В МОСКВЕ самый большой по сравнению с европейскими столицами процент купленного, но незанятого жилья - 12-15%.
НАЛОГОВАЯ амнистия увеличит приток провинциалов в столицу.
КВАРТИРЫ в самом престижном районе - на Пречистенке стоят 500 тыс. долл. Кто может себе это позволить?
НЕДАВНО столичное правительство выступило с инициативой объявить налоговую амнистию. Например, не декларировать, как это принято сейчас, откуда покупатель квартиры взял на нее деньги. Разве московское строительство испытывает недостатки в инвестициях, ведь каждый год жилья строят все больше и больше: только в этом году будет построено 4,2 млн. м2! Разве квартиры не распродаются на этапе проектирования, как уверяют нас городские власти и "пугают" рекламные плакаты?!
Кто покупает
ПО НЕОФИЦИАЛЬНЫМ данным, россияне до 70 млрд. долл. хранят в банках, стеклянных. По крайней мере половина этой суммы принадлежит москвичам. Не учтенные властью частные средства образовались из-за того, что наученные кризисом 1998 г. граждане все еще не доверяют свои сбережения банковским структурам, вот и хранят их в чем придется. Кроме того, последние 10-12 лет по разным причинам многие компании выдавали своим сотрудникам большую часть зарплаты в конвертах. В первую очередь эти накопленные средним классом средства и собираются освоить столичные власти, пустив их на наращивание мощностей, в частности, столичного строительного комплекса.
Но на самом деле налоговая амнистия увеличит в первую очередь приток провинциальных бизнесменов, которых и так в столице уже достаточно много. В их среде существует неписаное "правило": после первых заработанных 100 тыс. долл. элитная квартира в Москве необходима по статусу. Жилые кварталы массовой застройки они оставляют менее удачливым москвичам, предпочитая разрекламированные на всю Россию квартиры, например, в "Алых парусах". И уже оттуда "гости из провинции" начинают стремиться на московскую "Золотую милю" - Остоженка, Пречистенка, переулки от "Парка культуры" до "Кропоткинской". "Пропуск" в эту Москву стоит 500 тыс. долл., дешевле жилье здесь не бывает. Но именно эти новоиспеченные москвичи не спешат заселяться в свои квартиры. Во-первых, квартиры они купили для престижа или для того, чтобы вложить деньги. А во-вторых, на продажу в Москве принято выставлять голые стены (а часто в квартире нет и их), ремонт затягивается на многие месяцы. Поэтому сегодня в Москве самый большой процент купленного, но незанятого жилья - 12-15%, тогда как, например, в Париже - меньше 1%. Квартиры плохо продаются, а потом долго простаивают и из-за бесконечных строек по соседству. Можно привести в пример район Куркино: много желающих купить, но лишь после того, как будет построена вся инфраструктура. Желающих жить в режиме вечной стройки нет.
Московский средний класс между тем осваивает районы массовой застройки. В конце лета опять повысился спрос на 1-2-комнатные квартиры в Южном Бутове стоимостью 25 - 35 тыс. долл. соответственно. Кстати, столько же стоят квартиры в Северном Бутове, Марьино и Люблино. Всплеск интереса наблюдается в Митино. Там одновременно сдали 18 домов: 15 - в микрорайоне 8б, 3 - в микрорайоне 10а. В целом же географические предпочтения москвичей не изменились: особенно популярны запад, юго-запад и центр. Чтобы продавать с большим размахом, в выставочном комплексе "Росстройэкспо" на Фрунзенской набережной уже полгода постоянно действует ярмарка "Столичная недвижимость". 34 риэлторские компании представлены там постоянно и, исходя из собственных наблюдений, считают, что спрос превышает представленные на ярмарке предложения.
Кто продает
ОДНАКО, что бы нам ни говорили, дополнительные средства понадобились, скорее всего, для того, чтобы предотвратить ПАДЕНИЕ СПРОСА НА ЖИЛЬЕ. Аналитики рынка недвижимости еще весной предсказывали медленное падение спроса. А учитывая неразвитость ипотеки, удорожание себестоимости строительства, нас в скором времени теоретически ожидает снижение цен на квартиры в Москве.
