Прошедший год на рынке недвижимости был отмечен беспрецедентным ростом цен. Особенно это ярко наблюдалось в столице. В Москве за 2001 год квартиры подорожали почти на треть. Такого не могли предположить даже аналитики рынка. Что же ожидает покупателей и продавцов квартир в этом году?
НО ПРЕЖДЕ чем говорить о прогнозах, давайте подытожим, какие изменения произошли на столичном жилищном рынке в последние месяцы уходящего года. Самой характерной чертой, считает вице-президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР) Григорий Куликов, стало то, что рост цен в ноябре остановился. И когда говорят, что жилье подорожало на 3%, то имеется в виду рост цен предложения. Продавцы квартир привыкли, что цены все время растут, вот они и увеличивали стоимость своего жилья. Но к концу года квартир на рынке стало больше, и уже по завышенной цене их не покупали. Откуда же взялось "дополнительное" жилье?
- Это связано с тем, - считает главный эксперт корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Михаил Раздольский, - что изменилась очередность наследства. Наследников стало больше. И многие квартиры, которые отходили раньше государству, куда затем вселяли очередников, сейчас вышли в свободную продажу. Сыграла здесь свою роль и отмена лицензирования. Сейчас пока еще по номеру лицензии можно определить время работы фирмы на рынке недвижимости, а соответственно и ее надежность. И люди стараются решить свои квартирные проблемы до февраля, когда лицензий у фирм не станет и рынок будет менее прозрачным. Тогда, чтобы судить о надежности агентства недвижимости, придется проводить очень тщательную проверку, так сказать, мини-расследование. А иначе можно нарваться под красивой вывеской на мошенническую фирму. Она наобещает златые горы, а потом окажется, что квартира, которую вы купили, "грязная" в юридическом плане. К примеру, в свое время хозяйку квартиры лишили родительских прав и ее сына отправили в интернат. Сейчас он вырос, приехал домой и оспаривает права на жилплощадь. И таких примеров масса.
Кроме того, считают другие аналитики рынка недвижимости, в ноябре стало больше квартир еще и потому, что заканчивался очередной налоговый период. И многие граждане решили выставить квартиры на продажу, поскольку по ряду причин им выгодно зафиксировать свои доходы от продажи недвижимости именно тогда.
Плюс фирмы "выкинули" придерживаемые до поры квартиры. Они же понимают, что цены до бесконечности расти не могут. А осень, конец года - самое благодатное время, когда можно продать жилье по максимуму, а затем вложить полученные деньги в другой выгодный бизнес.
Что ждет рынок в новом году?
Как считает вице-президент РГР Андрей Гусев, примерно через год наступит затоваривание рынка (и здесь "поможет" московский строительный комплекс, который год от года увеличивает количество вводимого нового жилья), и цены начнут постепенно снижаться. По мнению Г. Куликова, ценовой застой продлится примерно до февраля, а затем произойдет... нет, не падение, а еще небольшой подъем, примерно процентов 15 до конца года. Но этот рост цен будет плавным и практически незаметным для обывателя. И остановятся цены, по мнению Куликова, весной - летом 2003 года. А сигналом этой стагнации станет момент, когда пойдут вниз цены реальных сделок в монолитных домах.
- Я же думаю, - говорит Михаил Раздольский, - что непопулярные старые дома, с низким стандартом проживания, начнут дешеветь еще в середине этого года. Если жилищный рынок наполнится, то спрос на квартиры, удаленные от метро или находящиеся в промышленных зонах, заметно ослабеет. Они будут хуже продаваться и начнут потихоньку дешеветь. Это в том случае, если будет экономическая стабильность, которая сохранит рынок на прежнем уровне.
Но похоже, что катаклизмов и потрясений пока не предвидится и рынок недвижимости будет развиваться по тем тенденциям, которые предсказывают аналитики. Коррективы же в положительную сторону может внести ипотека. Сейчас в России, и особенно в регионах, стремительно развиваются ипотечные программы. Но некоторые из них к ипотеке имеют лишь опосредованное отношение. Вся проблема в недостатке законов. "Но эта проблема, - высказал свое мнение Андрей Гусев, - разрешится в ближайшее время. 80% законов по ипотеке уже принято. Осталось еще 20. Надеюсь, что к середине года они будут приняты и тогда ипотека заработает, и люди смогут наконец-то решить свои жилищные проблемы".
До осени скачков цен не будет