Осень, как правило, приносит на рынок недвижимости оживление. И хотя причины его разные, но, как показывает практика, неизменным бывает одно - подъем цен. Что ждет москвичей в этом году? Этот вопрос наш корреспондент задал генеральному директору Московского агентства недвижимости Сергею ЖИДАЕВУ.
- Традиции рынка недвижимости остались прежними. Прогноз специалистов - осенью цены повысятся на 5-7%. Это в среднем по всем секторам рынка.
- Когда говорят - "в среднем", это напоминает или среднюю температуру по больнице, или среднюю зарплату. Жилищный рынок делится на несколько секторов. Хотелось бы подробнее узнать, что будет происходить в каждом сегменте рынка.
- Я бы разделил рынок недвижимости на такие сектора: старые дома (панель и кирпич), новые панельные и элитное жилье. Этой осенью цены на квартиры в старых домах практически не будут расти. Я не утверждаю категорически, потому что наш покупатель непредсказуем. Вполне возможно, что в некоторых районах может активизироваться спрос. К примеру, "выкинут" на рынок несколько малогабаритных и дешевых квартир - и тут же возникнет всплеск в этом районе. Кстати, старые дешевые квартиры, как и комнаты, ввиду их небольшой цены, пока пользуются спросом у москвичей.
- А большой будет всплеск на новостройки?
- В первую очередь будет спрос, а с ним и вырастут цены на квартиры, которые построены 10 лет назад. Они еще достаточно новые, удобные и... расположены в обжитых районах. А в районах массовой застройки (Бутово, Марьино и др.) рынок определяется не покупателем, а тем уровнем цен, которые приемлемы, скажем так, для массового потребителя. В противном случае квартиры в этих районах так и не будут распроданы.
- Выходит, что цену на квартиры в домах-новостройках определяет волевое решение чиновников?
- Уровень цен устанавливает московское правительство. Оно тоже прикидывает, по какой цене в том или ином районе квартиры будут расходиться. Летом, когда они "зажали" взаимозачет и оптовые продажи фирмам, у них очень хорошо шли новостройки. В правительстве тут же чуть накинули цены и сейчас смотрят, как будут дальше распродаваться. Но такое волевое ценообразование сейчас сильно привязано к рынку. Потому что если поднять цены волевым решением выше уровня спроса, то ничего продаваться не будет. Поэтому здесь главное "не перегнуть палку".
- Со времени отмены взаимозачетов и оптовых продаж прошло уже определенное время. Есть ли какой-то резонанс?
- Хотя зачеты и отменили, но по существу они все равно действуют. Они скрыты под банковские операции. Жилье передается банку за кредит. Не возвратили - и банк продает квартиру, но по более низкой цене. Нередко используются обходные схемы. И этого, к сожалению, не избежать. Нет "живых" денег, чтоб рассчитываться со строителями, подрядчиками и другими смежниками, которые принимают участие в возведении дома.
- Сергей Сергеевич, в начале года у вас был большой оптимизм по поводу развития в нашей стране ипотеки. Он еще не перешел в пессимизм?
- Ни в коем случае. Я думаю, на сегодня ипотека является настолько перспективной, что как только ставки ипотечного кредита снизятся до 5 - 7%, то от нее отбоя не будет у москвичей.
- О таких ставках пока можно только мечтать.
- Это не выдуманное. Сейчас мы наблюдаем резкое снижение процентных ставок физическим лицам. Поэтому скоро банкам будет выгодно брать где-то или "покупать" деньги под 4-5% годовых и отдавать людям под 7%.
- Ну это едва ли скоро...
- Надеюсь, что 2001 год порадует нас резким снижением ставок ипотечного кредита. Если сейчас они составляют от 13 до 15%, то, думаю, к концу следующего года будут значительно меньше, а там не за горами и 7%. Ипотека же имеет огромный потенциал. Люди хотели бы улучшать свои жилищные условия и готовы брать кредиты.
- Люди-то готовы, но вот банки пока не совсем и не все к этому готовы. Справок много требуют...
- Кстати, с каждым месяцем становится все меньше ограничений, банки уже более гибко подходят к выдаче ипотечных кредитов. Просто люди об этом не знают. Поэтому те, кого интересует, какие банки и по каким ставкам выдают ипотечные кредиты (или нужна помощь в получении самого кредита), могут позвонить в агентство по телефонам 797-20-50, 787-22-02, 959-92-19, и наши специалисты проконсультируют вас по любому жилищному вопросу.
- Исходя из всего сказанного вами, что бы вы конкретно посоветовали людям: покупать сейчас или немного подождать?
- Покупателям желательно покупать сейчас (активность рынка растет, а вместе с ней и цены), а продавцам можно и подождать. Но это все зависит от категории дома. Поэтому общего рецепта для всех я дать не могу, нужно смотреть на ситуацию в каждом конкретном случае. А это значит, что человеку нужно или прийти в агентство, или хотя бы позвонить. Кстати, парадокс, но будут этой осенью дорожать самые дешевые квартиры. Раньше можно было "однушку" купить за 13 тысяч долларов, сейчас такое уже невозможно. И цены возросли не потому, что жилье хорошее, а просто у человека не хватает, к примеру, на двухкомнатную и он вынужден покупать пока однокомнатную. А раз на них есть спрос, то и цена даже самых захудалых "однушек" где-нибудь в "хрущобах" начинает возрастать. Они начинают стоить гораздо дороже реальной цены. Рынок, одним словом.
- И комнаты тоже дорожают?
- Да. Они тоже очень привлекательны на сегодня. Накопил человек немного денег и купил комнату. Как бы там ни было, но это свое жилье. Поэтому цены на них тоже во многом не соответствуют реалиям дня. А представьте себе, что будет, если осенью вернутся иностранцы на наш рынок?! Предпосылки к этому есть... Но не будем пока предвосхищать события.
СПРОС НА ТОВАРЫ В СССР ПРЕВЫШАЕТ ИХ ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА 30%. Мы за ценой не постоим?