Но вряд ли это допустят риэлторы. Ведь рынок продаж поддерживают сами риэлторские конторы, инвестируя свободные средства на ранних стадиях строительства, они позже удерживают цены на готовые квартиры. Этим объясняется и то, что по ценам застройщиков быстро уходят самые перспективные с точки зрения продаж 2-3-комнатные квартиры, и то, что потом они появляются на рынке сильно подорожавшие, и то, что в окнах этих квартир вечерами не горит свет.
На рынке вторичного жилья по-прежнему в цене пятиэтажки. Только спрос на них двигается вместе с волновым переселением по программе пятиэтажного строительства. Успев купить такую квартиру, пока в доме не закрыта регистрация, можно позже получить новое жилье гораздо лучшего качества. Чем не вложение денег? Только и в этом случае принято пенять на ушлых москвичей, которые, чтобы вылезти из малогабариток, пускаются во все тяжкие - прописывают родственников и получают на одну комнату больше, чем могли бы претендовать до этого. В пылу борьбы о серьезных игроках на рынке - риэлторских конторах - и не вспоминают. Между тем и они не забывают прикупать такое жилье, вкладывая и умножая средства, заодно контролируя цены и на вторичном рынке.
Общеизвестно, что потребности во вложениях в недвижимость напрямую определяются экономической ситуацией. При общем подъеме экономики люди покупают квартиры и дома. Так вот статистика свидетельствует, что пока все в порядке. Сколько покупалось полгода назад жилья, столько покупается и теперь. Но интересно посмотреть, для чего покупается. Больше 70% квартирных покупок - это так называемые альтернативные сделки, когда одно большое жилье родственники меняют на два поменьше. Или наоборот, из двух квартир делают одну побольше. Аналитики утверждают, что такие сделки в большинстве случаев совершают без доплат, а значит, без добавления накопленных средств. По сравнению с прошлым годом прямых продаж (когда покупается первое жилье) стало меньше на 5-7%. Это-то и дало повод задуматься о реальной платежеспособности населения. Если тенденция сохранится, для кого же наращивать строительные мощности? Чтобы не оставить без работы огромную армию строителей?!
Комментарии специалистов
Олег ТОЛКАЧЕВ, первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса по имущественно-земельным отношениям:
- ЮРИЙ ЛУЖКОВ обратился письменно к Президенту РФ с предложением установить новый порядок приобретения жилья и вложения средств в сельское хозяйство или в промышленность, не требуя декларации о происхождении этих средств. Во многих странах Европы, в США и Китае такие средства освобождаются от декларирования. Сроки действия законов различны, как различны отрасли для подобных инвестиций и их размер. Зачем это нужно?! Ни в одном регионе нет такого объема строительства, как в Москве. И даже при этом большое количество москвичей не может улучшить жилищные условия. Инициатива направлена на все регионы России, но не надо думать, что из-за этого все захотят в Москву. Накопленные средства, я думаю, будут вкладывать по месту жительства. Люди - патриоты своих городов. Если предложение мэра будет президентом поддержано, это откроет дорогу в строительные инвестиции. Ведь во многих регионах до сих пор мало строят.
Александр П., риэлтор:
- СРЕДНЯЯ стоимость квадратного метра в Москве - 1 тыс. долл. Давайте представим, что семья из 3 человек решила купить трехкомнатную квартиру площадью 90 м2. Вместе с ремонтом им потребуется приготовить 120-140 тыс. долл. Чтобы заработать на такое жилье за год, нужно получать не меньше 15 тыс. долл. в месяц. Подобный доход имеет только 10-12% москвичей, но строится такого жилья около 1,5 млн. м2 в год. Поэтому оно распродается с трудом. Среди моих клиентов москвичей очень мало, в основном гости столицы, для которых квартира в Москве - вложение денег, жить в них они если и собираются, то не с завтрашнего дня. А что касается элитного жилья, то оно продается еще хуже. Потому что стоит дорого - от 2 до 6 тыс. долл. за м2. За счет больших площадей квартиры тянут и на 1 млн. долл., и на 2 млн. долл. Между тем москвичей с таким достатком у нас только 1-2%.
Острая жилищная недостаточность