Одни эксперты по недвижимости утверждают, что квартиры неминуемо будут дорожать. Другие предсказывают, что в самом скором времени цены перестанут расти. Обывателю же, решившемуся расстаться со старой квартирой или приобрести новую, остается выбирать: кому же верить? Этот вопрос мы попытались прояснить у "главного московского прогнозиста", члена Национального совета Российской гильдии риэлторов (РГР) Геннадия СТЕРНИКА.
СРАЗУ замечу, что предсказания и прогнозы - вещи разные. Хороший эксперт, знающий рынок, а также основываясь на интуиции, может достаточно точно предсказать: поднимутся цены на жилье или упадут.
Для прогноза же необходимо сначала сделать расчет. Для этого я обрабатываю информацию по рынку жилья за длительный период, составляю таблицы и графики. По ним сразу становится видно, что, например, цены на квартиры идут вверх. Значит, скорей всего, они и завтра будут расти.
Но это лишь первая стадия. Есть и вторая - анализ. Это исследование факторов, которые влияют на цены. Как они влияют и почему? Какие именно и в какой степени?
- И много таких факторов?
- Немало. Например, платежеспособность населения. Нужно контролировать уровень доходов, уровень накоплений в банках и вне банков, скажем, в чулках. Если у населения появляется больше денег, то они будут выброшены на рынок недвижимости и цены пойдут в рост, независимо ни от чего другого.
А если доходы падают, то, естественно, людям не с чем в это время выходить на рынок. А ценам не с чего расти.
И вот только когда вы разобрались с факторами и вам стало ясно, что на что влияет именно в данный период развития рынка, вы после этого можете дальше прогнозировать. А дальше уже начинается расчет прогноза. У нас целая методика есть, которая использует как взаимные влияния факторов, так и статистические модели.
- Тогда скажите, что же ждет нас в ближайшее время?
- 2002 год - это переход к стабилизации. К слову, такой прогноз я дал в прошлом году, когда цены стремительно росли. Так все и происходит. Цены, как и предполагалось, немного упали - примерно на 5-7 процентов. А к осени слегка подрастут, будет возврат примерно на уровень прошлого года.
- А может, здесь играет роль сезонный фактор? Летом, как известно, рынок немного затихает и цены...
- Дело не во времени года. Цены упадут не потому, что на дворе стоит лето, а просто наступила стадия стабилизации рынка. Когда в прошлом году была стадия устойчивого роста, то я спрогнозировал, что не будет даже сезонных понижений цен. Их и не было. Потому что стадия рынка была такая. При устойчивом росте маленькие колебания, связанные с сезонностью, не были видны.
А когда наступает стабилизация, то даже самые незначительные колебания становятся видными.
- Говорят, в 2003 году начнется падение цен на жилье? Насколько это верно?
- Я пока не готов сделать расчетный прогноз на следующий год, поэтому не могу сказать точно, что ожидает рынок недвижимости через год. А вот если в виде предсказания... Думаю, что еще год-полтора не будет ни сильного падения, ни сильного подъема. Цены так и будут колебаться. То вверх - то вниз, но в пределах все тех же 5-7 процентов.
Лучшее время для покупки жилья