Весной руководители многих риэлторских компаний склонялись к тому, что "рынок перегрет". Об этом они неоднократно высказывались в прессе. Но наступил сентябрь и остудил пыл дискуссий. Настало время анализа прошедшего лета. А оно было для рынка непростым. О том, какие уроки извлекли из него риэлторы, рассказывает аналитик рынка недвижимости Юрий КОЧЕТКОВ.
Уроки лета
Урок первый. Он состоит в том, насколько сильно может воздействовать на умы пресловутый "пиар". Атака на умы потребителя, состоявшая в целом ряде заявлений политиков и чиновников, активно распространенная и прокомментированная прессой легко достигла цели. "Рынок перегрет", "бесконечно расти не может", "во всем виноваты монополии" - все эти мысли нашли благодатную почву и, можно сказать, мы наблюдали самое холодное лето на рынке за послекризисные годы. Реальный спрос снизился в разы. Многие, даже слишком многие поверили обещаниям, что "оно скоро упадет" и отложили решение жилищного вопроса на несколько месяцев.
Урок второй. Оно не упало. Рынок московской недвижимости продемонстрировал просто невероятную устойчивость по отношению к падению текущего спроса. Хозяева легко пережили неприятности, многие убрали квартиры с рынка до лучших времен, но еще больше - просто зафиксировали цену. Все дело в том, что московская квартира была и есть в умах абсолютная ценность, в то время как прочие финансовые инструменты оказались настолько непрочными... Вспомним и панику банковского рынка, и многомесячное падение курсов акций и ценных бумаг на бирже. Даже в варианте сдачи квартиры внаем хозяева смело могут рассчитывать на 7-10% годовых. Так что за свою собственность хозяева оказались спокойны и панике не поддались.
Урок третий. Много говорилось с высоких трибун про ипотеку, доступное жилье и прочее. Так вот, одного говорения мало. Нужны реальные, причем, видимо, бюджетные деньги. Никогда наши коммерческие банки не снизят свой процент, пока ставка рефинансирования находится на уровне 13-14%. Только бюджетная ипотека может обеспечить западный уровень кредитов в 5-7%. А доступным без ипотеки жилье не станет. По той простой причине, что доступное жилье - это не есть дешевое жилье. Имеется в виду именно то жилье, которое приобретается в рассрочку по нынешним рыночным ценам. А дешевого жилья, коли о нем зашла речь, на которое так рассчитывают многие, без массового строительства быть не может. В текущей же ситуации у нас в Москве нет ни массового строительства, ни дешевой ипотеки, и в ближайшее время ни того, ни другого, увы, не предвидится.
Урок четвертый. Рынок новостроек все же живет своей собственной жизнью. Столкнувшись со снижение спроса на ряд позиций, застройщики не стали напрямую снижать цены (хотя вполне могли бы), а предпочли повести политику скидок и подарков. Но самое интересное, что скидки затронули далеко не все адреса.
Урок пятый. Его получили те, кто рассчитывал на ощутимое падение цен в течение считанных месяцев. Цены на рынке недвижимости быстро падать не любят. Даже в случае масштабных экономических потрясений (тот же кризис 98-го года у нас, кризисы в Японии, Англии в 90-е годы и пр.) рынок стойко переносит невзгоды в течение где-то полугода и лишь потом, в условия недостатка платежеспособного спроса он начинает откат назад. Было бы наивно рассчитывать, что в России 2004 года, с ее профицитом бюджета, высокой активностью бизнеса, рекордными ценами на нефть, реальным ростом зарплат, цены на московские квартиры упали бы на 10-20% за три летних месяца. Не бывает такого.
Что выиграли покупатели
Тем не менее, покупатели от такого летнего переполоха все же крупно выиграли. Во-первых, прекратилась ажиотажная лихорадка на рынке, исчезли пресловутые квартирные аукционы, выжимание хозяевами дополнительных тысяч после внесения аванса. Купить квартиры стало намного проще и легче. Во-вторых, это реально большой выбор. Число уникальных квартир на рынке достигло в июле рекордного значения - почти 28 тысяч. У покупателя появился реальный выбор. Это стимулировало альтернативные сделки, стало гораздо легче связывать "цепочки" квартир.
На сколько долго продлится такое благоприятное положение для покупателей? Видимо, речь идет о считанных месяцах, если не неделях. Ибо уже август показал три взаимосвязанных тенденции: активизация спроса, вымывание самых дешевых квартир, снижение числа предложения на рынке. В результате аналитики, рассчитывающие индекс цен еженедельно, отмечают пусть слабый, но все же рост цен предложения.
К чему приведет отложенный спрос
Вот ключевые слова для осеннего рынка квартир в Москве. Покупатели обладают достаточными накоплениями, а нужда в улучшении жилищных условий была и остается колоссальной. Рано или поздно покупатель возвращается на рынок. Весь вопрос в оценке масштабов этого отложенного спроса. В худшем варианте мы снова столкнемся с ажиотажной ситуацией, в лучшем - запас квартир на рынке удовлетворит всех тех, кто отложил покупку жилья на осень.
В принципе, последний вариант был бы идеальным для всех. Долгожданная стабильность рынка. Одна квартира - один покупатель. Мы бы имели в этом случае ежемесячный рост цен в 1 - 1,5%, покрывающий инфляцию денежных средств, что делало бы привлекательным строительство жилья для инвесторов. С другой стороны, проще бы было работать и профессионалам рынка. Это касается и связывания "цепочек" квартир, и экономических расчетов рентабельности девелоперских проектов, наконец, легче бы было общаться с клиентами.
В принципе, этот вариант возможен, хотя многие воспринимают еще как угрозу рынку и намечаемую масштабную ипотеку, которая однозначно способна запустить маховик роста цен. Однако повторимся, пока нет реального выделения огромных сумм из бюджета страны - не будет и доступной ипотеки. Коммерческие банки в обозримом будущем не станут источником дешевых кредитов.
Словом, рынок пережил непростые полгода. И ждёт нас новая осень, которую издавна считалась самым горячим сезоном. Надеемся, что рынок избежит ненужных потрясений. Главное - извлечь нужные уроки на будущее.
"Музыку" на жилищном рынке заказывают продавцы