуация резко изменилась. Чтобы "подарить" городу 1 кв. м. жилья для очередников, инвестор должен был уже построить и продать минимум 2 кв. м на свободном рынке. Соответственно, конечная эффективность подобной схемы для города упала. Кроме того, более 60% контрактов с городом инвесторами либо не выполнялось, либо сильно сдвигалось по срокам; в таких условиях планирование и равномерный ввод в строй новой жилплощади для очередников стали невозможны.
Еще одна неприятность подобной практики - правительству города крайне сложно согласовывать качество поставляемого по условиям контракта жилья. Ведь "на выходе" люди должны получать не виртуальные квадратные метры, а конкретные квартиры. Естественно, инвестор отдавал городу то, что самому не очень надо - квартиры в отдаленных районах и низкого качества.
К началу этого года ситуация окончательно зашла в тупик, и мэрия была вынуждена разработать принципиально новые правила игры. Теперь за право строить дома на столичной земле будет объявляться тендер, и инвесторам придется выкладывать живые деньги.
Предполагается, что эти суммы будут соответствовать от трети до половины стоимости продаваемых квартир. Учитывая, что частные инвесторы строят в основном благоустроенное и дорогое жилье, правительство сможет заработать значительно больше, чем ранее.
Денежные конкурсы - не единственное радикальное предложение новой жилищной программы. Другим мощным фактором будет планируемое радикальное сокращение бурно развивающегося рынка коммерческого - в том числе "элитного" - жилья; предполагается ограничить его объемом 1,5 млн. кв. м. Среди жителей столицы сформировалось убеждение, что квартиры в таких домах покупают не нуждающиеся, а просто богатые люди, вкладывающие таким образом свои свободные средства. Тем более, среди этих людей - львиная доля иногородних, а это для москвичей (коренных и не очень коренных) - моральный фактор особой важности со знаком минус.
Свертывание нынешних почти 2,5 млн кв. м коммерческого строительства до рекомендуемых 1,5 млн может резко - на десятки процентов - поднять уровень цен на первичном рынке.
Кроме того, между инвесторами развернется ожесточенная борьба за получение доли на этом рынке и, возможно, не всегда законными методами.
Строительные фирмы, играющие на рынке Москвы, едва ли не в панике от намечающегося искусственного скачка цен на жилье, который - вкупе с тендерными расходами - грозит свертыванием прибылей.
А что же ждет москвичей, желающих купить квартиры?
Экономике строительства нужны доступные деньги